Gerçek giderler yoluyla vergi nasıl azalır?

Mülk sahiplerinin kira gelirlerinden düştüğü götürü giderin oranı yüzde 25’den, yüzde 15’e düştü... Ve bu değişiklik 2018’de elde edilecek kira gelirleri beklenmeden, 2017 kira gelirleri için de geçerli hale geldi... (5 Aralık 2017’de Resmi Gazete’de yayımlanan 7061 sayılı yasa)

Götürü giderde hesaplama çok basit; belgeye ihtiyaç duyulmadan, beyannamede direkt kira gelirinden düşülebiliyor... Ancak oranın yüzde 15’e düşürülmesiyle götürü giderin artık cazibesini kaybedeceği de çok açık. Gerçek giderlerde yüzdesel bir sınır yok. Gerçek gider belgelerinin toplamına bağlı olarak mülk sahipleri vergi hesabında -götürü gider yöntemine göre- daha az vergi de ödeyebilir. Hatta kira geliri kadar gerçek gideri olan mükellefler için vergi ödemesi de çıkmayacaktır...

Bugün; ‘gerçek gider yönteminin püf noktalarını ve yasal kriterleri’ ele alıyoruz...

Gerçek gider yöntemi kimler için avantajlı?

Yüzde 15 götürü gidere göre, daha fazla indirilebilir gerçek gideri olan mülk sahipleri gerçek gider yöntemini seçip daha az vergi ödeyebilirler. Gerçek gider de; söz konusu belgelerin, beş yıl saklanarak olası incelemede de ibraz edilmesi gerekiyor. (2017 kira gelirleri için; 2022’nin sonuna kadar belgelerin saklanması gerekiyor.)

Gerçek gider kabul edilen harcamalar neler?

- Son beş yılda (2013 ve sonrasında)  konut alanlar, konut edinim bedelinin (tek bir konut için) yüzde 5’ni kira gelirinden düşebiliyor (GVK Md. 74/4). İşyeri kira gelirinin vergi hesabında, yüzde 5 giderden faydalanılamıyor.

- Kiraya verilen gayrimenkul için borçlanılan kredinin (2017’de ödenen ) faizleri gelirden düşülebilir. (GVK Md. 74/4).

- Emlak vergisi de dâhil olmak üzere taşınmazla ilgili olarak ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılma payları gider yazılabilir.

- Konut kira geliri elde ederken, diğer taraftan kendisi de kira da oturanların ödedikleri kira bedelleri de (lojman kiraları dâhil) hesaplamada gider (-) olarak dikkate alınabiliyor. (GVK Md. 74/10).

- Kiraya verilen taşınmaza ait sigorta giderleri.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde sayılan diğer ‘gerçek giderleri’ de şöyle özetleyebiliriz:

Amortisman giderleri, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, onarım, idare giderleri, sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,

Kiraya verilen gayrimenkulle ilgili olarak ödenen para cezaları ve vergi cezaları ise gider olarak indirilemiyor.

Gider belgesinin tümü düşülebiliyor mu?

Konut kira geliri istisnasından faydalanan mülk sahipleri için gider belgelerinin tümü indirim konusu yapılamıyor. Konut kira gelirlerinde 3.900 liralık istisna düşüldükten sonra gider belgeleri vergi hesabında dikkate alınabiliyor. İndirime konu edilebilecek gider tutarı şu formülle hesaplanıyor.

İndirilebilecek Gider  = İstisna Düşülmüş Kira Geliri x Toplam Gider / Toplam Kira Geliri.

Örnek: Yıl boyunca 40.000 lira kira geliri elde eden vatandaşın belgeli gerçek gideri toplamı 30.000 lira ise (faiz gideri, bina bakım gideri...)  beyannamede düşebileceği gerçek gideri 27.075 lira olarak hesaplanır.

İstisna düşülmüş kira geliri 36.100 iken (40.000 - 3.900) belgeli gerçek giderin hesabı ise: 27.075 (36.100 x 30.000 / 40.000) olarak hesaplanır. Bu durumda vergi matrahı ise 9.025 lira olacaktır. (Kira Geliri 40.000 - İstisna 3.900 - Gerçek Gider 27.075 = 9.025 lira)

Ödenecek gelir vergisi de; vergiye tabi kazancın (9.025 TL) yüzde 15’i, yani 1.353,75 TL olarak hesaplanır.

Hangi kazanca hangi oranda vergi hesaplanıyor?

Yukarıdaki örnekte; indirim ve giderlerden sonra vergiye tabi kira geliri kazanç 13.000 liranın altında kaldığı için vergi oranı yüzde 15 olarak uygulandı. Daha yüksek kazançlar için vergi oranları sırasıyla yüzde 20, 27 ve son olarak yüzde 35’e yükseliyor.

Amortisman gideri ve onarım gideri ayırımı nasıl yapılıyor?

Gayrimenkulün maliyet bedeli (bilinmiyorsa emlak vergi değeri) üzerinden her yıl yüzde 2 oranında amortisman (yıpranma) gideri hesaplanabilir. Kiraya verilen taşınmaz için; kombi, ankastre fırın alımı, mutfak dolabı yenilenmesi gibi masraflar da binanın maliyetine eklenerek üzerinden yüzde 2 gider hesaplanabilir.

Gayrimenkulün alımı sırasında ödenen banka kredisine ait dosya masrafı, eksper masrafı ve komisyon ödemeleri de, gayrimenkulün maliyetine ilave edilerek amortisman gideri hesaplanabilir.

Kiraya verilen gayrimenkule yönelik ‘onarım masraflarının’ ise tamamı beyannamede dikkate alınabiliyor. (Konut kira gelirlerinde 3.900 liralık istisnaya isabet eden kısım ayrıca dikkate alınmalı.) Onarımdan kastedilen; eskiyen, kırılan, dökülen, yıkılan kısımların tamir veya yeniden yaptırılması... Onarım giderinin kira gelirinden indirilebilmesi için kiraya veren tarafından yapılmış olması ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı önem ve genişlikte olmaması da gerekmekte...

Isı yalıtımı ve enerji tasarrufuna ilişkin harcamaların farkı var mı?

Normalde ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik yapılacak dış cephe mantolama gibi harcamalar gayrimenkulün iktisadi kıymetini artırıcı nitelikte olduğundan (onarım niteliğinde olmadığından) amortisman gideri (Yüzde 2) yazılması gerekir. Ancak 2016’da yapılan değişiklik (6745 Sayılı Yasa) sonrası, isteyen mükellefler bu türden ısı yalıtımı ve enerji tasarrufuna yönelik belgelerdeki masrafları amortisman gideri yerine direkt gider olarak hesaplamaya dahil edebiliyor.

Gider fazlalığı ertesi yıl gelirinden düşülebilir mi?

2017’de elde edilen kira gelirlerinden daha fazla gider varsa bu zarar ertesi yılın kira gelirinden (2019 Mart’da beyan edilecek) düşülebiliyor.

Giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir.

Yalnız, bu durumun iki istisnası var:

- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda bir zarar doğması halinde, bu zararın gelecek yıllarda elde edilecek kira gelirinden indirim yapılması imkânı olmuyor. 

- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan indirim konusu yapılan iktisap (edinim) bedelinin % 5’i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmı da gider fazlalığı olarak dikkate alınamıyor.

Yarın: Kira almasa da vergi ödemesi gerekenler var mı?