Mülk sahipleri ve kiracılar için neler değişiyor - 1

Emlak vergisi hakkında da, gelir vergisi hakkında da özellikle ödeme dönemlerinde bu vergilere ilişkin merak edilen konuları ayrıntılı olarak ele alıyoruz... Değerli konut vergisi ve imar barışı gibi yeni yasal düzenlemelere ilişkin kritik noktaları da bu köşede açıkladık...

Okuyucularımız şimdi ‘işyeri kira sözleşmelerine yönelik 1 Temmuz 2020’ den itibaren yürürlüğe giren’ yasal düzenlemelerin, kendileri için neleri değiştirdiğini merak ediyor. Çok sayıda soru ilettiler. “Depozito bedellerine de üst sınır mı geldi?” “Artık kira bedeli her yıl otomatik olarak tüketici fiyat endeksine göre mi belirlenecek?” “Süresinden önce kiracı çıktığında, kaç aylık kira istenebilecek?” şeklinde...

Aslında yeni uygulamaya girecek yasa maddeleri vergisel düzenlemeler içermiyor. Yeni Türk Borçlar Kanunu (TBK) 2012’de yürürlüğe girmiş ancak bu yasanın içinde yer alan dokuz maddenin uygulaması ise 2020/Temmuz ayına bırakılmıştı. Bu ay uygulamaya giren yeni yasa maddelerinin, mülk sahiplerinin ve işyeri kiracılarının hayatında neleri değiştirdiğini, hukukçu dostum Av. Yusuf Gökhan Penezoğlu’ ndan cevaplamasını rica ettim...

Av. Penezoğlu, merak edilen kritik noktaları Hürriyet okurları için ayrıntılı olarak açıkladı…

1. Yalnız işyeri kira sözleşmelerini mi ilgilendiriyor yeni hükümler?

Evet, işyeri kira sözleşmelerini ilgilendiriyor. Konut kira sözleşmeleriyle ilgili yeni bir düzenleme içermiyor bu dokuz madde...Ancak adi ortaklığın veya bir esnafın kiracı olarak yer aldığı işyerleri yeni yürürlüğe giren hükümlerin kapsamına girmiyor. Söz konusu dokuz maddenin kapsamında yer almak için gereken ana şartlardan birisi, kiracının ya Türk Ticaret Kanunu (TTK) anlamında ‘tacir’ olması yahut tacir sıfatını taşımasa bile ‘özel veya kamu hukuku tüzel kişisi’ olması...Bu çerçevede; anonim ve limited şirketlerin tümünün tacir sayıldığını da belirtelim. (TTK Md.16) Diğer ticaret şirketleri de; (kollektif, komandit ve kooperatif şirketler) aynı şekilde tacir sayılıyor. Dolayısıyla kira sözleşmeleriyle ilgili yeni hükümlerin bu şirketler için geçerliliğinde bir tereddüt yok.

2. Depozito bedellerine sınır mı geliyor?

TBK’nın getirdiği yeniliklerden birisi de “Kiracının Güvence Vermesi” başlıklı 342. Maddesi… Söz konusu madde ile depozito verilip verilmemesi tarafların iradesine bırakılmıştır, ancak depozito verilmesi kararlaştırılmış ise bunun sınırları Kanun kapsamında açıkça belirlenmiştir. İlk sınırlama, depozito bedelinin en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabileceğidir.

Ayrıca, kiracı depozito olarak para verdiği takdirde bu paranın kiraya verenin onayı bulunmadan çekilemeyeceği vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrak verdiği takdirde ise bankaya depo edilmesi zorunluluğu getirilmiştir. Banka ise, hesaptaki depozitoyu yalnızca tarafların izniyle yahut kesinleşen icra takibi ya da mahkeme kararına dayanarak geri verebilecektir. Kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen 3 ay içinde, kira sözleşmesine ilişkin kiracıya karşı bir dava veya takip açtığını yazılı olarak bildirmediği takdirde de bankanın güvenceyi geri verme zorunluluğu bulunmakta. Bu ihtimalde kiracının talepte bulunması yeterli olacak, kiraya verenin rızası aranmayacak.

Bu durumda, yeni düzenleme ile birlikte, depozitonun hem üst limiti hem de ödenme şekline ilişkin önemli değişiklikler getirilmiş oldu.

3. TÜFE oranlarından daha yüksek kira artışı olmayacak mı?

Yürürlüğe giren yeni düzenleme ile birlikte, işyeri kira sözleşmelerinin yenilenmesi durumunda, taraflarca belirlenecek kira artışının bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceği kabul edilmiştir. Bu sınırlama, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri için de uygulanacaktır.  Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, TÜFE oran sınırı sağlanarak, hâkim tarafından kiralananın durumuna göre belirlenebilecektir.

4. 5 yıldan uzun sözleşmelerde  kira bedeli nasıl belirlenecek?

Uzun süreli olarak kiralanan işyerleri için önemli olabilecek konuya ilişkin bir diğer hüküm ise; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, hâkim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesinin istenebilecek olmasıdır.  

5. Dövizli sözleşmelerde kira bedeli her yıl yenilenemeyecek mi?

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmış ise, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı da düzenlenmiştir. Yine, beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak yukarıda belirtilen esaslar (tüfe endeksi,  kiralananın durumu, emsal kira bedelleri…) uygulanacaktır.