ÇOĞUNLUĞA KARŞI ÇIKANLARIN HAKLARI

Kentsel dönüşümde riskli olarak tespit edilen ve yıkılan yapının maliklerinin bundan sonraki süreç hakkında karar vermesi gerekiyor. Bu nedenle yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılıyor.

Bu toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oy birliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kurulu’na kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettiriliyor.

Bu değer gözetilerek oy birliği ile anlaşmaya çalışılır, anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar veriliyor. Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Peki, kentsel dönüşümde anlaşmaya katılmayan malikin hakları nelerdir?

Üçte iki çoğunluğun göndereceği ihtarname, hangi adrese tebliğ edilecektir? Tebligat Kanunu’nun 10. maddesinde, “Tebligat, tebliğ yapılacak şahsın bilinen en son adresine yapılır” hükmü mevcuttur. Tebligatın bilinen adrese yapılamaması halinde ise tebligat, kişinin adres kayıt sisteminde (Nüfus kaydında yer alan adresi) bulunan adrese yapılır. Yani, tebligat, öncelikle, kat malikinin bilinen son adresine gönderilecektir. Bilinen adres kavramı içerisine, resmi mercilerde bulunan adresler veya tarafların resmi başvurularda bildirdikleri adreslerin dahil olduğunu düşünüyoruz.

Tebligatların direkt olarak, kişinin nüfus kaydında yer alan adrese (Mernis adresi) gönderilmesi yasaya aykırı olacaktır. Nitekim, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5/10. maddesinde yer alan, “Bu Kanun uyarınca yapılan iş ve işlemlere ilişkin olarak adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılan tebligat, muhataplarına yapılmış sayılır” ifadesi, Anayasa Mahkemesi’nin 27 Şubat 2014 tarihli kararı ile iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesi, kararında, kentsel dönüşüm işlemleri kapsamında yapılacak tebligatların hak kaybına neden olunmaması için, 7201 Sayılı Tebligat Kanunu hükümleri esas alınarak gerçekleştirilmesi gerektiğini tespit etmiştir.

Üçte iki çoğunluk kararının tebliğini alan ve çoğunluk kararına uyarak, 15 gün içerisinde sözleşmeye katılması ihtar edilen, azınlık hissedarları ne yapacaktır? Söz konusu kararın iptalini isteme hakları var mıdır? Böyle bir hakları varsa, ne kadar süre içerisinde, hangi mahkemeye başvurulacaktır?

Çoğunluk kararı ile haklarının zarara uğradığını, hakkaniyete uygun bir paylaşım yapılmadığını, imzalanması istenen sözleşmenin hukuki güvence içermediği gibi sebeplere dayalı olarak, mülk sahiplerinin, çoğunluk tarafından imzalanan sözleşmenin iptali için, hukuk mahkemelerinde davalar açtıkları görülmektedir. Ayrıca, toplantıya çağrının usulsüz olduğu ve alınan kararların usulüne uygun olmadığı konularında da davalar açılmaktadır.
Çoğunluk kararına karşı açılabilecek davaların öncelikle görev yönünden çözüme kavuşturulması gerekmektedir. 6306 Sayılı Kanun kapsamında, riskli yapının ne şekilde değerlendirilebileceğine ilişkin karar toplantısı, kat mülkiyeti kanunundaki usullere mi tabi olacaktır. Yoksa, bu toplantı genel hükümlere göre mi yürütülecektir. Çoğunluk kararı toplantısı, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olduğu kabul edildiğinde, görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemeleridir. Ancak toplantı, kendine özgü koşulları nedeniyle, genel hükümlere tabi tutulduğu takdirde, bu durumda, görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemeleri olacaktır.

Kanunun 316. maddesi uyarınca, basit yargılama usulü uygulanması nedeniyle, 6306 Sayılı Kanun’a ilişkin her türlü davalarda sulh hukuk mahkemesi görevli olmalıdır. Örneğin, kira sözleşmelerinde miktar sınırına bakılmaksızın, her türlü ihtilafta, sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Benzer bir uygulama, kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin ihtilaflar için de yürürlüğe konulmalıdır. 6306 Sayılı Kanun’un temel mantığı düşünüldüğünde, sulh hukuk mahkemelerinin görevli olması pratik açıdan daha uygundur.

Yukarıda belirtilen içtihatlar, 6306 Sayılı Kanun’un 6. maddesi değiştirilmeden önceki metni esas alınarak verilmiş kararlardır. İçtihatların temel mantığı, 6306 Sayılı Kanun’a göre yapılacak uygulama işlemleri ve çoğunluk kararına bağlı uygulamaların, riskli yapı yıkıldıktan sonra hayata geçirilmesi gerektiği düşüncesine dayanmaktadır.

Gerçekten de yasanın değişmeden önceki lafzı bu şekildedir. Ancak, söz konusu yasa maddesinde, 14 Nisan 2016 tarihinde yapılan değişiklikle, “YAPILAR YIKTIRILMADAN ÖNCE” hak sahiplerinin, “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” imzalanması dahil her türlü kararı alabileceği belirtilmiştir.