Korsan emlakçılık bitti yeni dönem başladı

Özkan ÇELİK

MECİT Osmanlı Gayrimenkul Danışmanlığı’nın sahibi Mecit Osmanlı, emlak danışmanlığının gelişmiş ülkelerde çok saygın ve profesyonel bir meslek olduğuna dikkat çekti. Türkiye’de de yeni yönetmelikle ‘emlak danışmanlığı’ yapmanın artık sıradan bir iş olmayacağını söyledi. Mecit Osmanlı ile hem emlak sektörüne yeni bir soluk getiren yönetmenliği, hem pandeminin gayrimenkulde yarattığı değişimi hem de Manisa’daki konut sektöründeki son gelişmeleri konuştuk. Biz sorduk, Mecit Osmanlı yanıtladı.

YILLARDIR BEKLİYORDUK

Taşınmaz Ticareti düzenlemesi hakkında bilgi verebilir misiniz?

Taşınmaz Ticareti’yle ilgili yapılan düzenlemeye göre yetki belgesi olmayanlar artık emlakçılık yapamayacak. İşletmeye yetki belgesi verilebilmesi için birçok şartın yanı sıra, sorumlu emlak danışmanlarının 18 yaşını doldurmuş olması, en az lise mezunu olması, adli sicil kaydı ve sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin seviye 5, emlak danışmanlarının ise seviye 4 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması şartları aranacak. Yetki belgesi, işletmenin bulunduğu yerdeki ticaret il müdürlüğünü tarafından, Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden verilecek, yenilenecek ve iptal edilecek. Yetki belgesi, her bir işletme ve sözleşmeli işletme için ayrı ayrı düzenlenecek ve devredilemeyecek. Alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde 4’ünden, kiralamalarda ise kira bedelinin bir aylık tutarından fazla olamayacak. Yıllardır bekliyorduk.

DEĞİŞİMİ SALGIN HIZLANDIRDI

Pandemi emlak sektörünü nasıl etkiledi?

Gayrimenkul trendlerini değiştirmeye devam ediyor. Koronavirüs salgınının sektörde doğurduğu etkiler, aslında tamamen yeni değildi. Fakat şu kesin ki halihazırda devam eden değişimler, salgınla birlikte hız kazandı. 2020’de yatırımcısına reel olarak yüzde 30 civarında getiri sağlayan gayrimenkulde, zorunlu karantinalarla ve salgın sonrası da etkisini sürdürmesi muhtemel toplumsal reflekslerle birlikte hem işyeri hem de konut tercihlerinde kademeli olarak bir değişim yaşanacak. İnternet üzerinden iletişim, eğitim, iş ve alışveriş ile ayakta duran pandemili yaşam düzeninde, ticaret tarafında, lojistiğe ve dağıtım ağına odaklanan yatırımcılar için merkezi konumda olmasa da erişim kolaylığı olan lokasyonlar öne çıkmaya başladı bile. Kent merkezlerindeki yüksek maliyetli, küçük metrekareli, her noktaya eşit mesafede bulunmayan, ‘şık ama konforsuz’ gayrimenkuller eskisi kadar çekici gelmiyor. Artık daha geniş bir kitle, ulaşım ağlarının gelişmiş olması kaydıyla küçük ve orta ölçekli şehirleri, metropollere göre daha avantajlı buluyor. Altı çizilmesi gereken bir husus da şu; artık şehirleri değerlendirirken ulaşım altyapısı açık ara üst sıradaki bir faktör olarak sivriliyor. Merkezdeki mahallerde, apartman dairesinde ya da plazalarda ikamet edenler evlerini değiştirmek istiyor. Çünkü karantinalar ve salgın tedbirleri uzadıkça insanlar, sınırlı da olsa kendilerine ait alanlarda hareket etmek, yürümek, çocuklarını oynatmak, temiz hava alabilmek için çırpınıyor. Apartmanlarda oturanlar için bu çırpınış faydasız… İşte bu sebeple bahçe, konut tercih kriterleri listesinde üst sıraya yükselmiş durumda. Dikkatinizi çekti mi, çoğumuzun yaşadığı sitelerde “komşularımızla” ortak kullanım alanlarını, aynı asansörü ya da park yerini kullanmaya çekinir olduk. Öyleyse insanların yakın gelecekte satın almayı düşündükleri evin yeterince büyük bir balkonu ve/veya kış bahçesi olmasını beklemesi de şaşırtıcı değil.

DEPOLARA DUYULAN İHTİYAÇ ARTTI

Ticari gayrimenkullerde yeni trendler hakkında bilgi verebilir misiniz?

İnternetten satışların arttığı bu dönemde cadde mağazacılığına talebin düşmesi kaçınılmaz. Bu durumdaki bütün mülklerin satış fiyatları ve kiraları, yeniden değerlendirilmeyi hak ediyor. Ticari mülklerde sabit kiraların yerini cirodan pay alma gibi modellerin alması daha anlamlı olabilir. Depo, lojistik amaçlı endüstriyel mülklerde, e-ticaretin artmasıyla birlikte ciddi bir canlanma var. İnternetten satışların standart haline gelmesiyle lojistik merkezlerine ve depolara duyulan ihtiyaç daha da artacak. Genellikle kent merkezinin dışında, kenar semtlerde bulunan, hem ulusal hem uluslararası paketleme ve kargo sevki için uygun mülkler değer kazanmaya devam edecek. Şirketler yeni çalışma pratiklerine uygun olarak çalışan sayısı ve ortamlarını gözden geçirmeye başladılar bile. Kapalı ortamlardaki geniş tip ofislere olan ilginin bariz bir şekilde düşmesini ve az sayıda çalışanın bulunacağı ofis alanlarının bahçe, teras gibi açık belki de yatay mimari ile şekilleneceği söylenebilir. Sağlık ve hasta bakım sektöründe ihtiyaç öne çıkmış durumda. Bu alandaki gayrimenkul yatırımları kesinlikle karşılık bulacak. Benzer şekilde turizm sektöründe de pandemi sonrasında hareketlenme hızlı olacak. Sözün özü, içinden geçtiğimiz “belirsiz ve çelişkili” piyasa koşulları, sezgileriyle ya da kulaktan dolma bilgilerle hareket edenler için “hatalı kararlar” almaya sebep olacağından, gayrimenkulde danışmanlık hizmeti almak her zamankinden daha hayati bir gereklilik olarak 2021 yılında da öne çıkıyor.

GÖZDE BİR ŞEHİR OLMAYA DEVAM

Manisa’da emlak sektörünün son durumu hakkında da bilgi verebilir misiniz?

Manisa bulunduğu konum itibariyle Türkiye’de emlak değeri ve haraketliliğinde dinamik ve gözde bir şehir. Organize sanayi bölgesi, limanlara yakınlığı, yeni yapılan izmir - Manisa - İstanbul otoyolu ve kuzey Ege otoyolu gibi ulaşım projeleri Manisa’yı çok önemli bir merkez Haline getirdi. Tarım arazileri ve verimli toprağıyla de önemli bir kent olan Manisa’da yabancılar tarım arazilerine oldukça fazla yatırım yapıyor. Manisa ilinde Şubat 2021 sonu itibarıyla son bir yıl içerisinde satılık konutların fiyatları yüzde 34.19 arttı. Ortalama satılık konut büyüklüğü 125 metrekare. Manisa ilinde satılık konutların ortalama metrekare birim fiyatı Şubat 2021 sonu itibarıyla 2.437 TL... Aynı özelliklere sahip satılık konutların geri dönüş yani amortisman süreleri ise 23 yıl seviyelerinde. Yıllık ortalamalara bakıldığında Şubat 2021 sonu itibarıyla konut için Manisa ilinde en fazla değer kazanan ilçeler sırasıyla Yunusemre, Kula, Şehzadeler, Saruhanlı oldu. Manisa ilinde Şubat 2021 sonu itibarıyla son bir yıl içerisinde kiralık konutların kiraları yüzde 11.36 arttı. Ortalama kiralık konut büyüklüğü 110 metrekare. Manisa ilinde kiralık konutların ortalama metrekare birim kirası Şubat 2021 sonu itibarıyla 10 TL’dir. Aynı özelliklere sahip kiralık konutların geri dönüş yani amortisman süreleri 23 yıl seviyelerinde.

MECİT OSMAN KİMDİR

GAYRİMENKUL sektöründe on yıla yaklaşan bir süredir hizmet veren Mecit Osmanlı, bu sürenin 4 yılını uluslararası bir gayrimenkul markasının temsilciliğini üstlenerek geçirdi.. Son bir buçuk yıldır kişisel markasıyla bireylere ve kurumlara özel profesyonel gayrimenkul çözümleri geliştiriyor. Halihazırda profesyonel bir ekiple Manisa merkez olmak üzere İzmir bölgesinde gayrimenkul danışmanlığı hizmeti vermeyi sürdüren Osmanlı, özel mülklerin alıcılar ve satıcılar için cazip koşullarda satışı konusunda danışmanlık yapıyor.