En az kira bedeli nasıl hesaplanıyor?

MÜLK sahibinin elde ettiği kira gelirinin, emlak vergi değerinin yüzde 5’inden daha az olamayacağı mevzuatta belirtiliyor. (Gelir Vergisi Kanunu Md.73) Emlak vergi değeri 1 milyon lira olan bir gayrimenkulün, kira geliri en az yıllık 50 bin lira olarak hesaplanır. Eğer mülk sahibi 50 bin liradan daha düşük kira geliri beyan ediyorsa, aradaki farkın vergisi cezalı olarak istenebilir. Ancak mülk sahipleri, gerçekten de emsal kira bedelinin altında kira geliri elde edebilir. 1 milyon liralık vergi değerine sahip taşınmaz örneği için; aylık üç bin lira, yıllık 36 bin lira (50 bin liranın altında) kira geliri de fiilen elde edilebilir. Bu durumda da; “evin değerinin yüzde 5’i mi (50 bin lira) kira geliri olarak beyan edilecek” şeklinde soru işareti oluşacaktır. Yani mülk sahipleri “gerçekte tahsil etmediği bir kira bedeli (14 bin lira daha fazla) üzerinden vergi ödemek zorunda” kalabilir.

BELGELERİ SAKLAYIN

Bu tereddütü gidermek için Maliye, vatandaşa kolaylık da sağlıyor. Özet olarak ifade edersek “Gerçekte yüzde 5’in altında kira geliri elde etmişseniz, tahsil ettiğiniz kira gelirine ilişkin havale makbuzu, banka dekontu ve kira sözleşmesi gibi belgeleri saklayın, istenildiğinde de bize ibraz edin, o zaman evin değerinin yüzde 5’nin altında kira geliri beyan ettiniz diye cezalı duruma düşmezsiniz” deniliyor. (Gelir İdaresi Başkanlığı, 13 Temmuz 2011 Tarih ve 956 sayılı özelge) Emlak vergi değeri üzerinden yüzde 5 oranında kira bedeli hesabı, mülke ilişkin yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanan bir kira bedeli yoksa dikkate alınıyor. Mülk ile ilgili kira takdiri yapılmamış ise bu kez emlak vergi değerinin yüzde 5’i dikkate alınıyor.

ANNE BABA KİRACIYSA

Anne, baba, çocuk, torun, büyükanne, büyükbaba veya kardeşin kira ödemeksizin oturduğu konut için, mülk sahibi vergi ödemiyor. Aynı kişiye (yakınına) ikinci bir konutta tahsis edilmiş ise bu avantaj kalmıyor, emsal kira bedeli üzerinden ev sahibi (ikinci konut için kira almasa da) vergisini ödüyor.Konutların mal sahiplerinin, usul-füru (üstsoy-altsoy) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi durumunda emsal kira bedeli esası uygulanmıyor. İşyerini; aynı kişilere (Anne, baba, çocuk veya kardeşe) tahsis eden için bedelsiz kullanım da olsa vergi var. Amca, dayı, teyze, hala, kuzen, yeğen, kayınvalide eğer kira ödemeden yakının konutunda oturuyorsa, mülk sahibinin emsal kira bedeli üzerinden vergi ödemesi gerekiyor. Mülk sahibinin, taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde 5’i üzerinden gelir beyan etmesi gerekiyor.

GURBETÇİLER BEYANNAME VERECEK Mİ?

YURTDIŞINDA yaşayan Türk vatandaşları (oturma ve çalışma izni alarak) altı aydan daha uzun bir süre yurtdışında kaldıklarında, vergi uygulamaları bakımından dar mükellef olarak kabul ediliyor. Dar mükellef (yurtdışında yaşayan) mülk sahipleri, eğer stopaja-kesintiye tabi iş yeri kira geliri elde ediyorlarsa (üzerinden stopaj yapılmış olması şartıyla) ne kadar gelir elde etmişlerse de fark etmiyor, beyanname vermelerine gerek yok. Gurbetçilerimizin elde ettiği konut kira gelirleri ise (2021 yılı için) 7 bin lira sınırına tabi. Bu tutarı aşan konut kira gelirlerinin beyan edilmesi gerekiyor.

İSTİSNADAN KİMLER YARARLANAMIYOR?

KONUT kira gelirlerinde mülk sahipleri normalde 7 bin liralık istisnayı gelirinden düşüp daha az vergi ödeyebilir. Ancak istisnadan yararlanamayan mülk sahipleri de var...

Beyannamesini; 31 Mart 2022 tarihine kadar vermeyip sonradan (inceleme sonucu) vergisini ödeyen mülk sahipleri istisnadan yararlanamayacak. Maliye’nin tespiti sonrası beyanname verecek olanlar hem vergisini cezalı ödeyecek, hem de vergi hesabında 7 bin liralık istisnayı düşemeyecekler.

İşyeri kira gelirinden, 7 bin liralık istisna düşülemiyor.

Aynı dönemde hem işyeri, hem de konut kirası elde edenler, konut kira vergisinin hesabında 7 bin lirayı gelirinden düşebiliyor.

Ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olan, esnaf, tüccar, doktor, avukat vb. kişiler de istisnadan yararlanamıyor.

Ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının tutarı yıllık 190 bin lirayı aşanlar da istisnadan yararlanamıyor.

Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak, 7 bin liralık istisnadan ayrı ayrı yararlanabilecek.

Bir kişinin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde ise 7 bin liralık istisna bir kez dikkate alınabilecek.

VERGİYİ AZALTAN EĞİTİM VE SAĞLIK MASRAFLARI

Beyannamede kira gelirinden’ istisna’ ve ‘giderler’ düşülebiliyor ve bu kalemler daha az vergi hesaplanmasına etki ediyor. Beyannamede ayrıca mükellef lehine ‘indirimler’ başlığı altında bir bölüm daha var.

Özel okullara, özel hastanelere ödenen ya da hayat ve sağlık sigortası için ödenen tutarlar yasada yer alan sınırlar dahilinde kira gelirinden düşülebiliyor. Bu ödemeleri gelirden düşmek için gerçek gider yönteminin seçilip seçilmediğinin de bir önemi yok. Çünkü bu harcamalar, beyannamede ‘gider’ olarak değil ‘indirim’ olarak dikkate alınıyor. Beyan edilecek gelirin (İstisna ve gider düşülmüş gelir) yüzde 10’u ve yüzde 15’i oranındaki sınırlara tabi... Eğitim ve sağlık harcamaları yüzde 10’la, sigorta poliçeleri yüzde 15’le sınırlı.

Ödemeyi yapanın şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait birikim priminin alındığı hayat sigortalarına ödenen primlerin yüzde 50’si ile, ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primlerinin yüzde 100’ü dikkate alınıyor. İndirim konusu yapılacak primlerin toplamı, beyan edilen gelirin yüzde 15’ini ve asgari ücretin yıllık tutarını da aşamıyor. (2021 yılı asgari ücretinin yıllık brüt tutan 42 bin 930 TL)

18 yaşını veya tahsilde olup 25 yaşını doldurmamış çocukların eğitim ve sağlık harcamaları belgelendirilmek kaydıyla vergi hesabında düşülebiliyor. Eğitim ve sağlık masraflarının beyannamede indirim olarak yer alabilmesi için, harcamaların Türkiye’de yapılma koşulu ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak evraklarla belgelendirmesi koşulu da mevcut.

Eğitim, sağlık masraflarının ve sigortaya yapılan ödemelerin beyannamede nasıl indirim konusu yapılacağı, örnek ödeme tablosunda da görülebilir. Yıllık 40 bin lira kira geliri elde eden vatandaş, istisna ve gider düşülmüş kira gelirinin yüzde 10’u ve yüzde 15’i oranındaki sınırlara tabi olarak söz konusu masrafları gelirinden düşebilir.

YARIN: İNTERNETTE VEYA KÂĞIT ORTAMINDA BEYANNAME NASIL DOLDURULACAK?