KİRA ÖDERKEN İCRALIK OLMAYIN
Güncelleme Tarihi:
Kira sözleşmeleri, kiracı ve mal sahibi arasında yapılan basit bir sözleşme gibi gözükse de dikkat edilmediğinde her iki taraf için sorun çıkarabiliyor.
Yanlış yapılan veya şerh düşülmeyen maddeler yüzünden çok ciddi maddi ve manevi sıkıntılar yaşayabiliriz.
Bunlardan bir tanesi ve en önemlisi mülk sahiplerinin geriye dönük kira farkı istemeleri. Herhangi bir madde eklemez veya şerh koymazsak 5 yıl geriye dönük kira farkı talebi ile karşılaşabiliriz.
Konutta kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan yasa 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yürürlükte. 5 yılı geçmeyen kira sözleşmelerinde, ev sahipleri kiracılarına 1 Temmuz 2023’e kadar yüzde 25’in üzerinde artış yapamayacak.
Ancak, 1 Temmuz 2023 sonrası yenilenecek kira sözleşmelerinde kiracı ile ev sahibi arasında farklı bir sözleşme bulunmuyorsa, kanuna göre kira parası TÜFE oranında artırılacak.
Eski kiracılarından aldıkları kira parası kira bedellerinin çok altında kalan ev sahipleri ise daha fazla kira geliri elde etmek için kanundaki boşluklardan yararlanarak ilginç yöntemlere başvuruyorlar.
İşte bunlardan bir tanesi de kira sözleşmelerindeki kira artırım maddesini lehine kullanılarak, kiracılarından yeni dönem kirası dışında son 5 yılın zam farkını talep edilebilir. Kiracısından geçmişe dönük beş yıllık TÜFE oranında zam farkı ödemeleri için icra işlemi başlatılabilir.
Kiracılar sözleşmede yer alan TÜFE oranında zam maddesine dikkat etmeleri, kira artırımının ek yazılı sözleşme yapılması şartına bağlanması ve kira parasının mutlaka bankaya yatırılması gerekir.
Ankara 11. İcra Hukuk Mahkemesi, 4 Ekim’de önemli bir emsal karara imza attı. Mahkeme, 2022/543 esas sayılı kararı ile artırımının ek kira sözleşmesi şartına bağlı olduğuna dikkat çekti. Davacı ev sahibinin elinde ek bir kira sözleşmesi bulunmadığı için bu şekilde geçmişe dönük kira farkı talep edilemeyeceğine hükmetti.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kira alacakları beş yıllık geriye dönük istenebiliyor. Bir sözleşme yok ise kiracı her yıl TEFE-TÜFE zammını ödeyecektir.
Eğer ev sahibi, ‘Bu sene TEFE-TÜFE yapmayalım’ dese bile kiracı mutlaka yazılı kağıt almak zorundadır. Yoksa geriye dönük beş yıllık TEFE-TÜFE oranındaki zammı ev sahibi kiracıdan talep edebilir.
Kira bedelinin ne kadar olduğunun ispatı kiraya veren, kiranın ödendiğinin ispatı ise kiracı taraftadır.
TEFE-TÜFE zammı ek bir kira sözleşmesine bağlı yapılsın. Sözleşme yazılı yapılmalı. Eksik bir bedel varsa ev sahibi zaten isteyebilir.
YENİ KİRA ORANI
Kira sözleşmesi yaparken, kiracılar özellikle ‘Kiracı, kira dönemi sonunda kiralananda oturmaya devam etmek isterse, TEFE-TÜFE ortalamasındaki zammı şimdiden kabul ve taahhüt eder’ maddesine dikkat etsinler.
Bunun yerine ‘Kiracı kira dönemi sonunda kiralananda oturmaya devam etmek isterse yeni kira oranının yıl sonu açıklanan TEFE –TÜFE ortalaması oranında artırılıp karşılıklı taraflarca hesaplanıp anlaşıldığı durumda, yeni kira oranına göre ek kira sözleşmesi hazırlanıp taraflarca imzalanacaktır’ maddesi koyulmalı. Böyle bir madde kiracıları korur.