Gayrimenkul satışı, kirası ve arsa karşılığı inşaatta vergi sürprizleri var

· Gayrimenkul satışında,
· Kat karşılığı inşaatlarda,
· Arsanın hasılat paylaşımı şeklinde müteahhide verilmesinde,
· İşyeri ve konut kira gelirlerinde,
vergilendirme yönünden önemli sürprizler var.

ARSA SAHİBİNE TİCARİ FAALİYET VE DEFTER TUTMA SÜRPRİZİ

Arsanın belli sayıda daire ve dükkan karşılığı, inşaat firmasına verilmesi olayında, arsa sahibine bırakılan taşınmazların (örneğin daire ve dükkanların), “brüt kapalı alanları” toplamının;
· 1.000 m2’yi aşması halinde, ilk satış tarihinden itibaren “ticari faaliyete başlanıldığı” kabul edilecek.
· Arsa sahibi, “ticari defter” tasdik ettirecek. Her ay KDV beyannamesi, üç ayda bir “geçici gelir vergisi” beyannamesi, her yıl “gelir vergisi beyannamesi” verecek ve tahakkuk eden vergileri ödeyecek.
· Üç yıl içinde herhangi bir taşınmaz satışı yapılmadığı durumlarda, ticari faaliyet sona ermiş kabul edilecek. Satılmayan taşınmazlar da işletmeden çekilmiş sayılacak.

500 METREKAREYİ AŞMAYAN İNŞAATLAR

İnşa edilip arsa sahibine bırakılan taşınmazların örneğin daire ve dükkanların, “brüt kapalı alanları” toplamının 500 m2’yi aşmaması halinde, arsa sahibi yönünden “ticari faaliyet” hükümleri uygulanmayacak.
Buna göre, “birden fazla kişiye ait” arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi, (arsa sahibi her kişiye bırakılan bağımsız bölümün 500 m2’nin altında kalması halinde) ticari kazancın kapsamı dışında kalabilme yönüyle avantajlı oluyor.

ARSA SAHİBİNİN DAİRE MALİYETİ

Kat karşılığı inşaatlarda, arsa sahibine verilen daire ve dükkanların “maliyet bedeli”, bunların satışı halinde “kazancın belirlenmesi” yönünden önem taşıyor.
Buna göre maliyet; arsa sahibinde kalan arsa payının “emsal bedeli” ile müteahhit defter kayıtlarında oluşan maliyetlerden, arsa sahibine verilen taşınmazlara isabet eden toplam tutardan oluşacak.

HASILAT PAYLAŞIMININ VERGİ AVANTAJI KALKIYOR

Arsa sahibinin, beş yıllık süreyi dolduran arsası için müteahhitle, “hasılat paylaşımı” anlaşması yapması olayındaki “vergi avantajı” kalkıyor.
Mevcut uygulamaya göre;
- Arsa sahibi, arsasının satış bedeli olarak, arsa üzerine yapılan daire ve dükkanların satış hasılatının belli bir yüzdesini, örneğin yüzde 45’ini alıyordu.
- Arsa sahibi gerçek kişinin elde ettiği bu gelir, KDV ‘ye ve gelir vergisine tabi değildi.
Yeni Gelir Vergisi Tasarısı’na göre;
- Hasılatın müteahhit ile paylaşımının kararlaştırılmış olması, faaliyetin arsa sahibi yönünden de “ticari faaliyet” olduğunu gösterecek (Md.14/3).
Arsa sahibi, ticari kazanç elde eden birisi olarak, defter tutacak ve çeşitli beyannameler verecek.
KDV’ye ve gelir vergisine tabi olacak.

MİRAS VEYA BAĞIŞLANAN GAYRİMENKULÜN SATIŞINA VERGİ YOK

İvazsız yani miras ya da bağış yolu ile edinilen gayrimenkullerin elden çıkartılmasında, bundan doğan kazanç “değer artışı kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutulmayacak (Md.45/1-a).

TEK KONUT SATIŞINA VERGİ YOK

İkamet amacıyla alınan ve fiilen oturulan tek konutun elden çıkartılmasından doğan kazançlar, yeni bir ev alınma mecburiyeti olmadan “değer artış kazancı” olarak gelir vergisine tabi tutulmayacak (Md.49/1-a).Bu istisnaya, “arsa payının devri sonucu tek konut alan” arsa sahiplerinin o evi elden çıkarmalarından doğan “değer artış kazancı” da dahil edilecek.

GAYRİMENKUL NE ZAMAN SATILIRSA SATILSIN VERGİ VAR

Yeni Gelir Vergisi Tasarısı’na göre şahıslar, işletmeler veya kurumlar;
- Gayrimenkullerini kaç yıl geçtikten sonra satarsa satsın, “satıştan doğan kazanç” gelir vergisine tabi olacak.
- İki yıl geçtikten sonra, satış kazancının belli bir oranı, vergiden istisna olacak.
Buna göre;
1) İki tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirin yüzde 40’ı,
2) Üç tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirin yüzde 50’si
3) Dört tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirin yüzde 60’ı,
4) Beş tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirin yüzde 75’i vergiden istisna olacak (Md.21/1 ve 49/1-b )

Yeni yasadan önceki durumlar

Yeni Gelir Vergisi Tasarısı’nda, mevcut kurumlar vergisi kanununda yer alan  “iki yıl süre ile elde bulundurulan gayrimenkullerle ilgili yüzde 75’lik istisna” korunuyor.Ancak diğerleriyle ilgili yeni yasadan önceki edinimleri kapsayan bir düzenleme göze çarpmıyor.
Meclis Plan ve Bütçe Komisyonu’nda, bu düzenlemenin yapılacağı ve “kazanılmış hakların korunacağını” tahmin ediyoruz.