Konut KDV’sine ince ayar gerekiyor

Tartışılan nokta, daha çok, “uygulama esasları” ile ilgili..
Yeni uygulama, 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren ruhsatı alınan konutları kapsıyor.
Bu konutların inşaatının tamamlanıp, alıcılara teslimi 2014’ten önce sonuçlanmayacağı için KDV uygulamasında, bazı “ince ayarlar” yapmak için zaman var.
Ancak, proje üzerinden ya da kaba inşaat halindeyken satışlar da yapılacağından, “ince ayar” için zaman kaybetmemekte yarar var.

ARSA DEĞERİ VE EMSAL

Arsaların değeri, KDV oranının yüzde 1, 8 ya da 18 olması yönüyle önem taşıyor.
Ancak arsalara yapılacak inşaatlarda, “emsal olayı” da önemli.
Aynı büyüklükteki arsalardan birine 10, diğerine 30 daire (ikisinde de 100’er m2’lik daireler) yapılabiliyor.
Örneğin 1.000 m2’lik bir arsada 0,5, 1, 2 veya 5 emsal, o arsa üzerine yapılacak inşaat m2’sini yakından ilgilendiriyor. Aynı sokakta veya caddede “arsa emlak vergisi m2 değeri” aynı ama üzerine yapılacak inşaat yönünden, farklı emsaller oluyor.
Buna göre, KDV oranında “ince ayar” yapmakta yarar var.

LÜKS VİLLA YÜZDE 1

Arsa m2 değeri 500 liranın altında, biraz da şehrin dışında olan bölgede, 1-2 milyon liralık veya dolarlık, birkaç bin m2, bahçe içinde, net alanı 150 m2’ye kadar villalar yapılıyor. KDV’si yüzde 1 olacak.
Emlak Vergisine esas m2 değeri 1.000 lira olan arsadaki 50’şer m2’lik dairelerin (satış
fiyatı 100 bin lira) KDV’si yüzde 18 olacak!
Burada da bir “ince ayar” gerekiyor.

ARSA DEĞERİ TEK ÖLÇÜ

2014 yılı itibariyle, arsa m2 birim değerleri, bu yıl yeniden belirlenecek.
Bazı belediyeler, konutlardan daha fazla emlak vergisi tahsil edebilmek için gerçeğin üzerinde
değer belirleyebiliyorlar. Yaşanmış çok sayıda örnekler var.
2014’teki olası sorunu, şimdiden görüp “ince ayar” yapmakta yarar var.

LÜKS VE BİRİNCİ SINIF İNŞAAT

Bu tanımda da “ince ayar” bir düzenleme gerekiyor.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, her yıl inşaat sınıflarına göre, “yapı yaklaşık birim maliyetleri”
yayınlıyor. Bu tebliğlerde “Lüks sınıf” yok. Birinci sınıfta ise kümesler, barakalar, gölgelikler
çardaklar yer alıyor.
KDV’ye esas, lüks ve birinci sınıf inşaat, bu olmadığına göre, “acaba ne?” diye araştırıyoruz. 15.12.1982 tarih ve 17899 sayılı (Maliye’nin de “evet bu” dediği), 30 yıl önceki cetveli buluyoruz.
Kriterlere bakıyoruz;
· Lüks İnşaat:
Dış duvarlar: mermer, çini, bakır kaplamalı, Çatı örtüsü: Bakır ve kurşun kaplamalı, ısı yalıtımlı, Tavan: İkiden fazla odası gizli ışıklandırma, ses tecritli asma tavan (sert ağaç, aliminyum, alçı vb.), İç duvarlar: İkiden fazla odası ısı ve ses yalıtımlı, sert ağaç kaplama, Taban (döşeme): İkiden fazla odası mermer ve benzeri tabii taş, ahşap parke, halı kaplamalı.
· Birinci Sınıf İnşaatlar:
Dış duvarlar: Tabii (troverten vb.) ve suni taş, kaliteli ahşap ve metal kaplamalı, Çatı örtüsü: ısı yalıtımlı ve alüminyum kaplamalı çatı, Tavan: Püskürtme sıvalı, 1 veya 2 odası ahşap kaplama veya düz alçı sıvalı. İç duvarlar: İkiden fazla odası yağlı boya yıkanır kağıt ve benzeri madde ile kaplama vs.
 Bunlar 30 yıl önceki malzemeler, teknoloji, inşaat kalitesi vs. esas alınarak yapılmış bir tanım. Türkiye’de ve dünyada inşaat yapımında ve kalitesinde her şey o kadar değişti ki 1982 yılı tanımını 2013’te uygulamak hatta bulmak mümkün değil.
Burada da bir “ince ayar” gerekiyor.