Konut kredileri sorunu

Amerikan bankalarının müşterilerine verdikleri konut kredileri, krediyi veren bankalar tarafından bu işin toptancılığını yapan finans kurumlarına satılıyor. Toptancılar aldıkları konut kredilerini paketleyerek varlığa dayalı menkul kıymetler çıkarıyorlar. Menkul kıymetler yatırımcılara pazarlanıyor. Tüm dünya bu menkul kıymetleri alıyor.

Konut kredilerini alanlar kredileri ödeyemeyince, menkul kıymetlerin arkasındaki varlık çökmüş oluyor. Kredinin verildiği konutun piyasa fiyatı verilen krediden daha az olduğunda, zarar oluşuyor. Menkul kıymetin değeri tepe taklak aşağıya gidiyor.

Nasıl oluyor da, yılların oturmuş Amerikan piyasası bu hale geliyor?

KREDİ NEDEN BATAR?

Bir kredinin batmasında birbirlerini etkileyebilecek üç ana unsur vardır: yanlış değerlendirme (misjudgment), yanlış yönlendirme (misguidance) ve yolsuzluk (corruption). Bunu ben söylemiyorum. Kredi piyasasının deneyimli çalışanlarının sözüdür bu.

Amerikan konut kredileri piyasasında bu üç unsur da değişen ölçülerde rol oynamıştır.

Dünyadaki para bolluğu risklerin değerlenmesinde standartların düşmesine, dolayısıyla yanlış değerlendirmelere (misjudgment) neden olmuştur. Krediyi paketleyip varlığa dayalı menkul kıymetleri piyasaya çıkaranlar ellerindeki mallara müşteri bulabilmek için çok da gerçeği yansıtmayan hikayeler bulup müşterilerine yanlış yönlendirme (misguidance) yapmışlardır. Bu piyasanın oturduğu temel, kredilendirilen konutların değerlendirilmesidir. Zaten artan konut fiyatlarına paralel olarak uçuk değerlendirmeler (corruption) yapılmaya başlanmıştır.

Bu üç etkenin bir araya gelmesiyle, konut kredileri piyasası çökmüştür. Bugün sorun olarak kredi değerliliği zaten düşük konut kredileri (subprime) gösterilmektedir. Ama, sorun giderek kredi değerliliği yüksek konut kredilerine de sıçramaktadır. Çünkü, yüksek gösterilen konut değerlerine göre hane halkları ek krediler (equity financing) aldılar.

Örneğin, 500 bin dolara alınan ev için 400 bin dolar kredi alınmıştı. Evin değeri 800 bin gösterilice, hane halkları 300 bin dolar daha kredi aldı. Bu parayla araba aldı, tatile gitti, hayat standardını yükseltti. 500 bin dolara alınan evin üzerinde toplam kredi 700 bin dolar oldu. Halbuki, evin bugünkü piyasa fiyatı 600 bin dolara indi, hiçbir zaman da 800 bin dolar olmamıştı. Verilen kredinin arkasındaki reel değer kredinin altına geldi. Bu gelişmeler konut kredileri piyasasını çökertti.

Bu gelişmeleri kolayca geri döndürmenin bir yolu yok. Dolayısıyla, sorun bir süre daha derinleşerek devam edecek. Çünkü, kredi piyasasındaki sorunlar konut fiyatlarının daha da düşmesine neden olacak. Konut değerleriyle toplam kredi arasındaki fark daha da açılacak. Bazı finans kurumları piyasa değeri düşük ev sahibi olacaklar.

ZAMAN LAZIM

Sorun burada da bitmiyor. Konuta dayalı menkul kıymetler kendi sınıfındaki diğer menkul kıymet piyasalarını da etkiliyor. Örneğin, özel şirketlerin çıkardıkları finansman bonoları da bu karışıklıklardan nasiplerini alıyorlar. Son iki haftadır Avrupa piyasasında şirketlerin çıkardıkları finansman bonoları piyasasının durmuş olmasının arkasında piyasalar arası bulaşıcılık var. Halbuki, finansman bonolarını çıkarak şirketler sağlam olmuş olabilir.

Kısacası, temel sorun devam ediyor. Bugünlerde yaşanan "işler düzelme yolunda" dedirten havanın geçici olabileceğine yönelik yorumların arkasında temellerin çökmüş olması var. Kredi piyasasında temellerin yeniden sağlam hale gelmesi batıkların tam olarak ortaya çıkmasıyla ve varlık fiyatlarının yeni bir dengeye oturmasıyla sağlanabilecektir. Bu sürecin tamamlanması biraz daha zaman gerektirmektedir.