Emlak Vergisi'nde yine kafalar karıştı

İlk kez 10 Eylül 2002 tarihli Hürriyet'te açıklanan, yeni Emlak Vergisi değerleriyle ilgili sorun, şu anda tekrar Türkiye'nin gündemine taşındı. Bu vergi, 18 milyon mükellefi olduğu için, neredeyse her aileyi ya da yetişkin kişiyi yakından ilgilendiriyor. Konuyla ilgili gelişmeleri de herkes dikkatle izliyor.

NEYDİ, NE OLDU?

Bu yılın Nisan ayında, 18 milyon mükellefin yaşadığı sıkıntıları gidermek amacıyla, Emlak Vergisi yasası değiştirildi. Ancak, sorunlar azalacağına aksine ortalık daha da karıştı.

Yeni yasa ile Emlak Vergisinde;

ÊBeyanname verilmesi olayı kaldırıldı,

ÊAnkara, İstanbul, İzmir, Bursa gibi büyükşehirlerde ve mücavir alanlarda, vergi oranı; konutlarda binde 2, diğer binalarda binde 4, arsalarda binde 6, arazilerde ise binde 2 olarak belirlendi. Büyükşehirlerin dışında bu oranlar sırasıyla; binde 1, 2, 3 ve 1 olarak uygulanacak.

ÊYeni yasadan sonra, ‘‘arsa metrekare değerleri’’ yeniden takdir edildi. İl sınırları içinde, arsa sayısı azaldığı için arsa değerleri çok kişiyi doğrudan ilgilendirmiyor. Ancak, arsa değerinden, binanın maliyet bedeline de pay verildiği için, arsa metrekare değeri tüm konut sahiplerini ve diğer bina sahiplerini dolaylı olarak yakından ilgilendiriyor.

İKİNCİ TAKSİT KAÇ TL?

Emlak Vergisi'nde, birinci taksit Mayıs 2002'de ödendi. Taksit hesaplanırken, 2001 yılı vergi matrahı (Emlak Vergisi değeri) yüzde 53.2 oranında artırıldı. Bunun üzerinden hesaplanan verginin de, yarısı birinci taksit olarak ödendi.

İkinci taksit: 2002 yılı konut ve işyerlerinin Emlak Vergisi iki göstergeye göre hesaplanacak. Önce binanın; betonarme, ahşap ya da karkas olma durumuna göre asansör ve kalorifer farkı eklenip ardından yıpranma payı da düşülüp, metrekare büyüklüğüne göre, bina maliyet bedeli bulunacak. Ardından, konut ya da işyerinin arsa payı değeri bina maliyetine eklenecek. Buna göre de, emlak vergisi hesaplanacak. Hesaplanan vergiden, daha önce ödenen ‘‘birinci taksit mahsup edilecek’’, kalan tutar da ikinci taksit olarak ödenecek.

DOSYALAR NE OLACAK?

Emlak Vergisi arsa metrekare değerlerine karşı açılan davaların bir kısmı sonuçlandı, bir kısmı da devam ediyor. Sonuçlananların vergisi, yargı kararına göre hesaplanacak. Ancak, bazı illerde mahkemeler halen devam ediyor. Örneğin, Ankara'da arsa değerlerinde 50-60 misli hatta 100 misli olan ve arsa vergisini de 1998 asgari değerine göre 200 misline kadar artıran takdirlere karşı vergi mahkemelerinde açılan davalar henüz sonuçlanmadı. 40-50 hatta 100 misli artışlar sadece Ankara'da değil, Hakkari'de bile var. Hemen belirtelim 100-200 misli olan bu artışlar, 1998 yılı arsa değerlerinin, o dönemde düşük tespiti ile de yakından ilgili. Şu aşamada bilirkişi raporları tamamlandı, kaybettikleri davalarda, Vergi mahkemesi karar verecek. Kararı ticaret odası ve belediyelere tebliğ edecek, ardından belediyeler Danıştay'a başvurup yürütmeyi durdurma talebiyle kararı temyiz edecek. Danıştay'ın kararı ile de olay netleşecek ve konut, işyeri ve arsa vergileri de netleşen değere göre hesaplanabilecek. Tüm bunlar da, verginin ödeneceği kasım ayına yetişmeyecek. Bu gelişmelerden hiçbir suçu olmayan vatandaş da, şaşkın vaziyette, ‘‘Peki ben şimdi ne yapacağım?’’ diye soracak. İşin doğrusu yapacağı bir şey de yok gibi... Ya mahkeme sonucunu beklemeden, yüksek değer üzerinden vergisini yatıracak ya da mahkeme sonucunu bekleyip Aralık ayında, aylık yüzde 7 gecikme faizi ile vergisini yatıracak. Burada en çok haklı olan kişi vatandaş, en çok kaybeden de, yine vatandaş.

Her halde, dünyanın hiçbir ülkesinde, devlet iyiniyetli vatandaşını bu kadar mağdur etmemiştir!..


Konut ve işyerlerinin vergisi nasıl hesaplanacak?


KONUT ve işyerlerinin Emlak Vergisi değerinin hesaplanmasında, 1) Metrekare maliyet bedellerinin, 2) Aşınma payı oranlarının, 3) Bina arsasının metrekare değerinin ve konut ya da işyerinin bazı özelliklerinin bilinmesi gerekiyor.

Buna göre, Emlak Vergisi değerinin hesaplanmasında aşağıdaki yol izlenecek.

1- Binanın dıştan dışa yüzölçümü ile bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini gösteren cetvelde yer alan rakamla çarpılacak.

2- Bu çarpım sonucu ortaya çıkacak rakama, varsa asansör, kalorifer veya klima tesisatı farkı ilave edilecek. Bu ilave, söz konusu rakamın asansör için % 6'sı, kalorifer veya klima için de % 8'i oranında olacak.

3- Bu suretle bulunan toplam değerden yıpranma payı düşülecek.

4- Yıpranma payı düşüldükten sonra kalan değere arsa veya arsa payının asgari ölçülere göre tespit edilen değeri ilave edilecek.

Böylelikle, binanın 2002 yılı emlak vergisine esas değeri bulunacak.

ÖRNEK: Mükellef (A)'ya ait konut olarak kullanılan İstanbul'daki apartman dairesi 1995 yılında betonarme karkas türünde lüks inşaat olarak inşa edilmiştir. Apartman arsasının alanı 800 m2, arsa payı oranı 1/10, hisseye düşen arsa ise 80 m2'dir. Daire kaloriferli olup, dıştan dışa yüz ölçümü 150 m2'dir.

Binanın bulunduğu caddede, arsanın metrekare birim değeri 600 milyon lira olarak takdir edilmiştir. İnşaatın ortalama birim metrekare maliyeti ise 251.987.000 liradır.

Bu bilgilere göre, binanın vergi değeri aşağıdaki gibi hesaplanacak.

1- İnşaatın türü, sınıfı ve kullanış şekline göre metrekare maliyet bedeli: 251.987.000 TL

2- Binanın dıştan dışa yüz ölçümü: 150 m2

3- Binanın inşaat maliyet bedeli (1 x 2): 37.798.050.000 TL

4- Kalorifer farkı (3 x %8) (37.798.050.000 x % 8): 3.023.844.000 TL

5- Kalorifer dahil inşaat maliyet bedeli (3+4): 40.821.894.000 TL

6- Aşınma indirimi (5x %10) (40.821.894.000 x % 10): 4.082.189.400 TL

7- Bina inşaat maliyet bedeli (5-6)(40.821.894.000-4.082.189.400=): 36.739.704.600 TL

8- Asgari ölçülere göre bulunan arsa değeri (600.000.000 x 80 =): 48.000.000.000 TL

9- Binanın vergi değeri (7+8) (36.739.704.600 + 48.000.000.000 =): 84.730.000.000 TL

Bina vergisi, bu şekilde hesaplanan 84.730.000.000 lira vergi değeri üzerinden hesaplanacak. Bina, arsa ve arazilere ait vergi değerinin hesabında on milyon liraya kadar olan tutarlar dikkate alınmayacak. Buna göre, yukarıdaki konutun emlak vergisi; 84 milyar 730 milyon TL x Binde 2 = 169 milyon 460 bin TL'dir. Hesaplanan vergiden, daha önce ödenen birinci taksit mahsup edilecek kalan tutar ise ikinci taksit olarak ödenecek.

SON 5 YILDA İNŞA EDİLEN KONUTLAR

Konut olarak kullanılan bina ve apartman dairelerinin, vergi değerinin 1/4'ü, inşalarının sona erdiği yılı izleyen bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile emlak vergisinden muaf tutuluyor (Emlak Vergisi K. Md.5).