Kentsel dönüşümde yol haritası
Güncelleme Tarihi:
Dün yaşanan depremle yürekler ağza gelirken, en büyük teselli yıkımların yaşanmaması oldu. Düzce’de yapıların yüzde 75’inin kentsel dönüşümle yenilenmesi olası bir felaketi engelledi. Depremin hissedildiği İstanbul ve Ankara gibi birçok ilde ise eski yapılarda yaşayanlar ‘Evim en kadar güvenli?’ sorusunu sormaya başladı. Deprem kuşağında yer alan ülkemizde birçok acı tecrübe yaşadık ve her defasında ‘Deprem değil bina öldürür’ sonucuna vardık. İşte bu nedenle riskli yapıların yenilenmesi hayati önem taşıyor. Peki kentsel dönüşüm sürecinde bizleri neler bekliyor. Risk tespitinden tahliyeye, yıkımdan devlet desteklerine kadar adım adım yol haritası hazırladık...
1 - KİMLER RİSK TESPİTİ YAPTIRMALI?
Kentsel dönüşümde ilk adım risk tespiti. Peki kimler binasına risk tespiti yaptırmalı? Uzmanlara göre aşağıdaki maddelerden biri sizin yapınız için geçerliyse tespit yapılmalı.
* Bina 1999 yılından önce yapıldıysa,
* Bina projesiz ve ruhsatsız yapıldıysa,
* İnşaatta hazır beton kullanılmadıysa,
* Binadan daha önce alınmış karot beton dayanımı C1O altındaysa,
* Bina kolon ve kirişlerinde çatlaklar varsa,
* Bodrum katta rutubet, kolon demirlerinde paslanma, betonda deniz kabukları varsa,
* Bina dere yatağı, dolgudaysa riskli olma ihtimali bulunuyor.
2- TESPİT NASIL YAPILIYOR?
Bu maddelerden bir ya da birkaçı sizin yapınızda var ve risk tespiti yaptırmaya karar verdiniz. Bu noktada Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetki verilen kurumlardan hizmet alabilirsiniz. Firmaların listesi bakanlığın sitesinde yer alıyor. Kimi zaman da ev sahipleri resmi olmayan ‘deprem dayanıklılık raporu’ hazırlatıyor. Malikler ortak kararla özel bir şirkete başvurup ortalama 1 haftada binasının durumunu görebiliyor. Raporda çıkan sonuç sadece o binada yaşayanlarla paylaşılıyor. Evinin riskli çıkması durumunda hemen yıkılmasından çekinenler bu yolu tercih ediyor.
Düzce'deki kentsel dönüşüm yıkımı önledi3- BİNA RİSKLİ ÇIKARSA NE OLUYOR?
Eğer resmi incelemeler sonucunda yapınız riskli bulunursa, durum bakanlığa bildiriliyor. Yapının riskli olduğu tapuya işlenirken, size de tebliğ ediliyor. Binaların yıktırılması için önce 60 gün süre veriliyor. Bu süre içinde yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre tanınıyor. Bu süre sonunda da riskli yapıların yıktırılmaması halinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması isteniyor. Riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ile yıktırma işlemleri, mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile idarece yapılıyor veya yaptırılıyor.
4- RİSKLİ KARARINA İTİRAZ HAKKI VAR MI?
Binanızda bir komşunuz risk tespiti yaptırdı ve riskli kararı geldi. Sizin buna itiraz hakkınız var. Tebligatın ulaşmasından sonra en geç 15 gün içinde karara itiraz edebilirsiniz. Zaten size ulaşan tebligatta da riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği belirtiliyor. Söz konusu itiraz teknik heyet tarafından inceleniyor ve karara bağlanıyor.
‘İstanbul’u tetiklemez’5- HAK SAHİPLERİ NELERE DİKKAT ETMELİ?
Binanın yıkımını beklemeden ön hazırlık sürecine girilmesinde fayda var. Belediyeye gidip imar durumu hakkında bilgi alınmalı, yasal haklar önceden öğrenilmeli. İkinci önemli adım ise müteahhit seçimi. Ülkemizde dönüşüm projeleri ağırlıklı olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı anlaşma üzerinden ilerliyor. İnşaat şirketleri ile yaptığınız kat karşılığı sözleşmeleri, firma işi yarım bırakmadığı sürece tek taraflı fesh edemiyorsunuz. Bu nedenle her detay titizlikle incelemelisiniz. Bakanlık mağduriyetlerin önüne geçmek için, müteahhitleri iş bitirme oranına ve mali yapısına göre gruplara ayrıldı. Siz de firma seçerken hangi gruptan olduğuna bakmalı, gerekli belgeleri istemelisiniz. Ayrıca hazırlanan sözleşmede teknik şartname, cezai şartlar, inşaatın başlama ve teslim süreleri gibi detaylara dikkat etmeniz gerekir.
6- DİKKAT: EVİNİZ HABERSİZ SATILABİLİR
Dönüşümde en büyük sorun hak sahipleri arasında yüzde 100 anlaşmaya varılamaması. Eğer yüzde 100 anlaşma yoksa 2/3 arsa payı çoğunluğu ile karar alınabiliyor ve süreç şöyle ilerliyor; 2/3 arsa payı çoğunluğu binanın yapım şekline, yapım müteahhitinin kim olacağına, projenin ne olacağına karar verebilir. Ancak burada kritik nokta karara katılmayanlar. Yapılan son düzenlemeye göre çoğunluk karar alıyor, firma ile sözleşme yapıyor ve bunu 1/3’e iletiyor. İhtarname ekine yapılan sözleşme de ekleniyor. İtiraz edenler ayrıca bir toplantıya davet edilmiyor. Sonrasında 15 gün içinde imza atmazsa tüm haklarını kaybediyor, evi yani arsa payı satışa çıkıyor. Söz konusu satış ihalesinin tebliğ edilmesi de zorunlu değil. Geçmişte satışa çıkan pay için yapılan açık arttırmada, hak sahibi son dakikada karar değiştiriyor ve ‘evet’ diyebiliyordu. Artık bu hakkı da yok. 15 günde imza atmayanların kaderi çoğunluğun insafına kalıyor. Eğer onlar kabul ederse haklarını alabiliyor. Bu nedenle uzmanlar dönüşüme itiraz edenlere ‘Eviniz haberiniz dahi olmadan satılabilir’ uyarısı yapıyor. Bu durumda olanların 15 günlük yasal sürede imza atması, daha sonra itirazları için ihtar çekerek dava yoluna gitmesi öneriliyor. Riskli yapı için yapılan arsa payı satış ihalelerinde, ilk ihaleye aynı parseldeki komşular, ikinci ihaleye 3. kişiler katılıyor. Riskli alanda ise ikinci ihalede yer Hazine’ye kalıyor.
İstanbul’da bu kez nükleer buluşma7- DÖNÜŞÜM İÇİN KREDİ VERİLİYOR MU?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, dönüşüm sürecinde faiz destekli kredi imkanı tanıyor. Bu kredilerde üst limit ekim ayında yüzde 50 oranında arttırıldı. Konut yapım ve edinme kredileri ile işyeri yapım kredisi 400 bin liradan 600 bin liraya yükseltildi. Konut yapım ve edinme kredilerinde faiz desteği (yıllık) 400 baz puandan 600 baz puana, işyeri yapım ve edinme kredileri ise 300 baz puandan 450 baz puana yükseltildi. Böylece Bakanlığın faiz desteği oranı konut kredilerine aylık 0.50 puana, işyeri kredilerine ise aylık 0.38 puana çıktı. Yani aylık yüzde 1.5 oranlı dönüşüm kredisi kullanıldığında, bunun yüzde 0.50’sini bakanlık karşılanmış olacak. Faiz destekli konut kredileri için vade en çok 10 yıl, işyeri kredilerinde ise 7 yıl olarak uygulanıyor. Kredi alanlar, ödemelerini eşit taksitli ödeyebildiği gibi 2 yıla kadar anapara ödemesiz dönem de sunuluyor. Geçmişte bir hak sahibi adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi tutarı 2 milyon lirayken, düzenleme ile rakam 3 milyon liraya çıkarıldı. Kredi desteğinden faydalanmak için binanın anlaşma ile tahliye edilmesi şartı arandığı da unutulmamalı.
8- GÜÇLENDİRME İÇİN DESTEK ALINIYOR MU?
Kimi zaman binanın yıkılıp yeniden yapılması yerine güçlendirmenin yeterli olacağı kararı çıkıyor. Eğer sizin binanız için de bu geçerli ise faiz destekli kredi imkanından faydalanıyorsunuz. Yapılan son düzenleme ile güçlendirme kredisi 160 bin liradan 240 bin liraya, güçlendirme kredilerinde faiz desteği (yıllık) 400 baz puandan 600 baz puana çıktı.
9- KİMLERE KİRA YARDIMI YAPILIYOR?
Riskli yapıda ev sahibiyseniz aylık, kiracıysanız defaten kira yardımı alabilirsiniz. İllere göre değişmekle birlikte kira yardımı 1.000 lira ile 1.500 lira arasında değişiyor. Yardım riskli yapıda 18 ay, riskli alanda 48 aya kadar sürüyor. Kiracılar ise defaten 2 bin lira ile 3 bin lira arasında destek alabiliyor. Riskli olarak tespit edilen yapılardaki konut ve işyerlerinden dolayı kira yardımından faydalanabilmek için, tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde, riskli yapının bulunduğu ildeki müdürlüğe, belediyeye başvuru yapılıyor.
10- HARÇ VE KDV MUAFİYETİ VAR MI?
Riskli yapılar yenilenirken tapu, noter, damga vergisi gibi harçlardan muafiyet sağlanıyor. Ayrıca müteahhitle kat karşılığı anlaşma yapmadan evinizi kendiniz dönüştürürseniz, yüzde 18 yerine yüzde 1 KDV ödüyorsunuz.
İşletmelere ‘dijital dönüşüm’ çağrısıPEKİ YA İSTANBUL’DA TABLO NASIL?
akanlık verilerine göre ülke genelinde bugüne kadar 3 milyon 200 bin konut yenilendi. 81 ilde dönüşüm çalışmaları sürürken, beklenen deprem nedeniyle en çok endişe duyulan şehir şüphesiz İstanbul. Bugüne kadar kamu eliyle İstanbul’da 695 bin konutun dönüşümünün tamamlandığı, 93 bin konutluk dönüşümün de sürdüğü biliniyor. Ancak şehirde hâlâ 1.3 milyonu riskli konut var ve 230 bininin acil dönüşmesi gerekiyor. İstanbul’da dönüşüm süreci maalesef istenildiği gibi başlamadı. Hatalı imar planları, müteahhitlerin yüksek kâr beklentisi, bazı hak sahiplerinin zengin olma hevesi gibi birçok faktör mağduriyet yarattı. Yaşananlardan çıkarılan derslerle önemli adımlar da atıldı. Vatandaşı koruyacak ve süreci hızlandıracak yasal düzenlemeler bir bir devreye girdi, dönüşüme devlet destekleri arttı. Bugün ise tüm tarafların elini taşın altına koyma zamanı geldi. Hükümet yetkililerinin ‘siyaset üstü mesele’ dediği dönüşüm seferberliği için, belediyelerin farklı kaygıları bir yana bırakıp sürece dahil olması, vatandaşların 3-5 metrekare hesabı yapmak yerine güvenli evler için fedakarlık göstermesi önemli. Kamunun öncü olduğu projelerde sayının artması için özel sektörün de bazı düzenlemelerle teşvik edilmesi planlanabilir. Elbette depremi önlemek mümkün değil, ancak ‘tabut evler’ dediğimiz ayakta zor duran yapıları yenilemek elimizde...