Kira, faiz ve enflasyon

* * *
1- Acaba kiralar, faizler ve enflasyon, aşağı veya yukarı hareket ederken aralarında bir “sebep-sonuç” etkileşimi oluşur mu?�
2- Yoksa kiraların, faizin ve enflasyonun birlikte düşmesi veya yükselmesi nedenselliğe bağlı olmayan bir rastlantı mıdır?
3- Eğer bu üçlünün aynı yönde değişimi tesadüf değilse, o zaman bunlardan hangisi, kural olarak hareketi başlatır?
4- Bu üç göstergenin son iki yıl içindeki aşağıya doğru hareketini, içsel değil  “dışsal” bir etken mi tetiklemiştir? Bu, küresel kriz olabilir mi?
5- Düşüşün devam etmesi ekonomi için hayırlı mıdır? Yani bunun sonucunda milli gelir artacak ve işsizlik azalacak mıdır?
6- Her düşüşün bir sonu varsa, ilk yükselme nereden başlayacaktır?
* * *
Birlikte düşünelim. Önce kira ile enflasyonu ele alalım. Kiralardaki artış veya azalış, enflasyonu etkiler. Çünkü enflasyon denilen fiyat artış yüzdesi, kira artışlarını da içerir. Öyleyse, kiraların düşüşü, enflasyonu düşürür demek doğrudur. Diğer yandan, genellikle kira kontratlarında yıllık zamların enflasyona göre yapılacağı derpiş edilir. Demek ki, enflasyondaki düşüş de bir dönem sonra kiraları aşağı çeker. O zaman kira ile enflasyon, dönüşümlü olarak bir sebep-sonuç ilişkisi içinde hareket ediyor denebilir.
* * *
Şimdi gelelim irdelemenin daha ilginç yönü olan “kira” ile “faiz” ilişkisine. Önce 1970’lerin ünlü “ev kirasız, para faizsiz” sloganını hatırlayalım. Kira, gayrimenkul varlığın zaman değeridir. Faiz de menkul varlığın zaman değeridir. Her gayrimenkul varlığın bir fiyatı ve doğal olarak o fiyata alınabilecek bir menkul varlık, mesela devlet tahvili vardır. Demek ki, menkul ve gayrimenkul varlıklar her zaman değiş tokuş edilebilir. Bu değiş tokuşun itici gücü de kira-faiz ilişkisidir. Kiralar yükselirse, tasarruf sahipleri menkul varlıklarını elden çıkarıp, gayrimenkul alırlar. Kiralar düşerse tersi yönde hareket ederler. Bu kararlarını da faiz ile kiranın nispi fiyat değişimine göre alırlar. Çünkü faiz, kiranın aynasıdır.
* * *
Şimdi bu modele (denkleme) enflasyon değişkenini katalım. Enflasyon, gayrimenkul varlıkların gelecekteki fiyatını arttırırken, özellikle tahvil, bono veya vadeli mevduat (sertifikası) gibi menkul varlıkların gelecekte beklenen fiyatını düşürür. Enflasyon yüksekse, beklentiler artar. Menkul varlıkların değer kaybetme riski ortaya çıkar. Bunu telafi edecek risk primi de faizleri arttırır. Faizler artınca, gayrimenkul sahipleri mahrum kaldıkları faiz gelirini telafi etmek için kiralara zam yapar. Dolayısıyla yükselen enflasyon, kiraları da arttırır. Enflasyon düştükçe tersi oluşur. Önce risk primleri düştüğü için faizler, sonra faizler düştüğü için kiralar düşer. Kiraların düşmesine rağmen, faizler de düştüğü için bir dönem sonra hem gayrimenkul hem de hisse senedi fiyatları artmaya başlar.
Son Söz: Neden başladığını bilmek, nasıl sonuçlanacağını bilmeye yetmez.