Sistemsizliğin üzerine sistem kurmak zordur

Hangi açıdan bakarsak bakalım, bugünkü yapısı içinde, konut piyasasını radikal bir biçimde etkileyebilecek bir kredi mekanizmasını oluşturmak çok zor görünmektedir. Çünkü, Türkiye’de konut piyasası aslında kayıt dışında bir piyasa durumundadır.

Gerçekten de, Türkiye’deki kayıt dışılığın en yaygın olduğu piyasa genelde inşaat sektörü, özelde de konut sektörüdür. Konutların yapımından, ilk satımına, ilk satımından ikinci el piyasasına kadar bu piyasanın tüm zincirleri bir şekilde kayıt dışında kalmayı başarabilmiştir. Bu sektör ekonomide istihdam yaratmada önemli bir rol üstlenir. Ama, yaratılan istihdamın çok büyük bir bölümü kayıt dışıdır.

İKİNCİ PİYASA

Türkiye’de el değiştiren bir konutun (genelde herhangi bir gayrimenkul) bir alış-veriş değeri vardır bir de devlete beyan edilen resmi fiyatı vardır. Belediyelerin taktir ettiği bir değer üzerinden de emlak vergisi ödenir. Bu üç değer her zaman her yerde birbirinden çok farklıdır. Bir konuta ödenen değer ile devlete beyan edilen değerin aynı olduğu bir örneğe ben hiç rastlamadım. Bu anlamda, Türkiye’de tüm konut sahipleri devletten bir şeyler kaçırıyorlar görüntüsü vermektedirler.

Konut kredisi sistemiyle kayıt dışı bir piyasada gerçekleşen ticaretin finansmanı amacıyla kayıt içinde olacak bir kredi mekanizması oluşturulmaya çalışılıyor. Bu cümleyi okurken dahi, insanın suratına bir gülümseme geliyor. Böyle bir şey nasıl olur? Şimdi de, tüketici yasası çerçevesinde işleyen bir konut kredisi türü var. Bu nasıl işliyor?

Şimdiki sistem aslında konut kredisi değildir. Söz konusu olan, konutların ipoteği karşılığında şahıslara verilen bir kredi türüdür. Şirketlerin ipotek karşılığı aldığı ticari kredilerden bir farkı yoktur. Tek fark, kredinin muhatabı şirketler yerine şahıslardır. Böyle olması, kredinin işe yaramadığı anlamına elbette gelmiyor.

Gerçekten de, bu yolla birçok aile ev sahibi oluyor. Ama, aynı şekilde, birçok kişi bu yolla kredi alarak ev sahibi olmak yerine yürüyen işine finansman sağlayabiliyor. Yani, kredinin mutlaka birini ev sahibi yapması gibi zorunluluk yok. Konut kredisi alabilmek için bir evinizi ipotek verip bir başka ev dahi alabilirsiniz. Böyle olması, ipotek edilen konuta dayalı kredinin ikinci piyasada alınıp satılabilmesi kabiliyetini azaltıyor, hatta yok ediyor. Bu konulara sonra gireceğim.

RİSK TANIMI

Konut kredileri gerçekten belli bir hacme ulaşıp kendinden beklenenleri verecekse, kredilerin ikinci piyasada alınıp satılabilmesi en can alıcı unsurlardan biridir. Çünkü, bankalar ancak bu yolla konut finansmanı için kaynak yaratabilecektir. Bir tarafta konut kredilerine yatırım yapmak isteyen kurumsal yatırımcılar olacaktır. Diğer tarafta, konut kredilerini halka pazarlayan kredi kuruluşları (bankalar) olacaktır.

Ancak, bu yolla konut kredileri için kaynak yaratılabilecektir. Mevduatlar yoluyla bankaların konut kredilerine kaynak yaratması çok sınırlı kalacaktır. Her şeyden önce, mevduatların vadesiyle konut kredilerinin vadeleri böyle bir kaynak-kullanım ilişkisini sınırlamaktadır.

Kredinin verilmesi, ardından kredinin ikinci piyasada satılması önce kredi verilen konutun çok iyi bir biçimde tanımlanmasını gerektirmektedir. Ekonomide el değiştiren bir meta, fiziksel varlığı, fiziksel varlığının kalıcılığı ve piyasa değeri ile tanımlanır. Bu tanım içinde üstlenilen mali riskler ölçülebilecektir.

Devamı yarın.