Kira gelirlerinin beyanında ince noktalar

Kira geliri elde edip, beyanname verenlerin sayısı o kadar hızlı artıyor ki..
Örneğin;
Gerçek usulde gelir vergisi mükellefi sayısı (konfeksiyoncu, kitapçı, kırtasiyeci, bakkal, manav, ayakkabıcı, inşaatçı, yedek parçacı, gözlükçü, saatçi, lokantacı, büfe, doktor, avukat, mali müşavir, mimar, kâr payı, temettü, zirai kazanç vs.)
2001’de 1.768.653 iken Şubat 2014’de 1.766.734 olmuş. Yani (- 1919) azalma var.
Kira geliri beyan eden gelir vergisi mükellefi sayısı:
2001’de 387.330 iken, Şubat 2014 ‘de 1.545.765 olmuş. Yani (1.158.435) artış var.
Görüldüğü gibi, 11 yılda beyanname veren gelir vergisi mükellefi azalırken, kira geliri beyan eden mükellef sayısında “yüzde 300 artış” olmuş.
Bu ay verilecek kira geliri beyannameleri ile artış daha da yüksek olacak.

İKİ YÖNTEMDEN BİRİ

Kira gelirleri beyan edilirken, hangi yöntemin tercih edileceği çok önemli.
Birincisi: Götürü gider yöntemi,
İkincisi: Gerçek gider yöntemi.
Aman dikkat!
Birinciyi yani götürü gider yöntemini seçerseniz, “iki yıl” bu yöntemden dönemezsiniz.
Bu yazıdaki açıklamalarımızı dikkatle okuyun ve sizin için hangisinin daha avantajlı olduğunu öğrenip, tercihinizi ona göre yapın.

GÖTÜRÜ YÖNTEM YÜZDE 25 GİDER DEMEK

Götürü gider, 1 lira masrafınız olmasa bile, yıllık kiranın (istisna sonrası), yüzde 25’ini düşebilmeniz anlamına geliyor.

GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİNİ SEÇEN İKİ YIL DÖNEMİYOR

Kira geliri elde edenlerin, “götürü veya gerçek gider” yöntemlerinden birini seçerken, dikkat etmeleri gereken “ince bir nokta” var.
O da şu; götürü gider yöntemini seçenler iki yıl süre ile bu yöntemi uygulamak zorundalar.
Götürü gider uygulamasında, yıllık konut kira gelirinizden;
1- ÖNCE 3.200 TL İSTİSNA düşüyorsunuz sonra da götürü gideri.
a) Ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olanlar, örneğin esnaf, tüccar, doktor, avukat istisnadan yararlanamıyor.
b) 2013 yılı kira gelirlerinden başlayarak uygulanacak yeni bir düzenlemeye göre ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının tutarı ile emekli aylığı, emekli ikramiyesi ya da kıdem tazminatı dahil toplam gelirleri 94 bin lirayı aşanlar da istisnadan yararlanamıyor (GVK Md. 21/son ve 286 No.lu GV Tebliği).
Buna göre 2013’te 12 bin TL konut kirası, 20 bin TL ücret, 80 bin TL emekli ikramiyesi alan bir kişi, 3.200 TL’lik istisnadan yararlanamayacak.

İSTİSNA SADECE KONUTLARA

a) 3.200 TL’lik istisna uygulaması, sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkuller için söz konusu.
b) Sonra da kalan tutarın yüzde 25’ini “götürü gider” olarak düşüyorsunuz.
c) İstisna + götürü gider toplamı, yılık kira gelirinden indiriliyor.

KİRADA TAHSİL ESAS

- 2013’te 10 aylık kira tahsil edildiyse, tahsil edilen kira beyan edilecek.
- Geçmiş yıl tahsilatı, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır.
ÖRNEK: 2011 ve 2012 yılları kira gelirleri topluca 2013 yılında tahsil edilirse, 2013 yılının geliri sayılır.

KONUT KİRA GELİRİNİZ İÇİN HİÇ VERGİ ÖDEMEYEBİLİRSİNİZ

Kira gelirini beyan etmeden önce durumunuza bakın. Gerçek gider yöntemi, sizin için daha avantajlı ise, götürü gider yöntemini değil gerçek gider yöntemini seçin.
1. EVİ SON 5 YIL İÇİNDE ALANLAR YAŞADI
Kiraya verdiğiniz konutu, son 5 yıl içinde satın aldıysanız ciddi bir avantajınız var.
“Gerçek gider” yöntemini tercih ettiğinizde, evin satın alma bedelinin, yüzde 5’ini kira gelirinizden düşebilirsiniz. 2009’dan önce satın alınan evler için bu avantaj söz konusu değil.
- Yüzde 5’lik indirim, bir ev için geçerli:
- İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller, yüzde 5’lik gider indiriminden yararlanamaz.
2. BANKA KREDİ FAİZİ ÖDEMENİN CAZİBESİ
Kiraya verdiğiniz evi veya işyerini, banka kredisi kullanarak satın aldıysanız, “ödediğiniz faizleri”, kir a gelirinizden düşebilirsiniz .
Burada altını çizeceğimiz husus; bankaya yaptığınız ödemeleri değil, o ödemelerin içinde yer alan “faizleri” indirebiliyorsunuz.
3. EVİNİ KİRAYA VEREN KENDİSİ DE KİRACIYSA
Sahibi bulunduğu konutu ya da konutları kiraya verenler, kendileri de başka bir evde veya lojmanda kira ile oturuyorlarsa, ödedikleri kirayı tahsil ettikleri kiradan indirebilirler.
Kira Alan Karısı, Kira Ödeyen Kocası ise:
Değişen bir durum olmaz. Kadın aldığı kirayı beyan ederken, oturdukları evin kira sözleşmesi kocası adına olduğu için aile birliğinde müşterek bir gider olması nedeniyle, kocasının ödediği kirayı, kendi kira gelirinden indirebilir.
4. AMORTİSMAN İNDİRİMİ
Kiraya verilen konutun satın alma bedelinin (tapu harcı dahil) yüzde 2’si “amortisman” olarak, yıllık kira gelirinden indirilebiliyor.
5. BAKIM-ONARIM GİDERİ VE EMLAK VERGİSİ DE İNDİRİLEBİLİYOR
Kira alınan gayrimenkullerin;
- Kira aldığı evin bakım onarım gideri,
- Sigorta giderleri,
- Emlak vergileri,
- Sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar da,
kira gelirlerinden gider olarak indirilebiliyor.

HEM İŞYERİ HEM KONUT KİRASI

2013 yılında; konut kirasının, istisna tutarını (3.200 TL’yi) aşan kısmı ile işyeri kirasının brüt tutarı, 26 bin lirayı aşıyorsa hem konut hem de işyeri kiraları beyan edilecek.
Toplam kira, 26 bin lirayı aşmıyorsa, sadece konut kira gelirleri beyan edilecek.

BİRDEN FAZLA KONUTTA İSTİSNA

Birden fazla konuttan kira geliri elde edenlerde, 3.200 TL’lik istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacak.

HİSSELİ EVLERDE AVANTAJI

Kira alınan ev iki kişiye (örneğin karı-kocaya) aitse, her ikisi de 3.200 TL’lik istisnadan ayrı ayrı yararlanacak.

EMEKLİ AYLIĞI VE ÜCRET GELİRİ

Kira geliri elde edenin SSK (4/a), Bağ-Kur (4/b) veya TC Emekli Sandığı’ndan (4/c), emekli aylığı alması halinde, kira gelirini beyan ederken, emekli aylığı gelirini de beyan etmesine gerek yok.
Kira geliri olanların, tek işverenden alınmış ücret gelirinin de olması halinde, tutarı ne olursa olsun ücret gelirleri beyan edilmeyecek.

ÜSTE VERGİ İADESİ ALABİLİRSİNİZ

“Konut kira geliri” elde edenler heyecanlanmasınlar; onlara vergi iadesi yok!
Vergi iadesi “işyeri kira geliri” elde edenler için söz konusu olabiliyor.

VERGİ KESİNTİSİ VE İADESİ

Bazı özellikli durumlar (kiracının basit usule tabi mükellef olması, işyerinin bir şirketin aktifinde kayıtlı olması vb. durumlar) dışında, kiracı kirayı öderken brüt kiradan yüzde 20 stopaj (vergi kesintisi) yapıyor. Uygulamada genellikle, işyeri sahibi kiracı ile “net kira tutarı” üzerinden anlaştığı için stopajı (vergi kesintisini) kiracı üstleniyor. Ancak bu durumda da stopajı (hukuken) işyeri sahibi ödemiş gözüktüğü için kira geliri beyannamesinde bu vergileri beyan ediyor. Ardından da hesaplanan vergisinden stopajları “mahsup” ediyor.

Böyle olunca, 2013 yılında elde ettiği işyeri kirasını beyan edenler, 114 bin 480 liraya kadar olan işyeri kira gelirleri nedeniyle “vergi iadesi” alıyorlar.

GURBETÇİNİN İŞYERİ KİRASINA BEYAN DA YOK VERGİ DE...

Yurt dışında yerleşik olan vatandaşlarımız, Türkiye’de elde ettikleri stopaja (vergi kesintisine) tabi tutulmuş işyeri kira gelirlerini, tutarı ne olursa olsun Türkiye’de beyan etmeyecek.

HAYAT VE ŞAHIS SİGORTA PRİMLERİNİN İNDİRİMİ

Kira gelirleri nedeniyle verilecek yıllık gelir vergisi beyannamelerinde, “bireysel emeklilik” dışında kalan şahıs sigortaları için ödenen primlerin, beyan edilen gelirin “yüzde 15’ine kadar olan kısmı”, vergi matrahının belirlenmesi sırasında, “indirim” konusu yapılabilecek.
İndirim konusu yapılacak tutarın hesaplanmasında, beyan edilen gelir olarak; Yıllık gelir vergisi beyannamesinde yer alan indirimler,Geçmiş yıl zararları, düşülmeden önceki tutar esas alınacak. 1 Ocak 2013 tarihinden sonra, bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları ise indirilemeyecek.
İndirim konusu yapılacak “hayat sigorta primleri” ile ölüm, kaza, hastalık, sağlık, doğum, tahsil gibi şahıs sigorta primlerinin toplamı, beyan edilen gelirin yüzde 15’ini ve 12 bin lirayı (2013 yılı için) aşamayacak.