Yerel yönetimler inşaat sektörünün önünü açmalı

Hürriyet Gazetesi’nin başkent Ankara’ya özel sayfalarında başlattığımız ‘KENT SOHBETLERİ’, yeni konular ve konuklarıyla devam ediyor. Bugünkü konuğumuz Tüm Emlak Danışmanları Birliği (TEDB) ve Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası (ATEM) Başkanı Hakan Akçam oldu. Akçam ile gündemden düşmeyen kiralık ve satılık ev fiyatlarını, emlak piyasasını, alınabilecek önlemler ve tavsiyeleri, inşaat sektörünü, kentsel dönüşüm ve emlakçıların süreçteki rollerini konuştuk.

* Ankara’da emlak piyasasında son durum nedir?

Piyasa stabil. Faizlerin az da olsa inmesinden dolayı biraz hareketlilik var. İkinci el biraz kıpırdamaya başladı. Faiz indiriminde de fiyatların yukarı çıkmaması için biraz temkinli davranılıyor, bu da olması gereken bir şey. Çünkü faizler direkt 2’nin altına indiğinde zaman fiyatlar uçabilir. Bu da dengeyi bozar. Pandemide 0.64 gibi bir düşüş olmuştu hatırlarsanız. Öyle bir iniş olursa da daire fiyatları yine yüzde 50 daha fazla yükselebilir diye düşünüyoruz. İkinci el konutta 1 milyon 800 bin TL ile 2 milyon 500 bin TL aralığındaki konutlar hızlı satılıyor.

* Yeni yapılan konut projelerinin ilanlarını her yerde görüyoruz. O tarafta durum nasıl?

Alım gücünün düşük olduğu bu dönemde yeni konutlar için firmalar kendi bünyelerinde kampanyalar yapıyor. Yarısını peşin alıyor. Yarısını 60 aya kadar vadelendiriyor. Faizsiz ama banka benzeri stratejiler oluşturuluyor. Yeni konut tarafı biraz sakin gidiyor.

* Kiralık konutlar için nasıl bir değerlendirme yaparsınız?

Kiralık konutta da sezon itibarıyla kışa gelindiği için rakamlar yukarıya doğru çıkmıyor. Aşırı talep olmayınca ister istemez normal seyirde gidiyor. Hatta yer yer yüzde 5 de olsa bazı bölgelerde indirim görebiliyoruz. Kiralıklarda yaklaşık üç yıldır da sürekli artan bir piyasa var. Katlanarak gittiği için yüksek bir seyirde ve yüksek bir noktada. Ankara’da kiralık olarak bölgesine göre 20 bin ile 170 bin TL arası bir fiyat skalası var. Merkezdeki 9 ilçede rakamlar biraz daha yüksek. 9 ilçenin dışına doğru kiralık ev fiyatları bir miktar daha aşağıya düşüyor.

* Konut fiyatlarında artış sürekli gündemde. Konutun yükselen ateşi nasıl düşürülebilir?

Satılıkta maliyet tarafına müdahale şart. Biz bunu yaklaşık üç yıldır da söylüyoruz. Yukarı doğru çıkışın kontrol altına alınması için denetlenmesi gerekiyor. Demir, beton, çimento, işçilik... Türkiye’de işçilik çok kıymetli bir hale geldi. Hükümetimiz buraya el atılmalı ki son kullanıcı diye tabir ettiğimiz, ev almak isteyen vatandaş, maliyeti düşük olan bir eve rahat ulaşabilsin. Müteahhit firmalar sürekli yüksek rakamları telaffuz edince soruyoruz, o zaman da direkt cevap ‘maliyet’ oluyor. Onlar maliyeti gerekçe göstererek bu şekilde fiyat çıkarınca biz de ister istemez bu rakamlarla müşterimizin karşısına çıkıyoruz, sunuyoruz evleri. Bu algının kırılması, en azından maliyetin biraz daha stabil seyirde tutulması önemli. Tabii yeni konutlarda fiyatlar yükselince mal sahipleri ikinci el konutlar için de bu artışı emsal göstererek bir talep oluşturuyorlar. Piyasa böyle yükseliyor. Gayrimenkulün seyrinin Türkiye’de stabil bir noktaya gelmesi, en azından belli bir noktada tutabilmesi için çok ciddi tedbirler alınmalı diye düşünüyoruz.

* En çok tartışılan ise kira fiyatları. Son dönemde ev-sahibi kiracı arasında yaşanan çok ilginç olaylarla karşılaştık. Bunlar neden kaynaklanıyor?

Ev fiyatları çok yüksek olduğu için dar gelirli vatandaş ev alamadığı vakit kiraya yöneliyor. Yeni tutacağı evi ödeme zorluğu çekse bile şartlarını zorlayarak tutuyor. Hatta birkaç ay sonra kirayı ödeyemeyeceğini bile bile eve yerleşenler oluyor ve ev sahipleriyle mahkemelik oluyorlar. Kiralama işini suistimal eden ev sahipleri de tabii ki çıkıyor. Hem kiracının hem ev sahibinin anlaşmazlığı her dönem çıkıyordu. Ancak enflasyon artışıyla bu sorunlar daha çok yaşandı. Yüzde 25 sınırı vardı uygulandı ve bitti. Bu karmaşıklığın giderilmesi için mutlaka köklü bir çözüm şart. Kısa, orta ve uzun vadede bir planlama yapılıp ilerlenebilir. Haksızlık oluşturan herkese bir cezai müeyyide uygulanmalı.

‘EMLAK DANIŞMANLARI FİYATLARI YÜKSELTİYOR’ ALGISI YANLIŞ

* Satılık ve kiralık konutlar için emlakçılara yönelik de sert eleştiriler yapılıyor. Fiyatları emlakçıların artırdığını savunanlar oluyor. Bu durumu nasıl değerlendiriyorsunuz?

Emlak danışmanları aracı bir meslek dalı. Alıcının ve satıcının ortasında olan bir meslek. ‘Emlak danışmanları fiyatları yükseltiyor’ algısı yanlış. Asla öyle bir şeyin içine biz girmiyoruz. Çünkü satışa veya kiraya bağlı gayrimenkulün pazarlığını biz mal sahibiyle yapıp sonra piyasaya çıkarıyoruz. Biz Türkiye’de 140 bin nüfusa sahip bir mesleğiz. Burada da tabii içimizde art niyetli insanlar oluyor. Onları da biz kendi aramızda tespit edip ayıklamaya çalışıyoruz. Emlak danışmanları asla fiyatın yukarıya doğru çıkışında bir rol almıyorlar.

STOKTA VATANDAŞIN OTURAMADIĞI BOŞ DAİRELER VAR

* Ankara’da konutta arz talep dengesi nasıl?

Şehrimiz 6 milyon nüfusa sahip bir il. Ülkenin başkenti. Memur sayımız, ticaretle uğraşan sayımız, öğrenci sayımız oldukça yüksek. Bu nedenle gayrimenkul talebi farklı farklı. Genç bir nüfusumuz var. Evlenmeler, boşanmalar oluyor. Deprem bölgesinde olmadığımız için de talep gören bir kentiz. Ankara’da da ülke genelinde olduğu gibi biraz daha arzın az talebin çok olduğu bir ortam var. Yeni konut alanında lüks 1+1, 1+0 daha çok rağbet görüyor. Yeni yapılarda ailelere yönelik 2+1, 3+1 yeni daire sayısı 1+1’den daha az. Maalesef stokta olup vatandaşın oturamadığı boş daireler de var. Bu anlamda konut üretimine önem verilmeli. Yine devlet eliyle sosyal konut üretilmeli. İkinci elde ikinci konutu alan, üçüncü konut aldığı zaman ciddi bir vergiyle karşı karşıya getirilmeli, bu yönde bir çalışma da var zaten. Yine inşaat firmalarına arsa tahsisi ücretsiz olmasa bile düşük maliyetli satılmalı. Çünkü maliyetin yüzde 50’sini arsa teşkil ediyor. Uygun fiyatla müteahhide verildiği zaman maliyeti de direkt olumlu yönde etkiler.

* Belediyeler bu aşamada nasıl bir katkı sunabilir?

Ankara Büyükşehir Belediyesi (ABB) ve 25 ilçe belediyemiz var. Yerel yönetimlerin inşaat sektörünün önünü açmaları gerekiyor. Çünkü inşaat üretimi az ama talep çok. Geriden gelen bir eksik var. İnşaat yapmanın önünü açmak adına harçlarda, uygulamalarda prosedürlerin çok ağır olmadığı bir sistem olmalı. Tabii çok dikkatli ve depreme dayanıklı binalar olması şartıyla kolaylaştırıcı bir yol izlenebilir. Belediyelerde prosedürler maalesef çok. Özellikle Ankara’mızın birkaç ilçesinde alınan ruhsat sayısı oldukça az. İnşaat yapan firma sahipleri de bu yüzden biraz geri duruyor. Hem maliyetli hem böyle bir prosedürle uğraşmak istemiyorlar.

* Kentsel dönüşümde ne durumdayız? Neler yapılmalı?

Kentsel dönüşüm aslında çok mantıklı bir dönüşüm sistemi. Eski ve dayanıksız binalar yenilenerek hak sahiplerine daha konforlu bir ortamda yaşam sunuluyor. Yerinde dönüşüm ve “yarısı bizden” uygulamaları var. Ama son zamanlarda özellikle eski bina sahiplerinden aldığımız şikâyetler; ‘yerinde dönüşümün çok net olmadığı, arsanın olduğu yerden değil de farklı yerlerden konut teklif edildiği’ yönünde. Yine “yarısı bizden” kampanyasında 750 bin liralık rakamın az bulunduğunu belirtiyorlar. Ev sahipleri, “metrekare olarak aynı ve ödemesiz konut sahibi olabilir miyiz” diye bakıyor. Kentsel dönüşüm Ankara’da var ama İstanbul kadar yaygın değil. Ankara’da eskiyen bölgelerde kentsel dönüşüm şart. Evin altında dükkân var ve evden daha değerli. Bu gibi anlaşmazlıklar sistemi aksatıyor. 30 metrekare arsa sahibi de bedelsiz bir daire istiyor, bir daire sahibi olan da. Haksızlıklar oluşabiliyor. Binada oturanların yüzde 51’i istediğinde kentsel dönüşüm yapılabiliyor. Herkesin ikna olabileceği, daha net bir şekilde kentsel dönüşüme ciddi anlamda destek verilmeli.

MESLEKTEKİ BİRLİKTELİĞİ SAĞLAMAK İÇİN ÇALIŞIYORUZ

* Tüm Emlak Danışmanları Birliği (TEDB) ismiyle yeni bir birlik de kurdunuz. Neden böyle bir yapıya ihtiyaç duyuldu? Bundan sonra birlik olarak ne gibi çalışmalarınız olacak?

Sayın Cumhurbaşkanı’mızın 18 Eylül tarihli kararı ile resmi olarak Tüm Emlak Danışmanları Birliği’ni kurduk. 140 bin nüfusa sahip bir meslek grubu olarak mesleğimizi bir disiplin altına almak ve haklarımızı savunmak istiyoruz. Bizim bir kanunumuz yok maalesef. Bu kanunu oluşturmak, meslekteki birlikteliği sağlamak ve mesleki birlikteliği uluslararası seviyeye taşımak için çalışıyoruz. Diğer ülkelerde bu işin nasıl yapıldığını incelemeyi amaçlıyoruz. Yurt dışındaki meslektaşlarımızla görüş alışverişinde bulunarak bir köprü olacağımızı düşünüyoruz. 81 ilimizde 22 tane odamız var. Maalesef federasyonumuz da yok. Ondan dolayı böyle bir birlik kuruluşuna adım attık ve şükürler olsun Sayın Cumhurbaşkanı’mızın takdirleriyle bu gerçekleşti. Şimdi 81 ilde temsilcimiz var. Ve yine ilçelerde de temsilciler oluşturuyoruz. Sayın Cumhurbaşkanı’mıza çok teşekkür etmek istiyoruz. Çünkü bu gerçekten bir açıktı. Bir çatı kuruluşu olduğu için tüm kurumlarla temsiliyet noktasında daha etkin olacak. Sorumluluğumuz büyük. Emlak danışmanları ve bu meslek için daha çok çalışmaya devam edeceğiz.

TEDB ve ATEM Başkanı Hakan Akçam, Hürriyet Ankara Haber Koordinatörü Murat Yılmaz’ın sorularını yanıtladı.