Konut ve işyeri tapuda arsa olarak görünüyorsa

“Konut olsun, işyeri olsun, eğer gayrimenkulün tapu ve belediye kayıtlarında görünen durumu ile fiili durumu arasında uyumsuzluk varsa bunu giderelim.” Binanın; emlak vergi (arsa) değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konut için yüzde 3, işyeri için yüzde 5 ödeme yapan vatandaşlar ‘Yapı Kayıt Belgesi’ alarak taşınmazını kaçak durumundan kurtarabilecek. 

Uygulamaya yönelik tebliğ de çıktı. (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 6 Haziran 2018 tarihli tebliği) Konutu veya işyeri için resmi “Yapı Kayıt Belgesi” almak isteyenler 31 Ekim 2018 tarihine kadar başvurularını yapıp, 31 Aralık 2018’e kadar da barışın bedelini ödemeleri gerekiyor.  Başvurular; Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine yapılabildiği gibi e-devletten de başvurulabiliyor. Yapı Kayıt Belgesi bedeli; Emlak vergisine esas arsa değeri ve yapının yaklaşık maliyet değerinin toplamı üzerinden yüzde 3 veya yüzde 5 oranında hesaplanacak.

Mülklerin; tapuda görünen durumu ile fili durumu arasındaki farklar (uyumsuzluklar) yalnız imar mevzuatını ilgilendirmiyor. Vergi mevzuatı açısından da ‘kayıtlarla fiili durum arasındaki uyumsuzluklar’ önemli olabiliyor... Özellikle taşınmazın satışı söz konusuysa...

Malum, gayrimenkullerde vergisiz satış (kazanç) için alım (edinim) tarihinin üzerinden beş yıl geçmesi gerekiyor... Ancak; mülkün tapuda görünen alım tarihi ile fiilen teslim alınan tarih arasında farklılık varsa “beş yılın hesabı hangi tarihten başlayacak” tereddütü yaşanabiliyor. Fiilen daha önce teslim alınmış olsa dahi, tapuda tescili daha ileriki bir tarih de olabiliyor. İşte bu durumda vergisiz satış için “mülkün tapuda görünen tescil tarihi mi, fiili kullanım tarihi mi esas alınacak?” sorusunun cevabı oldukça kritik hale geliyor.

Önce genel kuralları hatırlayalım... Normalde taşınmazın alış değeri ile satış değeri arasında kazanç oluştuğunda bu kazanç üzerinden de vergi hesaplanır. Ancak Gelir Vergisi (GV) Kanunu’na göre alış tarihinin üzerinden beş tam yıl geçtikten sonra taşınmaz satıldığında ne kadar kazanç elde edilirse edilsin vergi ödenmiyor. (GVK Mükerrer Md. 80/6)

Beş yıldan önce evini-işyerini satıp vergi hesaplamak zorunda olan kişiler için şu iki ayrıntıyı da hatırlatalım. Elde edilen kazancı; önce enflasyondan arındıracaklar ayrıca 12 bin lira istisnayı düşecekler, sonrasında vergi hesaplayacaklar. (Enflasyondan arındırmak için alış ve satış tarihleri arasındaki sürede, ÜFE endeksindeki artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekiyor.) Vergi oranı; kazancın büyüklüğüne göre, yüzde 15’den başlayıp yüzde 20, yüzde 27 ve yüzde 35’e kadar çıkabiliyor.

Şimdi tekrar ‘5 yıllık sürenin ne zaman başladığı’ sorusuna dönersek... Taşınmazlarda; normalde ilk alım (iktisap-edinim) tarihi olarak, ‘gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih’ dikkate alınır... Ancak eğer tapuya tescil tarihinden önce gayrimenkul fiilen kullanılmaya başlanmışsa (oturum başlamışsa) ‘fiili kullanım tarihi’ dikkate alınabilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE 5 YILLIK SÜRE SIFIRLANIYOR
Olası bir vergi incelemesinde fiili kullanımın ispatına yönelik belge de istenebilir... Bu durumda da belediye kayıtları, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları fiili kullanımın başladığı tarihi belgeleyecektir. (Konuyla ilgili 25/03/2011 tarih ve GVK-76/2011-2 sayılı Gelir Vergisi Sirkülerinde açıklamalar mevcuttur.)

Kentsel dönüşüm kapsamında müteahhide verilen eski gayrimenkul ne zaman alınmış olursa olsun, müteahhitin evi yenileyip tekrar mülk sahibine vermesiyle (tapuda tescil edilmesi/fiili kullanımın başlaması) 5 yıllık süre yeniden başlıyor. Yani; satış kazancı üzerinden vergi ödenmemesi için mülk sahibinin bir beş yıl daha beklemesi gerekiyor. Çünkü Maliye, müteahhide verilmeden önceki edinim tarihini değil, yenilenen evin iktisap tarihini dikkate almakta. (Yeni taşınmaz için tapuda cins tashihi yapıldığı tarihte, yeni bir gayrimenkul edinimi olarak değerlendirildiğinden...)

Vergi avantajından yararlanılamıyor olması bir taraftan da vatandaşı kentsel dönüşüme katılmak için duraksatıyor. Eski binasını edineli belki 10 yıl, belki 20 yıl geçmiş olmasına rağmen bu sürenin kentsel dönüşüm sonrası (vergisiz satış avantajı açısından) hiç dikkate alınmaması dayanaksız binaların yenilenmesinin (6306 sayılı Kanunla getirilen) teşvik uygulamalarıyla da örtüşmüyor. Kentsel dönüşüm kapsamında; yıkılan eski binanın-dairenin yerine teslim alınan yeni daireler için, 5 yıllık sürenin sıfırlanmayacağı yönünde (en azından yararlanılabilecek konut adeti sınırlaması getirilerek) düzenleme yapıldığında, bu düzenleme mevcut dayanaksız yapıların sağlamlaştırılmış yeni yapılara dönüşümü için teşvik edici ilave bir unsur olacaktır.