Kiracılara müjde

‘Oğlum evleniyor, evimde oğlum oturacak’ diyerek ev sahibi kiracıyı çıkmaya zorlayamayacakmış. Kiracıyı çıkarsa dahi, ev sahibi evini üç yıl süreyle kimseye kiralayamayacakmış. Evdeki kiracının beğenmediği eksiklikler kiradan düşülecekmiş.

Bütün bunlar gerçekleşirse, yeni ortamda gayrimenkul yatırımcılarına ‘kiraya vermek için ev alma’ denmektedir. İlk görünüşte planlanan yaptırımlar kiracının lehine gibi görünse de, bir süre sonra bu düzenlemelerin fiyatını yine kiracılar ödeyecektir.

İktisadi kuralları Meclis’ten geçirilen yasalarla değiştirmek mümkün olmuyor. Olsaydı, şimdi sosyalist toplumlar gül gibi geçinirlerdi. Konut kiralaması konusunda getirilen düzenlemeler konut piyasasında çok farklı çarpıklıklara yol açabilecek niteliktedirler. Bu sonuçları çok iyi değerlendirmeliyiz.

OLACAKLAR

Her şeyden önce, yeni kiracılar için, kiralar eskiye göre daha yüksek olacaktır. Kiralamak üzere konuta yatırım azalacağından, kiralık konut arzında göreli bir kısıntı yaşanacaktır. İkili bir kira düzeyi oluşacaktır: Enflasyon paralelinde giden eski kiracıların ödediği kira miktarı ve yeni kiracıların ödemek durumunda oldukları kira miktarı. Halbuki, kiracıları korumaya yönelik çözüm kiralık konut arzını artırmak olmalıdır.

Yeni kiracılar için oluşan kiralarla eski kiracıların ödedikleri kiralar arasında fark açıldığında, kiralık konut arzı daha da düşecektir. Eski kiracıların oturdukları konutlara yatırım azalacaktır. O binalar döküntü hale geleceklerdir. Ev sahipleri o çeşit binalara çivi çakmak istemeyeceklerdir. Temiz bir konutta oturmak isteyen eski kiracılar ancak maliyeti yüklenerek oturdukları konutlarda yenileme yatırımı yapmak zorunda kalacaklardır. Halbuki, kiracıları korumaya yönelik çözüm ev sahiplerinin kiralık konutlara ek yatırım yapmasını sağlayacak ortamı yaratmaktır.

Eski ve yeni kiracıların ödedikleri kiralar arasındaki fark arttıkça, durum daha da vahimleşecektir. Eski kiracılar kendi oturabilecekleri bir konut alsalar da kiraladıkları evden çıkmak istemeyeceklerdir. Çünkü, evlerini yeni bir kiracıya kiralayarak oturdukları eve ödediklerinden çok daha yüksek kiralar elde edebileceklerdir. Halbuki, kiracıları koruyan çözüm eski kiracıları ev sahibi yapıp yeni kiracılar için piyasadaki kiralık konut sayısını artırmak olmalıdır.

AMAÇLAR

Tasarlanan yasa taslağının tam olarak ne amaçladığını kestirmek güçtür. Ama, kiracıların ev sahiplerine karşı korunması amaçlanıyorsa, yanlış bir iş yapılıyor demektir. Çünkü, bu şartlarda kirada oturmak isteyenler bir süre sonra kiralayacak ev bulamayıp konut sıkıntısı yaşanmaya başlayacaktır. Başka alanlarda olduğu gibi, yasalara uymayarak da sorun o aşamada elbette çözülebilir.

Tasarıdan, kira artışlarına sınırlama getirerek kira artışlarının enflasyona olumsuz etkileri azaltılmak isteniyorsa, yine yanlış yapılıyor demektir. Yasa ile fiyat artışlarını sınırlamak hiçbir yerde hiçbir zaman başarıya ulaşmamıştır. Bu yol, siyasilerin kolayına gelen bir yol olsa da, iktisadi kurallara ters olduğundan hiçbir zaman amaçlananı sağlayamamıştır. Aksine, yasalara saygısızlığı teşvik etmiştir.

Kiralık konut piyasası, genel kanının aksine, çok sayıda alıcı ile az sayıdaki satıcının olduğu bir piyasa (oligopol) değildir. Türkiye’de kiralık konut sahibi büyük şirketler yoktur. Kiralayanlar da, birden fazla konutu olan bireysel yatırımcılardır.

Türkiye nüfusu hálá yılda yüzde 1.5’in üzerinde artmaktadır. Şehirleşme nüfus artışından da daha hızlıdır. Nüfusun bölgesel hareketliliği giderek artmaktadır. Böyle bir ortamda, kiracıları koruyalım derken kiracıları mağdur etme olasılığımız çok daha fazladır. Kiracılara müjdeler olsun.