Kira sözleşmesi yaparken dikkat! Hemen imzalamayın, çok kişinin başına geliyor...

Ev kiralama sürecinde hem kiracının hem de ev sahibinin sorumlulukları kira kontratında da detaylı bir şekilde belirtiliyor. Fakat standart kira kontratlarına, ev sahiplerinin özel istekleri doğrultusunda maddeler eklenebiliyor ama bu da belli koşullar neticesinde gerçekleşiyor.

Son zamanlarda ise ev sahipleri evi kiralarken kiracılara ‘tahliye taahhütnamesi’ imzalamaları için zorluyor. Çünkü ev sahibi, hukuki olarak haklı nedenle kiracıyı tahliye edebilmek ve en hızlı bir şekilde evi boşalttırmak için bu belgeye güveniyor. Ama bu durum pek çok mağduriyet ortaya çıkarıyor.

Örneğin Antalya’da yaşayan Zeynep ve Özgür Fırat çifti, oturdukları evi kiralarken ev sahibi tarafından imzalatılmak istenen tahliye taahhütnamesini ‘tarih olmadan’ imzalamak zorunda kaldı.

Daha sonra ev sahibi tarihi kendi doldurup Fırat çiftini evden çıkarmak istedi. Sözleşmelerini iki ay önce yenilemiş olmalarına rağmen çift, bir anda tahliye kararıyla sarsıldı. Konu mahkemeye taşınsa da bu tarz örneklerin sayısı, son zamanlarda  oldukça arttı.

İMZA ATILDIYSA GERİ DÖNÜŞÜ ÇOK ZOR

Konuyla ilgili görüşlerine başvurduğum Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Tahliye taahhütnamesi kiracıyı hızlıca tahliye edebilmenin bir yolu. Bu nedenle kiracıya sözleşme başlangıcında imzalatılıyor. Ancak Yargıtay sözleşme içeriğinde yer alan ve sözleşme ile aynı gün imzalatılan tahliye taahhüdünü geçerli kabul etmiyor” dedi ve ekledi:

“Bu nedenle piyasada tarih alanı ya boş bırakılan ya da kira sözleşmesi tarihinden bir süre sonra düzenlenmiş gibi tahliye taahhütnamesi düzenleniyor. Bu şekilde düzenlenen tahliye taahhütleri altındaki imza kiracıya ait ise geçerli oluyor. Yargıtay çok açık bir şekilde imzaya bakıyor. Yani kişi böyle bir taahhütname vermişse üstünün ve tarihinin sonra doldurulmuş olmasının hukuken belgeyi geçersiz kılma durumu yok.”

MADDELLERE EKLENSE BİLE GEÇERSİZ

Peki sözleşme maddeleri arasında "Yıl sonunda kiracı mülkü boşaltacaktır" eklenirse ve kiracı bunu imzalarsa, kontrat kiracı açısından bağlayıcı oluyor mu? Güvenç'in buna yanıtı kısaca, "Hayır." 

"Kira sözleşmesine böyle bir detay eklenemez" diyen Güvenç, "Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin yapıldığı tarihle yapılamayacağının altını çiziyor ve ekliyor:

"Kira sözleşmesi içinde ‘yıl sonunda kiralanan konut tahliye edilecektir’ maddesi olamaz olsa da geçersizdir. Makul bir süre sonra alınmış olması lazım… Genel yaklaşım tahliye taahhütnamesini tarih olarak kiralanan ev tarihinden 1 ya da 1,5 ay sonrası olarak imzalamaktır. Örneğin 1 Ocak’ta sözleşme imzaladınız diyelim, 15 Şubat’ta tahliye taahhütnamesi imzalanabilir. Ama ev sahipleri uyanıklık yapıp tarih alanı boş şekilde imzalattırıyor ve kiracıya zorluk çıkarıyor."

BOŞ ŞEKİLDE İMZALAMAYIN, HATTA KABUL ETMEYİN

'İmza geçerli olsa da kişinin itiraz etmek hakkı bulunuyor mu?' diye sorduğum Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Hakan Akdoğan, boş olan sözleşmeyi imzalamayın diye uyardı ve şu bilgileri paylaştı:

-- Öncelikle ev kiralayacak olan kişiler, uzun süreli veya kısa süreli olsun, tahliye taahhütnamelerinin mutlaka dolu olduğunu ve tarihinin kira sözleşmesinin bitim süresi olup olmadığını kontrol etmeli. Boş tahliye taahhüdü asla imzalanmamalı. Bu halde mal sahibi kendi kafasında belirleyeceği tarihi oraya ilave ederek hızlı bir şekilde tahliye süreci başlatıyor. 

-- Bu noktada kiracılar, kontrat sonrasında kira kontratı yapılırken tarafıma imzalatılan şu tarihli boş tahliye taahhütnamesi geçersizdir diyerek bir ihtarname gönderebilir. Kira kontratı imzasından sonra ileri bir tarihte verilen noterden verilmiş tahliye taahhütnameleri ise geçerlidir. Bu evrak ile ilgili işlemin de tahliye gününden itibaren 30 gün içinde yapılması gerekir.

SÖZLEŞME YAPARKEN BU 9 MADDEYE DİKKAT

İstanbul başta olmak üzere birçok şehirde yaşanan kira artışlarıyla artık kiracılar ev kiralamak istediklerinde tedirgin oluyor. Bu nedenle bazı kiracılar daha güvenli olduğu düşüncesiyle noter aracılığıyla sözleşme yapılmasını istiyor. Peki noter onaylı sözleşme yapmak, belgeyi daha mı önemli kılıyor?

Hakan Akdoğan, “Bu zorunlu bir yükümlülük değil. Zaten kira kontratının yazılı olma şartı bile yok. Noterden yapılmış olması sadece imza atan tarafların kimliğini doğrulama ile sınırlı. Hatta ekstra da masraf” dedi ve sözleşme yapılırken dikkat edilmesi gerekenleri şu şekilde sıraladı:

1- Malikin kim olduğunu mutlaka tapu senedi örneğini isteyerek öğrenmek gerekiyor. Hatta web tapu sorgulamayla kontrol edilmeli.

2- Malik sayısı birden fazla ise kiraya verenin yetki kontrolü sağlanmalı.

3- Kira ödemeleri de maliklere hisseleri oranında yatırılmalı.

4- İlk kira bedeli, depozito bedeli dâhil olmak üzere kira bedellerinin mutlaka bankadan yatırılması sağlanmalı. Elden kira ödemesi yapılması asla kabul edilmemeli. Banka aracılığıyla ödeme yapılacağı sözleşmede mutlaka geçmeli. Hatta ödemeye yaptığınız banka dekontlarının orijinali ya da PDF halini saklamanızı öneririm.

5- En önemli husus ise bu; kira artışının en fazla TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalaması olarak artırılabileceği açıkça sözleşmede yer almalı.

6- Kira bedelinin net mi, brüt mü olduğu açık olarak yazılması unutulmamalı.

7- Emlak işletmelerinde yaptığınız sözleşmeler öncesinde Kiralamaya Aracılık Sözleşmesi yapmayı ihmal etmeyin.

8- Kiralamalarda emlak işletmeleri için hizmet bedelin bir aylık kira bedeli + KDV tutarı geçemeyeceğini unutmayın.

9- Anahtarı ve demirbaşları teslim alırken ya da teslim ederken, mutlaka bir teslim tutanağı düzenleyin. Daha sonra buradan da canınızı sıkacak durumlar çıkabilir.

Avukat Ali Güvenç Kiraz ise “Kira sözleşmelerinde kiracı genel olarak kanun nezdinde korunuyor. İlk 5 yıl içerisinde yasal artış oranları bellidir. Bu zaten sözleşmede yer alıyor. Bunun dışında resmi olarak açıklanan oranın dışında kira artışı asla kabul edilmemeli. Hatta ara zam talebi de kabul edilmemeli. Böyle detaylar sözleşmede de asla yer almalı” dedi.

Ayrıca Kiraz, “Kiracı, kendisinin ödeme zorunluluğu olmayan vergileri ödemeyi asla kabul etmemeli. Örneğin emlak vergisi gibi…” ifadelerini kullandı.

SÖZLEŞMEDE OLMAMASINA RAĞMEN BASİT TADİLAT GEREKÇELERİYLE  EVDEN ÇIKARMAYA ÇALIŞIYORLAR

Avukat Ali Güvenç Kiraz, sözleşmede yer almamasına rağmen son zamanlarda kira fiyatlarının artmasından dolayı tadilat bahanesiyle kiracıların evden çıkarılmaya zorlandığının altını çizdi ve konuyla ilgili şu önemli bilgileri paylaştı:

“Esaslı tadilat-tamirat ve yıkım, bir tahliye sebebidir ancak bunun esaslı olması gerekir. Boya badana yaptıracağım’, ‘Ufak tefek tadilat yaptıracağım’, diyerek kiracı tahliye edilemez. Tahliye talebi ihtar ile gönderilip iki ay süre verilir. Kiracıya bu konuda yapılacak tadilat vb için proje sunulması gereklidir. Daha da önemlisi esaslı tadilat tamirat ve yıkım da bu işler bittikten sonra kiracı yeniden taşınmaza davet edilmelidir. Edilmezse ev sahibi tazminat ödemek zorundadır.”

‘DEPOZİTODA KURAL BELLİ AMA UYGULANMIYOR’

Ev kiralarken depozito da çok önemli bir konu… Depozito, kiralanan mülkün zarar görmeyeceğine dair para ya da kıymetli evrak olarak verilen güvence teminatı olarak adlandırılıyor.

Kiralama işlemlerinde bu teminat önceden veriliyor ve kira sözleşmesinin şartlarına bağlı olarak kiralanan mülkten çıkarken geri alınıyor. Fakat ev sahibi ev kiralarken kaç aylık kira bedeli kadar depozito isteyebilir?

Hakan Akdoğan, depozitoda kuralın çok net olduğunu ama bankaya yatırılması gerektiği halde yatırılmadığının altını çizdi ve şu şekilde detaylandırdı:

-- Depozitoda üç ay sınırı var. Hatta bankaya yatırılması, kanunda olmasına rağmen uygulanmıyor. Kanuna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.

-- Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Fotoğraflar: İStock