Konut kredilerinde ikinci piyasanın önemi

Konut kredilerinde de, krediye konu konutun aynı unsurlarla çok iyi tanımlanabilmesi kaçınılmaz olmaktadır.

Sırayla gidersek: Önce, kredi yoluyla finanse edilmesi istenen, adresi bilinen, hukuki hiçbir sorunu olmayan, bir konut gerekmektedir. Yani, söz konusu konutun sorgulanamayacak yasal varlığı olmalıdır. Bunun anlamı konutun imar ve iskan izinlerinin alınmış olmasıdır. Aksi taktirde, ticarete konu konutun varlığını tanımlamak zorlaşmaktadır. Mülkiyetin devamlılığı olgusu şüpheli olmaktadır.

İkinci sırada söz konusu konutun fiziksel kalıcılığı söz konusudur. İzinsiz yapıldığı için bir gün konutun yıkılma riski olmamalıdır. "Tapu" bunu ispatlamamaktadır. Konut her türlü fiziksel riske karşı sigorta edilmelidir. Örneğin, deprem nedeniyle konutun yıkılması bu konut üzerinde risk alanları mali açıdan olumsuz etkilememelidir.

Üçüncü sırada konutun piyasa değeri vardır. Piyasa değeri ile kredi ilişkilendirilmek zorundadır. Kağıt üzerinde 10 bin YTL görünen bir ticaretin 100 bin YTL tutarında kredilendirilmesi şeffaflık ilkesi içinde "gerçek değer" kavramını ortadan kaldırmaktadır. Halbuki, piyasa sistemi şeffaflık ilkesine dayanır.

RİSK KONTROLÜ

Bu anlatımlardan konut kredisi sisteminin sorunsuz çalışabilmesi için bazı ön şartların sağlanması yeterince açık olmaktadır. Her şeyden önce, konut piyasası kayıt içine alınmak zorundadır. Konut kredisi sistemi piyasanın kayıt içine girmesini bir ölçüde zorlayacaktır. Ama, yeterince zorlayıcı olacağı konusunda o denli emin olmak zordur.

İmar izni olmayan konutlara ya imar izini verilip yasallaştırılmalıdır ya da bu çeşit konutlar (genelde gayrimenkuller) piyasadan çıkarılmalıdır. Konutlara iskan izinleri verilmelidir. Yani, konut piyasası bir anlamda "fiziki kalıcılık" açısından yasallaşmalıdır.

Konut sahibinin merkezi otoriteye karşı konut sahipliğinden doğan tüm mali yükümlülükleri (emlak vergisi gibi) malik tarafından krediyi veren kuruluşlara yatırılması zorunluluğu getirilmedir. Merkezi otoriteye karşı mali yükümlülüklerini yerine getirmeyen konut malikinin konut kredisinde de "temerrüt hali" yaratmış olması kabul edilmelidir.

Zorunlu deprem sigortası, konutun değeri ile paralel diğer koruyucu sigortaların yaptırılması (yangın, ek deprem sigortaları gibi) kredi veren kuruluşlarca zorunlu tutulmalı ve primler yine kredi kuruluşlarınca tahsil edilmelidir. Sigorta şirketini konut malikinin seçme özgürlüğü korunmalıdır. Tüm bu primler kredi geri ödemesinin ayrılmaz birer parçası olmalıdır. Ancak bu şekilde krediyi veren kuruluşlar ve krediyi ikinci piyasada alacak kurumsal yatırımcılar teminatın fiziki devamlılığından emin olabileceklerdir.

SİGORTA GİBİ

Konut kredilerinde ikinci piyasanın önemi sisteme kaynak yaratması kabiliyetidir. Bu piyasada kredi verilen konutu tanımayan çoğunlukla kurumsal yatırımcılar olacaktır. Aslında, konut kredilerindeki şartları zorlayacak olanlar da bu kurumsal yatırımcılardır.

İleride, verdiği konut kredilerini paketleyip kurumsal yatırımcılara satabilme olasılığı olmayan perakende kredi kuruluşları piyasadan kopacaklardır. Bu çeşit kredi verirlerse, kredileri satabilme olasılığı ortadan kalkacaktır. Tüm risk üzerlerine yıkılacaktır.

Bu ilişki sigorta şirketleri ile reasürans şirketleri arasındaki ilişkiye çok benzemektedir. Sattığı sigorta poliçelerini paketleyip bir reasürans şirketine satamayan sigorta şirketleri hem üstesinden gelemeyecek riskler alır hem de kaynak sıkıntısı çeker. Konut kredilerinde de bankalar ikinci piyasanın şartlarına uymadıkları ya da uyamadıkları taktirde çok ciddi riskler almış olurlar.