Pahalı kiralar ile dayanıksız binalar arasında kaldılar! Kiracıların hakları ne? Depreme dayanıklılık testi yaptırabilirler mi? | 5 SORU 5 YANIT
Güncelleme Tarihi:
Yüreğimizi yakan Kahramanmaraş depremlerinin ardından özellikle konut olarak kullanılan binaların depreme dayanıklı olup olmadığı meselesi bir kez daha gündemde. Deprem bölgelerinde yaşayan ve oturdukları binalara dayanıklılık testi yaptırmak isteyenlerin büyük bir çoğunluğu da kiracı. Peki kiracılar depreme dayanıklılık testi başvurusunda bulunabiliyor mu? Pahalı kiralar ile dayanıksız binalar arasında kalan kiracılar ne yapabilir? Uzmanlara göre 'belli koşulda' kiracıların da başvuru yapma hakkı var...
Kahramanmaraş merkezli depremlerde pek çok bina yıkıldı, ayakta kalanların önemli bir kısmı da ağır hasarlı. Deprem bölgesi şehirlerde yaşayan milyonlarca insanın aklındaki soruların başında binalarının ne kadar sağlam olduğu geliyor.
Kimi koşa koşa gidip en yakınındaki yetkili kuruma başvuruyor, kimi apartman WhatsApp grubunda komşularını ikna etmeye çalışıyor.
Deprem dayanıklılık testi yaptırmak isteyen kiracılarla, ev sahipleri arasında da büyük tartışmalar yaşanmaya başladı. Evlerinin sağlam olmadığını bilseler de eski binanın yıkılıp yeniden yapılmasını istemeyen ev sahipleri, kiracıların dayanıklılık testi yaptırma taleplerini geri çeviriyor. Bu nedenlerle oturduğu binadan emin olmayan ama yüksek kiralar nedeniyle istese de taşınamayan kiracılar da oldukça fazla.
Peki bu durumda kiracılar ne yapmalı?
Ev sahipleri ve kiracılar arasında uzun süre gündemde kalacak konuyla ilgili sorularımızı Kıdemli Avukat Kerim Kocaman yanıtladı.
1) Depreme dayanıklılık testi için kimler başvurabilir?
Binanın sağlamlığına ilişkin rapor alınmasının iki seçeneği vardır: Deprem dayanıklılık testi yaptırmak ya da riskli yapı testi yaptırmak. Bu iki test aynı amaca hizmet eder fakat farklı sonuçları bulunur. Bu iki test yönünden de değişmeyen tek husus başvurucusunun kimler olabileceğidir. Depreme dayanıklılık testini de riskli yapı testini de yalnızca tapuda kayıtlı malik yaptırabilir.
Sınırlı ayni hak sahipleri (oturma hakkı, irtifa hakkı vb.) ise tapuda hak sahibi olarak görünse de bu iki tip testi de yaptıramaz. Kiracılar da yine aynı şekilde kira sözleşmesi tapuya şerh edilmiş olsun veya olmasın bu iki testi yaptırmaya yetkili değildir.
Deprem dayanıklılık testini bina malikleri, ortak bir karar alarak özel bir şirkete başvurarak yaptırabiliyor. Hazırlanan rapor sadece binada yaşayan kişilerle paylaşılıyor. Riskli yapı testi ise belediyelerce yetkilendirilmiş özel firmalara yaptırılıyor. Yapılan bu başvuru sonucunda hazırlanan rapor, başvuruyu yapan maliklerle paylaşıldığı gibi doğrudan belediyeye de gönderiliyor. Belediye hazırlanan bu rapora göre binanın yıkılmasına, yeniden inşa edilmesine ya da güçlendirilmesine karar veriyor.
2) Kiracının başvuru yapabilmesinin bir yolu var mı?
Kiracı gibi tapuda yapının maliki olarak görünmeyen herhangi bir kişinin bu testleri kanunen yaptırabilmeye yetkili olabilmesi mümkün değil. Bu testleri yaptırabilmeyi mevcut kanunlara tereddüde yer vermeyecek şekilde uygun hale getirebilecek tek şey, yapı malikinin yapılmak istenen başvuruya izin vermesidir.
Bu sebeple kiracıların yahut sınırlı ayni hak sahiplerinin, bina sakinleriyle görüşüp depreme dayanıklılık testi yaptırılması konusunda maliklerden birinin rızasını alması gerekir.
3) Evinde gözle görülür kırık ve çatlaklar olan kiracılar, dayanıklılık testi yaptırmayan ev sahipleri hakkında şikâyetçi olabilir mi?
Burada kaçak yapılarla, imara uygun inşa edilmiş yapıları birbirinden ayırmak gerekir. İmara uygun olarak inşa edilmiş yapıların bu şekilde hasarlı olması halinde kiracı da dahil herkes yapının bağlı bulunduğu belediyeye denetleme yaptırılması için başvuru yapabilir. Bu başvuru ile yapı ilk etapta teknik incelemeden ziyade göz kararı kontrol edilmekte, hasar ciddi boyutlardaysa ilgili kurum kamu menfaati gereği re’sen bu yapının depreme dayanıklı olup olmadığı yahut riskli olup olmadığının tespitini yaptırabilir. Tabi bu şekilde yapılacak olan bir başvurunun sonuçlarının ciddiyetle takip edilip sonuca ulaştırılması kanunların ve ilgili diğer mevzuatların yorumlanmasına göre uygulamada karşılık bulacaktır.
Buna ek olarak örneğin İstanbul Büyükşehir Belediyesi, bu belirttiğimiz şekilde bir kontrolün yanında başvuru üzerine PERA 2019 yöntemini (hızlı sismik performans değerlendirme) kullanarak yapının depreme dayanıklılığını ölçmektedir. Ancak bu işlemi yapabilmek için de yine kat maliklerinden en az birinin onayı gerekmekte olduğunu unutmamak gerekir.
Kaçak yapılar ise zaten baştan itibaren TCK m.184’e aykırı şekilde inşa edilmiş olduğu için belediyeye yapının kaçak olduğuna ilişkin başvuru yapılması, belediyenin işlem yapmasını mecburi kılar. Zira bahsettiğimiz bu suç şikâyete tabi olmadığı gibi ilgili devlet kurumları da bu yapılar için doğrudan işlem başlatabilir. Bu tarz kaçak yapılar sebebiyle savcılığa şikâyette de bulunulabilir. Bu şikâyet de yine bağımsız olarak incelemeye alınacak olup, yapının imar mevzuatına aykırı yapıldığının tespit edilmesi halinde ilgili kişiler TCK m.184’e göre cezalandırılabilir. Bu tarz yapılar için belediyeye yapılan başvuruların gereğinin yerine getirilmemesi halinde bu işlemle yetkilendirilmiş kişiler hakkında da ayrıca suç duyurusunda bulunulabilir.
İstanbul’da bulunan özel bir deprem analiz merkezinde çalışan Barış Yılmaz, Kahramanmaraş depreminden bu yana taleplerin arttığını belirtti: “Özellikle İstanbul’da önemli bir yoğunluk var. Deprem öncesinde talepler ayda 25’i geçmiyordu, arayanlar da kentsel dönüşüme girip müteahhitle anlaşan firmalardı. Deprem analiz talebi son bir haftada günde 200’e kadar çıktı. İnsanlar ne yapacağı telaşında, biz de telefonlara yetişemiyoruz. Ancak bu taleplerden sadece yüzde 2’si raporlama için geri dönüş sağlıyor. Diğerleri binalarının yıkılmaması için raporlama istemiyor ama biz bu şekilde çalışmayı kabul etmiyoruz.”
4) Kiracı özel bir şirkete gizlice dayanıklılık testi yaptırırsa ev sahibi şikâyetçi olabilir mi
Sınırlı ayni hak sahiplerinin ve kiracının depreme dayanıklılık testi yaptırabilmesi için yapı maliklerinden birinin onayı/izni olması gerekir. Bu onay/izin olmaksızın deprem dayanıklılık testi yaptırılması halinde yapıya verilen her tür zarardan bu testi yaptıran sınırlı ayni hak sahibi ve kiracı sorumlu olacağı gibi testi yetkisiz kişi talebine göre yapan firmalar da sorumlu olur.
Kiracı gibi tapuda malik olarak görünmeyen diğer kişilerin bu şekilde test yaptırması, taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkına açık müdahale olacağı gibi, kira sözleşmesi ve ayni hak tesisine yönelik sözleşmenin niteliği ile bağdaşmaması sebebiyle ilgili sözleşmelerin ağır ihlali olabileceği için ilgili sözleşmelerin feshine de sebebiyet verebilir.
5) 10 dairelik bir apartmanda sadece 1 kişinin isteğiyle depreme dayanıklılık testi yaptırılabilir mi? Riskli çıkarsa ne yaşanır?
Tapuda malik olarak görünen bir kişi hem depreme dayanıklılık testini hem de riskli yapı testini yaptırabilir. Bu testi yaptırabilmek için binada sadece hissedar olmak yeterli. Yani paydaşların bir araya gelmesine dahi ihtiyaç bulunmaz, tek bir hissedar bu başvuruyu yapabilir.
Depreme dayanıklılık testi sebebiyle binadaki herhangi birinin tahliye edilmesi, binanın mühürlenmesi, binanın belediye tarafından yıkılması gibi bir süreç olmaz. Ancak riskli yapı raporuna göre yıkılmasına karar verilen yapıda oturan herkesin bu binayı tahliye etmesi gerekir. Aksi takdirde yapı devlet eliyle tahliye edilebileceği gibi uygulamada genellikle bu sürecin binanın yıkımını, yeniden inşasını veya güçlendirilmesini yapan müteahhitler tarafından gerçekleştirdiğini görüyoruz.
Yasalar böyle diyor. Kiracılar ise çoktan ev sahipleriyle tartışmalara başlamış; pek çoğu da yeni bir ev arayışında...
Yaşadığı binanın sağlamlığından emin olmayan kiracıları da dinledik.
‘BİNANIN METROYA YAKINLIĞI DEĞİL SAĞLAMLIĞI ÖNEMLİ’
Cihan A. (28)
Evimi emlakçı aracılığıyla üç sene önce kiraladım ve bu süreçte ev sahibimi hiç görmedim. Kendisiyle tek iletişimim verdiği banka hesabına kirayı yatırmak ve bunu bildirmek. Üç yılın sonunda tek bir isteğim oldu, o da deprem dayanıklılık testi. İstanbul'da oturduğum Osmanbey semti dip dibe ve eski binaların yoğun olduğu bir bölge. Kahramanmaraş’taki depremde yaşananları görünce de korkmamak elde değil. Bir de zemin katta oturuyorum, bu da korkumu ikiye katlıyor.
Ev sahibime tüm bu korkularımı yazınca hiç düşünmeden kabul etmeyeceğini söyledi. Kendisi nispeten daha güvenli olan Konya’da yaşadığı için bizim kadar korkması da mümkün değil. Evi depremde zarar görse veya yıkılsa yeniden yapılabileceği rahatlığı da var. Buna rağmen insan canını bu kadar hiçe saymasını hiç beklemezdim.
Apartman grubundan bu konuyu yazdığımda birkaçı dışında diğer kiracılardan da destek göremedim. Çünkü çoğu eski kiracıydı ve aynı bölgede yeni bir eve çıkma şansları pek yoktu. Benim de yok öyle bir şansım ama mecburen başka bir ev bulacağım. Yaşanan büyük depremle anladım ki bir evin metroya, alışveriş merkezine ya da denize yakınlığı değil asıl sağlamlığı önemliymiş.
‘DEPREM TESTİ İSTEDİM, ARKADAŞIMLA ARAM BOZULDU’
Ayşenur Ö. (29)
Deprem bütün ülkeyi tek yürek olarak birleştirirken, benim en yakın arkadaşımla aramı bozdu. Düzce’den İstanbul’a çalışmak için geldiğimde üniversiteden yakın arkadaşım çok yardımcı oldu. En büyük sorun kiralık bir ev bulmaktı, arkadaşım onu da çözdü. Neredeyse tüm akrabalarının yaşadığı aile apartmanının en alt katı boştu ve biraz tadilatla orada oturabilirdim. Kirayı İstanbul standartlarına göre uygun tuttukları için ufak tefek tadilatları da yaptırıp, oturmaya başladım.
Ne var ki evin yanında işlek bir yol var ve yoldan her kamyon geçtiğinde bile ev deprem oluyormuş gibi sarsılıyor.
Yaşanan son deprem hem en alt katta hem de tek yaşamam sebebiyle beni çok korkuttu. Sosyal medyada da gündeme taşınan deprem dayanıklılık testi konusunu ben de arkadaşıma açtım. Hatta testin parasını bile ödemeyi teklif ettim. Aldığım tepki ise beni hayrete düşürdü: ‘Arkadaşım olduğun için bu fiyata oturuyorsun, bu fiyata çürük ev bile bulamazsın.’
Gerçekten de bulamam. Bu ve devamındaki tartışmaların ardından ailesi de konuya dahil olup, kapıma dayandılar. Bu testi kiracının yaptırma yetkisi olmadığından bihaber şekilde ‘Evi beğenmiyorsan çık, kendine dayanıklısını bul’ gibi pek çok lafı da ailesinden işittim. Deprem olursa binada sadece ben enkaz altında kalacakmışım gibi davranılmasına hâlâ çok şaşırıyorum. Bu kadar tartışmanın üzerine de o evde oturmaya devam etmek istemiyorum.
‘MÜLK SAHİBİ HASARLI ÇIKACAĞINDAN EMİN OLDUĞU İÇİN KABUL ETMEDİ’
Serpil S. (43)
Sürekli olarak bahsedilse de deprem gerçeğini şimdiye kadar fazla önemsemiyor, günlük hayatımda kaygılanacağım bir durum haline getirmiyordum. Ancak Kahramanmaraş depremiyle birlikte deprem gerçeğini iliklerime kadar hissettim. O günden beri de tek düşündüğüm çalıştığım dükkânda depreme yakalanma ihtimalim.
Binaya dışarıdan bakan biri bile ne kadar güvensiz gözüktüğüne dair yorumlar yapabilirken, bir de günün önemli bir bölümünde içeride bulunmak çok korkutucu. Bu kadar korktuğumuz için patronumuza konuyu sık sık açmaya başladık. Kendisi işe sürekli gelmiyordu ama işçilerini de düşünmesi gerekiyordu. Israrlarımız sonucunda mülk sahibine danıştı. Kendi de aynı binanın en üst katında oturan mülk sahibi tabii ki binayı test ettirmeyi kabul etmedi. Çünkü hasarlı çıkacağından emindi. Anlamak çok zordu. Bizim canımızı önemsemediği gibi, kendi canının da hiçbir kıymeti yoktu.
Şimdilerde patronumuza dükkânı daha güvenli bir binaya taşıması konusunda baskılar yapıyoruz. Tabii patronumuz ne kadar dikkate alırsa. Hatta daha da ötesi, işten çıkmayı bile düşünmüyor değilim, sanki depreme evde yakalanacağımın garantisi varmış gibi…
‘ÖNCEDEN EVİN MUTFAĞINI SORANLAR ŞİMDİ DEPREM DAYANIKLILIĞINI SORUYOR’
İrem B. (32)
Yaklaşık beş senedir İstanbul’da emlakçılık yapıyorum. Deprem olana kadar her gün yüzlerce kez çalan telefonum, neredeyse çalmaz oldu. Kiralık binalar için arayanların ise ilk sorduğu şey deprem dayanıklılık testi oluyor. Özellikle de eski binalar için bu soru çok fazla geliyor. Oysa İstanbul depreminin çok yakın olduğunu bilmemize rağmen meslek hayatım boyunca bir kez bile böyle bir soruyla karşılaşmamıştım.
Önceden "Mutfağı yeni mi? Banyosu geniş mi? Parkeler yenilenecek mi?" gibi sorular alırken, şimdi sadece depremle ilgili sorular geliyor. Hatta bir daireyi kiralama konusunda neredeyse anlaştığımız bir çift, iki apartmanın birbirine yapışık olması sebebiyle evi tutmaktan vazgeçtiklerini söyledi.
Şimdi deprem korkusuyla hareket eden bu insanlar eminim ki birkaç ay sonunda tüm bu kaygıları geride bırakacak. İki binanın yapışık olduğu ev de kolaylıkla kiralanacak, güvenli olmayan evler de…