Kiralar neden fırladı? '2 bin lira olan dairenin fiyatı şimdi...'

Kononavirüs pandemisine rağmen kiralık konut fiyatlarındaki artış dikkat çekiyor. Haliyle bu durum cevaplanmayı bekleyen pek çok soruyu da beraberinde getiriyor. Örneğin,

• Kiralık ev fiyatları son birkaç aydır neden hızla arttı?
• İstanbul’da kiralık ev sıkıntısı neyden kaynaklanıyor?
• İzmir ve Ankara başta olmak üzere Türkiye’deki diğer illerde kiralık konut fiyatlarında son durum nedir?
• Fiyatlardaki artış ne kadar süre daha devam edecek?
• Bu problem nasıl çözülür?

Son bir yıldır büyük şehirlerdeki konut kira fiyatlarında ciddi derecede artışlar var. Haliyle akıllardaki ilk soru, bu durumun altında yatan temel nedenin ne olduğu. Konuyla ilgili görüşlerine başvurduğumuz Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, 2018 yılında yaşanan kur şoku ve ardından kredi faizlerindeki yükseliş, konut üreticilerinin yeni projelere başlamasını önemli ölçüde yavaşlattığını söylüyor ve ekliyor:

“Yıllık 700-800 bin adet yeni konut ihtiyacı olan ülkemizde 2019 ve 2020 yıllarında bu ihtiyacın ancak yarısı kadar yeni konut inşaatına başlandı. Bir yandan faiz oranlarının yüksekliği diğer yandan inşaat maliyetlerindeki enflasyonun üzerindeki artışlar konut satın alımını oldukça zorlaştırmış durumda. Bu nedenle konut satın alamayanların mekân talebi kiralama piyasasına yöneldi. Bu nedenle de kira rayiçleri yükseliş gösterdi.”

Öte yandan başta İstanbul olmak üzere İzmir ve Ankara gibi büyük şehirlerde merkezi lokasyonlarda kiralık ev bulmanın zorlaştığına dair pek çok haber çıkıyor. Piyasada kiralık ev az olunca vatandaşlar emlak ofislerine isimlerini yazdırıp sıraya girmeye başlamış durumda… Bu durum bir süre daha böyle devam edecek gibi duruyor. Peki önümüzdeki yıl kiralık konut piyasasını neler bekleniyor?

Dr. Ahmet Büyükduman bu konuyla ilgili pandemi sürecinde üniversitelerin uzaktan eğitime geçmelerinin, bir miktar kiralık konut talebini yavaşlattığını belirtirken, "Pandemi koşullarının sona ermesiyle birlikte üniversitelerin yüz yüze eğitime geçmesi, ertelenen evliliklerin gerçekleşmesiyle konut talebi daha da hızlanacak ve gerek kiralar gerekse fiyatlarda ki artış devam edecek" diyor ve ekliyor:

“Ayrıca konut kredi faiz oranlarının da düşme ihtimali dikkate alındığında düşen faiz oranları da konut fiyatlarını artırıcı bir etkide bulunacaktır.”

Grafik: Harun Elibol

 

İSTANBUL’DA KİRALAR CEP YAKIYOR
2 BİN LİRA OLAN KİRALIK DAİRENİN ŞİMDİKİ FİYATI 5 BİN LİRA!

İstanbul’daki kiralık konuttaki artışların nedenlerini sorduğumuz İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa, İstanbul’da kira fiyatlarının son 6-7 aydır çok ciddi arttığını ama bu durumun bölgesel olduğunu söylüyor:

“Kadıköy-Bostancı-Suadiye bölgesinde E5'in deniz tarafında 5 aydan bu yana bir sıkıntı var. Bu bölgelerde kiralar son iki yılda ikiye katlandı. 2 bin lira olan evler 4-5 bin lira seviyesine çıktı. Çünkü ev yok. Bu rakamlar iki oda bir salon evler için geçerli. Üç oda bir salon evler için de 8-10 bin lira bandından rakamlar istendiğini duyuyoruz. Bu tabii o bölgeye ait bir şey. Avrupa yakasında ise Nişantaşı, Etiler, Bebek, Ulus gibi bölgelerde aynı problemin yaşandığını görüyoruz. Avcılar ve Zeytinburnu gibi bölgelerde de aynı durum geçerli.”

İstanbul’da kiralık ev sıkıntısı neden kaynaklanıyor?

Nizameddin Aşa, İstanbul’da kira artışlarının fazla olduğu bölgelerin ortak özelliğinin yoğun bir kentsel dönüşüm yaşaması olduğunu söylüyor. Haliyle bu dönüşüm sırasında insanlar, oturdukları bölgeden çok fazla uzaklaşmak istemiyor.

“Genelde dönüşüm sırasında vatandaşlar kendi semtlerinden fazla uzağa gitmek istemiyorlar. Yoğunluk bundan kaynaklanıyor. Kadıköy-Maltepe bölgesinde 3 bin konutun yıkılması planlanıyor. hepsinde 10 daire olsa 30 bin talep demek.”

Öğrencilerin dönmesi ile sorun büyüyecek

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa ayrıca düşük kredi kampanyası ile çok fazla ev satıldığını ama insanların yeni evlere olan taleplerinin artması kadar, yeni yapılan bina sayısının da azaldığını vurguluyor. Nizameddin Aşa pandeminin azalması ile birlikte öğrencilerin İstanbul'a dönmeye başlaması ile sorunlara bir yenisinin daha ekleyeceğinin altını çiziyor.

“Eylül-ekim gibi öğrenciler de tekrar geri dönünce sıkıntının daha da büyüyeceğini söyleyebiliriz. Birçok semtte bu sıkıntı başladı ve yayılacak gibi de duruyor.”

Problem nasıl çözülür?

Nizameddin Aşa, 'İstanbul'da umut bitmez' diyor ve kentsel dönüşümden sonra bu yangının sona ereceğinin altını çiziyor:

“Yıkılan binalarda yeni kapasite artışı olacak. Ev sahipleri tekrar evlerine dönecek. Yani kentsel dönüşüm güzel bir şekilde gerçekleşirse bu sıkıntı 1-2 yıl içerisinde biter diye düşünüyorum.”

Grafik: Harun Elibol

PEKİ İSTANBUL, İZMİR, ANKARA BAŞTA OLMAK ÜZERE DİĞER ŞEHİRLERDE KİRALIK EV FİYATLARINDA YÜZDE KAÇLIK BİR ARTIŞ YAŞANDI?

Konuyla ilgili sahibinden.com’un Pazarlamadan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Nazım Erdoğan ile konuştuk.

İstanbul’da kiralık konutların ortalama metrekare fiyatlarında son bir yılda yüzde kaçlık bir artış gözlendi. Geçen yılla bu yılı kıyaslarsak bu durumu nasıl yorumlamak gerekir?

Gayrimenkul sektörünün nabzının attığı İstanbul’da son iki yıldır kiralarda düzenli bir artış eğilimi gözlemliyoruz. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliği ile bu ay altıncısını hazırladığımız sahibindex Konut Piyasası Görünümü Raporu’na göre; Mayıs ayında yıllık kiralık ilan metrekare fiyatı artış oranı üç büyük ilde de yükseldi.

Yıllık kira artış oranı geçen aya göre İstanbul’da 9,7 yüzde puan, Ankara’da 6 yüzde puan ve İzmir’de 4,2 yüzde puan arttı. Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 35,7, Ankara’da yüzde 20,3 ve İzmir’de yüzde 21,8 oldu. Bu gelişmeyle 2020 Mayıs ayında İstanbul'da 20, Ankara'da 10,9 ve İzmir'de 15,7 olan ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatları, 2021 Mayıs ayında bu illerde sırasıyla 27,1, 13,1 ve 19,1 liraya yükseldi.

İstanbul özelinde kiralık konutların ortalama metrekare fiyatlarında geçen yıla oranla kaydedilen artışı tetikleyen ana sebepler; kredi faiz oranlarında yaşanan yükseliş, salgının getirdiği karantina tedbirleri ve depreme karşı yeni konutlara yönelik talebin hızla artması oldu. Önümüzdeki süreçte aşılama programının hız kazanmasıyla birlikte salgının etkilerinin ortadan kalkması, çalışma ve yaşam temposunun eski hızına yaklaşmasıyla birlikte gayrimenkul piyasasında yeniden merkeze yönelik bir hareketlenme beklenebilir. Orta vadede konut satışının hızlanmasıyla birlikte kiralarda da bir miktar geriye gidiş gözlemlenebilir.

Grafik: Harun Elibol

Son bir yıl içerisindeki yükselişi ilçe bazında değerlendirirsek en çok artışın olduğu ilçeler nereler? Bu ilçelerdeki artışların temel nedenleri nelerdir?

İstanbul’da en çok artışın yaşandığı ilçeler sırasıyla Şile yüzde 104,1, Zeytinburnu yüzde 62,2, Avcılar yüzde 58,6, Beylikdüzü yüzde 57,4 ve Büyükçekmece yüzde 55,2. Bu ilçelerden özellikle Şile’de fiyat artışında salgının etkisiyle beraber daha izole bir ortamda yaşamak isteyenlerin yoğun olarak talep göstermesi etkili oldu. Diğer bölgelerde de son dönemde hayata geçirilen yeni konut ve ulaşım projeleri bu bölgelerdeki hareketliliği olumlu yönde etkiledi.

Ankara ve İzmir’de kira artışları nasıl? Geçen yıla kıyasla İstanbul kadar artış yaşanmış durumda mı?

Mevcut durumda büyükşehirlerde kiralık konut piyasasında hareketliliğin yanı sıra, kiralarda artış devam ediyor. Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı Mayıs ayında yüzde 23,2 olurken, ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı 18,4 liraya yükseldi. Yıllık kira artış oranı İstanbul'da yüzde 35,7, Ankara'da yüzde 20,3 ve İzmir'de yüzde 21,8 oldu. Bu gelişmelerin sonucunda ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatları İstanbul’da 27,1 lira, Ankara’da 13,1 lira, İzmir'de ise 19,1 lira oldu.

Enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları da üç büyük ilde arttı. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullanılan kiralanan konut sayısının toplam kiralık ilan sayısına oranı ülke genelinde ve üç büyük ilde geçen yılın aynı ayına göre arttı. Öte yandan, bu gösterge önceki aya göre ülke genelinde belirgin bir değişim göstermezken, İstanbul’da ve İzmir’de sınırlı oranda düştü, Ankara’da ise yükseldi. Kiralanan ilan sayısının kiralık ilan sayısına oranı ülke genelinde yüzde 15,9, İstanbul’da yüzde 16,9, Ankara’da yüzde 17 ve İzmir’de yüzde 12,7 oldu.

Grafik: Harun Elibol

Önümüzdeki yıl kiralık konut piyasasında neler bekleniyor?

Koronavirüs salgının gölgesinde çok zorlu günlerin yaşandığı bir yılı geride bıraktık. Salgının yayılmasını önlemek amacıyla alınan karantina tedbirlerinden dolayı zamanın büyük bölümünü evlerde geçirmek zorunda kaldık. Salgının etkisini kırma noktasında önemli bir aşama olan aşılama çalışmalarının hız kazanmasıyla birlikte yeni bir sürece girdik.

Bu salgının etkilerinin kesintiye uğraması üretimin hızlanması ve daha güvenli çalışma ortamlarına tekrardan kavuşmasıyla beraber tüm sektörlerde bir canlanma gözlemlenecektir. Piyasalarda yaşanacak canlanmaya paralel olarak konut satışlarının yeniden hızlanması, orta vadede kiralık konutlara olan ilginin daha ılımlı seyretmesine neden olabilir.