Kira gelirlerini kim beyan edecek?

Kira gelirinden dolayı beyanname veren mükellef sayısı son 10 yılda, 3 kat arttı. 2008’den, 2018’e; gelirini beyan eden mülk sahiplerinin sayısı yaklaşık 1 milyon 250 bin kişi arttı. 10 yıl önce; 750 bin kişi kira gelirini beyan ederken, bu sayı yaklaşık 2 milyon kişiye ulaştı. 

Şahıs ve şirket olarak faaliyet gösteren işletme sayısındaki artış ise çok daha düşük oranda: Kurumlar vergisi mükelleflerinin sayısı 642 binden, 778 bine (136 bin artış), gelir vergisi mükelleflerinin sayısı 1 milyon 725 binden,  1 milyon 891 bine (166 bin ) artış göstermiş. 10 yıl için; işletme sayısında sınırlı bir artış gerçekleşmişken, kira gelirini beyan eden mükellef sayısının üçe katlanması daha çok ‘elektronik denetim’ kaynaklı. Kira ödeme yöntemlerine getirilen yasal zorunluluklar, ‘kira gelirlerinin Maliye’den gizlenmesini oldukça zorlaştırdı.’

İşyeri kira ödemelerinin tümü bankadan veya PTT üzerinden yapılmak zorunda, konut kiralarında ise 500 lirayı aşan kiralar bankadan ödeniyor. Ve bu ödemelerin tümü de Maliye’nin hafızasına otomatik olarak akıyor.

Dolayısıyla; Maliye, beyan dönemi geçtikten sonra, beyan edilmeyen kira geliri varsa bunu rahatlıkla tespit edebilir halde... Tespit sonrası yapılacak işlem de belli. Verginin, cezalı olarak mükelleften istenmesi...

Milyonlarca mülk sahibi için konu hassas... 2018’de elde edilen kira gelirlerinin beyan dönemi iki gün sonra (Cuma) günü başlıyor. Ve mart ayı bitmeden de (son tarih 25 Mart) beyan süresi doluyor.

Beyan sırasında birçok özellikli konu var... Kimi mülk sahipleri, kira geliri elde etse de beyanname vermeyecek... Kimi mülk sahipleri, kira geliri elde etmemiş olsa da beyanname verecek... Kimisi ise beyanname verecek ama vergi ödemeyecek, bir de üstüne vergi iadesi alacak. Ödenecek vergiyi azaltabilecek istisnalar, giderler ve indirimler de var...

Merak edilen tüm ayrıntıları 5 gün boyunca ele alıyoruz...

Bugün; beyanname vermek zorunda olanları, konut kira gelirindeki istisna tutarını, gerçek gider ve götürü gider ayırımını açıklayarak başlıyoruz. Ayrıca; farklı kira bedellerine göre değişen örnek hesaplamaları, tablo üzerinden gösteriyoruz.

Kimler beyanname verecek?  2018’de; yıl içinde toplam 4.400 liraya kadar konut kirası elde edenler beyanname vermeyecek. Dolayısıyla vergi de ödemeyecekler. İstisna tutarının (4.400 lira) üstünde konut kira geliri olanlar mart ayında (1-25 Mart 2019) beyanname verecek.

Hissedarlarda istisna nasıl uygulanacak? Hissedarlar da; kişi başı kira gelirleri 4.400 lirayı geçmezse beyanname vermeyecek. Hissedarların eş olması da durumu değiştirmiyor, yine hissedar başına 4.400 lirayı geçmeyen konut kira gelirleri beyan edilmeyecek.

Kira geliri; hissedar başına 4.400 lirayı geçtiği andan itibaren, her bir hissedar ayrı ayrı 4.400 liralık istisnayı vergi hesabında gelirinden düşebilecek.

‘Götürü gider’ ödenecek vergiyi ne kadar azaltır? Hesaplama şöyle yapılıyor: Yıllık kira gelirinden, önce istisna (4.400 lira) ve yüzde 15 götürü gider düşülüyor, sonra vergi hesaplanıyor. Götürü giderde; 4.400 liralık istisna düşülmüş kira gelirinin yüzde 15’i direkt (belgeye ihtiyaç duymadan) kira gelirinden düşülüp kalan tutarın üzerinden vergi hesaplanıyor. Götürü gider yöntemini seçenler; aşağıdaki tablodan, elde edilen aylık-yıllık kira tutarına göre, ne kadar vergi ödeyeceğini görebilirler. Beyanname verecek mükellefler iki farklı gider yönteminden birisini tercih edebiliyor; ‘götürü gider’ veya ‘gerçek gider’

Geçen yıl, kira gelirlerinde vergi hesabı değişmişti. Mülk sahiplerinin kira gelirlerinden direkt ve belgesiz olarak düşebildikleri ‘götürü giderin oranı yüzde 25’den yüzde 15’e’ düşürülmüştü... (5 Aralık 2017’de Resmi Gazete’de yayımlanan 7061 sayılı yasa)

Gerçek gider mi, götürü gider mi? Yüzde 15 götürü gidere göre, daha fazla indirilebilir gerçek gideri olan ev sahipleri gerçek gider yöntemini seçip daha az vergi ödeyebilirler. Gerçek giderler belgeli olarak vergi hesabında dikkate alınabildiğinden bu belgelerin beş yıl saklanarak olası denetimde ibraz edilmesi gerekiyor. (2018 kira gelirleri için 2023’ün sonuna kadar saklanmalı)

Götürü giderden vazgeçilebilir mi? Götürü gider usulünü kabul edenler normalde iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemiyorlar. Elde edilen kira gelirine ilişkin gelir vergisi beyannamelerinde, yanlışlıkla götürü gider usulünü seçenlerse beyannamenin verildiği takvim yılı içerisinde olmak kaydıyla, düzeltme beyannamesi verdiklerinde gerçek gider usulünden yararlanabiliyorlar. (İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı, 29.12.2016 Tarih ve 108276 Sayılı Özelge)

YARIN: HANGİ MASRAFLAR VERGİYİ AZALTIR?