Kiracı mı zorda mülk sahibi mi?

Günlük hayatta gerçekleştirilen alışveriş, hizmet, ticaret, iş gibi pek çok alanda sözleşmeler ile tarafların karşılıklı sorumluluk çizgilerini belirlediğini hatırlatan Avukat Damla Öztabak, bu sayede kendilerini güvenceye aldıklarını kaydetti. Koronavirüs ile birlikte yaşam tarzında değişiklikler oluştuğuna dikkat çeken Öztabak, bunların sözleşmelere etkisi ile ilgili bilgi verdi. Özellikle son günlerde en çok zikredilen ifadenin ‘Mücbir sebep’ olduğuna değinen Öztabak, uzun bir süre insanların dilinde olacağına dikkat çekti.

MÜCBİR SEBEP NEDİR?

Mücbir sebep kavramını açıklayan Öztabak, bu kavramın ve hangi hallerin bu kapsamda sayılabileceğinin 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmediğini belirterek, kapsamın içtihatlar ile belirlenebileceğine işaret etti. Bu bağlamda; Yargıtay’ın ve doktrin kabul ettiği ifade ile mücbir sebebin, ‘Sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak bir şekilde yol açan; öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü olay’ diye tanımlandığını aktaran Öztabak, “Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır. Bizce, ‘Pandemi’ ilan edilmiş bir hastalık rahatlıkla mücbir sebep teşkil eder. İnsanların evlerinden dahi çıkamadıkları bir hayat düzeninde sosyal hayatlarını, eğitim ve iş yaşamlarını hiçbir şey olmamış gibi devam ettirmelerinin mümkün olamayacağı aşikardır” diye konuştu.

EV KİRACISI NE YAPMALI?

İçinde bulunulan durum ve koşullar sebebi ile 30 Nisan 2020’ye kadar konut kira alacağına ilişkin kiralayan tarafından icra takibi yapılamayacağını söyleyen Öztabak, “Eğer ki 30 Nisan 2020 tarihinden itibaren süre uzamazsa ve icra takipleri yapılmaya başlanırsa, tebliğden itibaren 30 gün içerisinde kira borcu ödenmelidir. Peki o gün geldiğinde de ödeyemezsek ne olacak? Evini kiralayan kişi tahliye davası açmak zorunda yani ertesi gün kapınıza dayanıp, sizi evden çıkaramayacak. Ancak tahliye davalarına konu olacak ve tahminimizce çokça tartışılacak bir husus şu ki; Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi ilan edilmesi, tahliye davalarında mücbir sebep konusunu gündeme getirecek” dedi.

DÜKKAN SAHİBİ KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?

Yeni yapılan düzenlemeye göre; 1 Mart 2020 ve 30 Nisan 2020 tarihleri arasında kiracı kira borcunu ödeyemezse, kiralayanın kira sözleşmesini feshedemeyeceğini söyleyen Öztabak, bu dönem kiralayan, kiracının kira borçlarını tahliye sebebi sayamayacağını kaydetti. Kiracının kira borçlarının baki olacağını ifade eden Öztabak, kiralayanın, kiracıyı bu sürelerde ödememiş olduğu kira borçlarını sebep göstererek, iş yerinden tahliye edemeyeceğini vurguladı.
Koronavirüs salgını yeni olduğu için bu alanda henüz karara bağlanmış bir yargı kararı bulunmadığını hatırlatan Öztabak, “16 Mart 2020 tarihli genelge, cirolardaki düşüş, iş yerinin kapalı olduğu süre ve sunulabilecek her türlü yasal delil esas alınarak, davada ispat aracı olarak kullanılabilecektir. Ayrıca ilgili kanun maddeleri, Yargıtay kararları ve doktrin göz önüne alındığında; koronavirüsü salgınının mücbir sebep olarak değerlendirilebileceği, sözleşmenin haklı sebepler ile fesih edilebileceği, hakimden kira bedelinde düzenleme, kira sözleşmelerine ilişkin uyarlama, kira bedellerinin ödenmemesinin veya ortak giderler konusunda tedbir alınmasının talep edilebileceği kanaatindeyiz” dedi.

AVM’LERDE DURUM NE?

Şu an yürürlükte olan mevzuat uygulaması açısından, koronavirüs salgını nedeni ile AVM iş yeri kiracılarının kira bedelini ödeme yükümlülüğünün ihlalinin ancak ve ancak bu edimin yerine getirilmesinin imkansız olduğunun kabulü halinde söz konusu olacağını ifade eden Öztabak, sözlerini şöyle sürdürdü:
“Bahse konu AVM kiracılarının mağazalarını kapatmaları, cirolarındaki düşüş de göz önüne alınarak, aşırı ifa güçlüğüne düşecekleri aşikardır. Burada kira sözleşmesinin aşırı ifa güçlüğü sebebi ile uyarlanması mümkün olup olmadığı akla gelebilir. Ancak bu sorunu tartışmak için şu an erken olduğunu düşünüyoruz. Çünkü sözleşmenin uyarlanması geçici durumlar için öngörülen bir hukuki müessese değildir. Tabi mevcut durumun getirdiği fiili olguların da azımsanmayacak ölçüde devam edeceğinin anlaşılması halinde sözleşmenin uyarlanması gündeme gelebilir.”

İHTİLAF DURUMUNDA

Olası ihtilaflarda sözleşmede yer alan mücbir sebep maddesinin içeriği ve yazılışının önem arz ettiğini söyleyen Öztabak, somut olayda yer alan ihtilafın içeriğinin önem taşıdığını ekledi. Mücbir sebep ile ilgili ekleme de yapan Öztabak, “Koronavirüs salgınının öngörülemeyecek bir olay olduğunu Dünya Sağlık Örgütü’nün 12 Mart 2020 tarihli kararı ile pandemi, yani küresel bir salgın olduğunu ilan etmesi mücbir sebep olduğunun kanıtıdır. Buna ek olarak, gerek Türkiye Cumhuriyeti Hükümeti Cumhurbaşkanlığı, gerek Türkiye Cumhuriyeti Sağlık Bakanlığı tarafından alınan kararlar dahilinde ülke genelinde pek çok olağanüstü tedbir alınması da mücbir sebep olgularını desteklemektedir” dedi.