İşyeri kiralarında vergi iadesi nasıl hesaplanır?
Taşınmazı üzerinden işyeri kira geliri elde edenlerin önemli bir vergi avantajı var. Kiracı işletmeler; yıl içinde mülk sahibine bir yandan kira bedeli öderlerken aynı zamanda Maliye’ye de yüzde 20 oranında stopaj öderler.
Kiracı işletmelerin yıl içinde ödediği stopaj tutarları, mülk sahipleri tarafından beyanname doldurulurken hesaplanan vergiden düşülür. Eğer stopaj tutarı, hesaplanan vergiden de yüksek çıkıyorsa, aradaki fark mülk sahibine iade edilir.
Yani işyeri sahipleri, kira ödemek bir yana üzerine vergi iadesi dahi alabiliyorlar. 2018’de işyerinden yıllık brüt 97.635 TL ye (net: 78.108 TL’ye) kadar gelir elde edenler için bu avantaj söz konusu. Tablodan diğer kira gelirleri için iade örnekleri de görülebilir.
Tablodaki hesaplama götürü gideri tercih edenler için vergi hesaplamasını içeriyor. Tabi ki belgesiz götürü gider yerine, belgeli gerçek gideri tercih edecekler için vergi hesaplaması gerçek giderin büyüklüğüne bağlı olarak farklılık gösterecektir.
İşyeri kira gelirleri için diğer kritik noktalara da göz atalım şimdi...
Kimler beyanname verecek? 2018’de yıl içinde; net 27 bin 200 lira, brüt 34 bin liradan fazla işyeri kira geliri elde edenler beyanname (1-25 Mart 2019) verecek. Eğer işyeri basit usuldeki bir mükellefe kiraya verilmişse (veya vergi kesintisi zorunluluğu olmayanlarca kiralanmış ise) beyanname verme sınırı 2018 gelirleri için Bin 800 lira.
Gerçek gider mi, götürü gider mi? İşyeri kira geliri elde edenler de; aynı konut gelirlerinde olduğu gibi ister ‘belgesiz götürü gideri’ ister ‘belgeli gerçek gideri’ tercih edebilirler. Hangisinin daha avantajlı olduğu belgeli gerçek giderin büyüklüğüne bağlı. Yüzde 15 götürü gidere göre, daha fazla gerçek gideri olanlar ‘gerçek gider’ yöntemini tercih edebilirler. Beyannameye dâhil olan gerçek gidere ilişkin belgeler ileride olası bir denetimde istenebilir. O yüzden bu belgelerin 2023’ün sonuna kadar saklanması gerekiyor.
Kim ne kadar iade alacak? Tabloda farklı kira gelirlerine göre değişen hesaplamalar yer almakta. Örneğin 2018’de yıllık net 36.000 lira (aylık net 3.000 lira) kira elde eden bir mülk sahibi, beyanname verecek ama vergi ödemeyecek ve 1.793 lira da vergi iadesi alacak.
Aylık 10 bin lira net kira elde eden bir kişi için ise ilk başta 35 bin 105 lira vergi hesaplansa da, yıl içinde stopaj yoluyla kiracının ödediği vergi (30 bin lira) mahsup edildiğinde, bu kez son hesaplamada ödeyeceği vergi 5 bin 105 lira olarak tahakkuk edecektir.
Hem işyeri, hem konut kirası elde edildiğinde hesaplama değişiyor mu? 2018’de hem işyeri, hem de konut kirası elde edenler, konut kira vergisinin hesabında beyannamelerinden 4.400 liralık konut kira istisnasını düşebiliyor. Sonrasında götürü/gerçek gider düşülüp vergi hesaplanıyor. Hesaplanan vergiden (işyerindeki kiracının ödediği) stopajlarda beyannamede mahsup ediliyor.
Örneğin bir kişinin geçen yıl toplam 6.000 lira konut kira geliri, brüt toplam 33.000 lira da işyeri kira geliri elde ettiğini varsayalım. Bu kişi; 1.600 lira (6.000-4.400=1.600) konut kira geliri ve 33.000 lira işyeri kira geliri, toplam 34.600 lira gelir beyan edecek. Beyannamede; götürü veya gerçek gideri, varsa indirimleri ve kesinti yoluyla işyeri kiracısının ödediği vergileri de hesaplamada dikkate alabilecek.
Net kiradan brüt kiraya nasıl ulaşılır? Mülk sahipleri çoğunlukla kiracının Maliye’ye ödeyeceği vergiyi dikkate almadan direkt net ücret üzerinden aylık kira belirlerler. Mülk sahibinin banka hesabına net kira bedeli gelirken, kiracı işyerleri ayrıca muhtasar beyanname ile Maliye’ye vergi öderler. Yüzde 20 vergi hesabı net üzerinden değil brüt üzerinden hesaplanması gerektiğinden öncelikle net kiradan brüte ulaşıp sonrasında yüzde 20 hesabını yapmak gerekir.
Örneğin mülk sahibine aylık ödenen net 5.000 lira kiranın, brütü 6.250 lira olarak hesaplanır. (5.000/ 0,80=6.250) Brüt kira olan 6.250 liranın yüzde 20’si olan 1.250 lira da Maliye’ye ödenir.
Bedelsiz kullanımda vergi var mı? Konutunu, kira almadan annesi, babası, kardeş veya çocuğunun kullanımına bırakan için vergi yokken, işyerini aynı kişilere tahsis eden için bedelsiz kullanım da olsa vergi var. Emsal kira bedeli (emlak vergi değerinin yüzde 5’i) üzerinden mülk sahibinin vergi ödemesi gerekiyor. Amca, dayı, teyze, hala, kuzen, yeğen için de (konut veya işyeri) bedel alınmasa dahi emsal kira bedeli üzerinden vergi hesaplanması gerekiyor.
