Ev sahibi kiracı davalarında astronomik artış! 'Ocak 2023'e süre veriliyor, ev sahipleri çok pişman'

Emlak piyasasına ilişkin gelişmeler son dönemde gündemdeki sıcaklığını koruyor. Kısıtlamalarla geçen pandemi dönemi sonrası arz sıkıntısının etkisiyle kiralık ev bulmak oldukça zorlu bir süreç halini aldı.

Kiralanan konutlarda bir de kontrat yenileme dönemi yaklaşınca ev sahipleriyle kiracılar karşı karşıya geldi. Birçok ev sahibi Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) belirlediği oranların veya kanuni sınır yüzde 25'in üzerinde artış yapmak isteyince konut piyasasında adeta büyük bir kriz ortaya çıktı.

Fakat yüksek fiyattan kiralama yapan ev sahipleri, bu sefer kiraları tahsil edememeye başladı. Bu da kira davalarında son bir yılda çok büyük bir artış meydana gelmesine neden oldu. Ayrıca ev sahiplerinin kira düzeyini artırmak amacıyla eski kiracıları tahliye etmek istemesi de söz konusu dava yükünü artırıyor.

‘HER İKİ DAVADAN BİRİSİ KİRACI MAL SAHİBİ DAVASI’

Konuyla ilgili görüşlerine başvurduğum Tüketici Konfederasyonu Başkan Vekili ve Tüketici Başvuru Merkezi Genel Başkanı Avukat İbrahim Güllü, “Kiralara getirilen sınırlandırmalara karşı ev sahipleri eski kiracılara psikolojik baskı yaptı/yapıyor. Sürekli kira artışı talepleri ve dava tehdidi kiracıları bunaltmış durumda. Bu baskıdan bunalan kiracılar da bu haksız talepleri kabul etmek durumunda kaldı. Ama sonunda davalar ortaya çıktı. Ama dava yükü astronomik bir şekilde şişmiş durumda” dedi ve ekledi:

-- Piyasada referans fiyat belirleyen emlakçılar ve ev sahipleri kira fiyatlarını artırdıkça artırdılar. Başkalarının daha yüksek kira ile kiraya verdiklerini gören ev sahipleri kiracılardan kira bedelinin arttırılması yönünde fahiş artışlar talep etti. Öyle ki bir önceki kiranın 3-4 katına varan artış talepleri sıradanlaştı.

-- Durum böyle olunca da ev sahipleri ya artış yapmak için ya da eski kiracıyı çıkartıp daha yüksek bedelle kiraya vermek için sulh hukuk mahkemelerine başvurmaya başladılar. Bu da ev sahibi kiracı arasında yaşanan tahliye, kira tespit, kira alacağı şeklindeki davaların tüm davalara oranla önemli miktarda artmasına neden oldu.”

Artan oranlarla ilgili bilgilerini paylaşan Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ise “Bundan 1-1,5 yıl önce kira sözleşmeleri kaynaklı dava yükü yüzde 20-30 civarındayken şu an bu yük, yüzde 50-60 civarına çıkmış durumda... Yani özetle her iki davadan birisi kiracı mal sahibi ihtilafı demek oluyor” ifadelerini kullandı ve şöyle devam etti:

“Bu durum Türkiye’de uzun dava süreçlerine ciddi bir şekilde yeni bir uzama daha ekliyor. Haziran ve Temmuz aylarında açılan yeni davalara mahkemeler en erken Ocak ayına duruşma günü veriyorlar. Maalesef bu tablo hiç iyi değil! Haliyle ev sahipleri de pişman olmuş durumda.”

KİRASINI ÖDEMEDİĞİ İÇİN ÇIKARILMAK İSTENEN KİRACIYA AÇILAN DAVALAR DA UZUYOR

Ayrıca Ali Güvenç Kiraz, ev sahibi ile kiracı arasındaki icra davalarında da sayının oldukça arttığının altını çizdi ve şu önemli bilgileri paylaştı:

-- İcra mahkemelerinde de kiracı mal sahibi arasındaki özellikle kira alacağına ilişkin icra takipleri görülüyor. Mal sahibi kiracısından kira alacağını tahsil edemediğinde ihtarlı ödeme emri dediğimiz bir icra takip yolu açılır. Burada kiracıya ödeme emri gönderilir. Yedi gün içinde itiraz etmesi ve 30 gün içinde kira borcunu ödemesi istenir. Eğer kiracı, 30 gün içinde kirasını ödemezse mal sahibinin icra mahkemesine başvurarak tahliye talep etme hakkı doğar.

-- İcra yolu ile tahliye talep etmek (Eğer kiracının kira borcu var ise) en hızlı tahliye yoludur. Ama dava yükü artınca bu davaların süresi de uzadı ve bir bakıma kiracısını çıkarmak için haklı bir nedeni olan ev sahipleri mağdur oldu. İşte bir süredir ısrarla düzenli ödeyen kiracı ile anlaşın derken bunu kastediyorduk.

-- Kiracı çok fahiş kiralanan bir yeri kiraladı iki depozito verdi ve üç-dört ay düzenli ödedi sonra ödememeye başladı diyelim. İşte bu durumda tahliye için yine dava açmak zorundasınız. Ben evimi geri alırım diyemezsiniz. Hatta diyelim ki kiracı 8-10 ay ödemedi evi boşalttı ve kaçtı gitti yine o eve tahliye davası açmadan giremezsiniz. O yüzden de çok yüksek kira değil düzgün ödeyen ve makul kira ve kiracı ile anlaşılmalı.

‘AÇILAN DAVANIN İLK DURUŞMADA SONUÇLANMASI İMKÂNSIZ’

Bu noktada en önemli soru şu: Genelde bu davalar ilk duruşmada çözülüyor mu? En fazla ne kadar bir süreye yayılıyor?

“Sulh Hukuk mahkemelerinde davanın içeriğine göre değişmekle birlikte 3-4 duruşma bu davalar sürer” diyen İbrahim Güllü “Her duruşma arasının en az 3-4 ay olduğu da dikkate alındığında sulh hukuk mahkemelerinde davaların en az 1,5 yıl süreceği, ortalama davaların bitiş süresinin ise 2 yıl olacağını rahatlıkla söyleyebiliriz” ifadelerini kullandı.

Ali Güvenç Kiraz ise “Mevcut Ocak ayına verilen ilk duruşma günleri ön hazırlık duruşmalarıdır. Özellikle ihtiyaç sebebiyle tahliye davası zor bir davadır mal sahibinin bu ihtiyacı ispat etmesi gerekir o nedenle de ilk celsede tamamlanması mümkün değildir” dedi ve ekledi:

“Taraflar tanık dinletmek istediklerinde de dava uzuyor. Yine kira tespit davasında da mahkeme heyeti bilirkişi ile kiralanan taşınmazda keşif yapacak. Özetle kısa bir sürede sonuçlanması mümkün değil.”

‘TAHLİYE ANINA KADAR KONTRAT DEVAM EDER’

Peki dava devam edene kadar ev sahibi ve kiracı ilişkisi yine kontrat üzerinden mi devam ediyor? Yasal artış mı baz alınıyor?

Bu soruma Ali Güvenç Kiraz, “Kira sözleşmesi tahliye anına kadar devam eden bir sözleşmedir. Kira borcu para borcudur ve kira sözleşmesi bitene tahliye gerçekleşene kadar ödenmesi gereken bir borçtur. Kiracı dava açılsa dahi ödemeden imtina edemez yasal artışları yapmak zorundadır” cevabını verdi.

‘EV SAHİPLERİ GEREKLİ DERSİ ALDI, FİYATLARI ORTALAMA BİR SEVİYEYE ÇEKECEKLERDİR’

Ayrıca Ali Güvenç Kiraz “Yüksek kiralamalarda ödeme gücü çok düştüğü için mal sahipleri ödeyebilecek kiracı arayışına girdiler. Zaten gerekli dersleri aldılar, daha makul fiyatlar isteyeceklerdir” dedi ve şöyle devam etti:

“Öte yandan Cumhurbaşkanlığının sosyal konut projesi ile eylül ekim aylarından sonra kira fiyatlarının çok artmayacağını düşünüyorum. Arz yani üretim de artmaya başladı. Dava sayısı bir süre daha geçmişten gelen sorunlar nedeniyle devam edecektir ama 2023 ortaları itibariyle davalarda da bir duraklama bekliyorum.”