Kira enflasyonu

Bir hesaba göre, son on iki ayda bazı bölgelerde kiralar yüzde 80 arttı. Halbuki, aynı dönemde ortalama enflasyon yüzde 10’un altında kaldı. Genellikle ücret artışları da enflasyon paralelinde gittiğinden, kirada oturanların gelirleri içinde kira ödemelerinin payı arttı. Durumdan haklı olarak kiracılar da şikayetçiler. Çünkü, göreli fiyatlar kiracıların aleyhine gelişiyor.

Kira artışlarından şikayet ederken, hiç kimse konunun ekonomik boyutunu irdelemek istemiyor. Hükümet de kiracılara şirin görünmek için kira artışlarını sınırlamak gibi bir tutumun içine giriyor. Halbuki, kira artışlarıyla mücadele başka yerlerde yapılmalı.

BAŞPARMAK KURALI

Kira ekonomik bir fiyattır. Mülk sahibinin koyduğu sermayenin brüt getirisidir. Bu açıdan Hazine bonosu yatırımı ile mülke yapılan yatırım arasında fazla bir fark yoktur. Bono yatırımcısının getirisi de dönemsel olarak aldığı faizdir.

Kira ile kiralanan mülkün piyasa değeri arasında çok yakın bir ilişki vardır. Bu ilişki bölgeden bölgeye ya da aynı bölgede semtten semte değişebilir. Ama, kirayı belirleyen en önemli unsurlardan biri mülkün değeridir.

Çeşitli başparmak kuralları vardır. Örneğin, Amerika’da ortalama bir evin yirmi yıllık kirası evin değeri kadardır. Yani, 120 bin dolar değerinde bir evde oturuyorsanız, ortalama 500 dolar aylık kira verirsiniz. New York’un göbeğinde, bir apartman dairesinin on yıllık kirası evin değerine eşit olabilir. Konut East River manzaralıysa, kira çok farklıdır.

Türkiye’de de ‘ortalama bir evin on yıllık kirası evin değerine eşittir’ gibi bir izlenimim var. İzlenimim yanlış olabilir. Ama, bir çok örnekte böyle bir ilişki tespit ettim. Bu da bölgeden bölgeye ya da aynı şehrin farklı semtlerinde farklı olacaktır. Bazı semtlerin sonradan popüler olmasıyla, bu ilişki zaman içinde de değişebilir.

Önemli olan kira ile mülkün değeri arasında bir ilişkinin olmasıdır. Bu ilişkiden yola çıkarak mülk fiyatlarının artmasının kiralara yansıması gerektiğini bulmak çok güç olmayacaktır. Türkiye’de de son yıllarda yaşanan olgu budur. Birçok büyük şehirlerimizde mülk fiyatları çok artmıştır. Dolayısıyla, kiralar da buna paralel artmaktadır.

ARTIŞLA MÜCADELE

Kira artışlarıyla mücadele, kira artışlarını kontrol ederek değil, mülk fiyatlarını artıran olgularla mücadele ederek olur. Böyle bir mücadele farklı gerekçelerle işimize gelmiyorsa, kira artışlarıyla mücadele etmenin bir yolu yoktur.

Talep arttığı için mülk fiyatları artmaktadır. Arz artışı talep artışının gerisinden gelmektedir. Talep artışının bir nedeni konut kredisi faizlerinin potansiyel mülk sahiplerinin üstesinden gelebilecekleri düzeye indiği içindir.

Bankaların konut kredilerine uyguladıkları faizler son on iki ayda bileşik bazda yaklaşık yarı yarıya düşmüştür. Bir aylık mevduat faizi düzeyinde 20 yıllık konut kredisi alınabilmektedir. Göreli ekonomik istikrar ortamında, kredi alarak mülk sahibi olanların aldıkları faiz riski çok azalmıştır. Dolayısıyla, konut edinme talebi göreli olarak canlı kalmaya devam etmektedir.

Bu olgularla mücadele yerine, genelde faizlerin, özelde konut kredisi faizlerinin daha da düşmesini arzuluyoruz. Konut talebinin artarak inşaat sektörünün daha da canlanmasını istiyoruz. Bu şartlarda, artan mülk fiyatlarına paralel olarak kiraların artmasını normal karşılamalıyız.

Türkiye’de mal ve hizmet fiyatları enflasyonu çok azalmıştır. Ama, şimdi, varlık fiyatları enflasyonu (asset price inflation) yaşanmaktadır. Ortalama enflasyon için bu olgu da ciddi bir tehdit yaratmaktadır.