Dövizle kirada mal sahibine şok

Bazı mal sahipleri, kiraya her yıl döviz cinsinden yüzde 3-5 zam yaptıkları gibi, bir de dört veya beş yıllık sözleşme bitiminde, döviz olarak yüzde 40-50 oranında, ayrıca zam yapıyorlar.

Özellikle, son günlerde, okurlarımız "Bu olayın hukuki yönü ve doğrusu ne?" diye soruyorlar.

DÖVİZ CİNSİNDEN ARTIŞ

Döviz cinsinden gayrimenkul kiralanması olayında, kira artışına sınırlama getiren ve halen yürürlükte olan, çok kişinin farkında olmadığı bir yasa maddesi var. Bu madde çok önemli.

"Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun"a 16 Şubat 2000 Tarih ve 4531 sayılı Kanunla Geçici 7. madde olarak eklenen bu maddeye göre;

- Kira artışlarının, Türk parası olarak 2000 yılında yüzde 25, 2001’de yüzde 10 olabileceği belirtiliyor (2001’le ilgili yüzde 10 ibaresi, Anayasa Mahkemesi’nce 15.9.2001 tarihli Resmi Gazete’de 19.7.2001 Tarih ve K.2001/333 sayılı kararla iptal edildi).

- Maddenin döviz cinsinden kiralamalarla ilgili olan ve halen yürürlükte bulunan ikinci fıkrasına göre de; kiranın, yabancı para (yani dolar, euro, sterlin vs.) ya da altın olarak belirlendiği durumlarda, kiraya ayrıca yıllık artış uygulanamıyor.

Maddenin dördüncü fıkrasında da "kira tespit davalarında da yukarıdaki sınırlamalara uyulur" hükmü yer alıyor.

Kuşkusuz, yasanın bu hükmüne aykırı kira sözleşmesi de hukuken geçerli olmuyor.

Yargıya intikal eden uyuşmazlıklarda da; "kira bedelinin yabancı paraya endeksli olarak belirlendiği kira sözleşmelerinde, ayrıca yıllık artış uygulanamayacağı" yönünde kararlar veriliyor (Örneğin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 27 Nisan 2005 Tarih ve E.2005/6-233, K.2005/279; kararın tam metni için Bkz. www.yaklasim.com ).

KİRA TESPİT DAVASI VE YTL

Her ne kadar bu hüküm, günümüzde amacını aşmış ve özellikle dövizin değerindeki ciddi düşüşler nedeniyle, kiralayanın yani mal sahibinin aleyhine bir tablo ortaya çıkmışsa da yasa maddesi bu gerekçe ile döviz cinsinden kira artırımı ya da kira tespit davası açılmasına engel.

Bu konuda yargının eğilimi; dövizle belirlenen kirada sürenin bitiminde, kira artışı yapılamayacağı ancak kiranın YTL’ye çevrilmesi durumunda, kira artırımı yapılabileceği yönünde.

YASA YÜRÜRLÜKTE

Çok kişinin farkında olmadığı "Kiranın yabancı para ile belirlendiği durumlarda, ayrıca yıllık artış uygulanamayacağı" şeklindeki Geçici 7. madde hükmü, şu anda hukuken yürürlükte. Herhangi bir yasa ile değiştirilmedi ya da iptal edilmedi. Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yukarıda belirtilen, 27 Nisan 2005 tarihli kararında da Geçici 7. maddede yer alan; kira bedelinin, yabancı paraya endeksli belirlenmesi halinde, ayrıca sözleşmelerde öngörülen yıllık artış şartının uygulanmayacağı yönündeki zorunlu, emredici ve yürürlükte olan yasal düzenlemenin, geçerli olduğu açıkça belirtiliyor.

Bu arada bir gerçeği de vurgulamakta yarar var. Geçici 7. maddedeki bu düzenleme, 2000 yılı koşullarında, yabancı paraların Türk Lirası karşısında sürekli artış göstereceği düşüncesiyle yapılmıştır. Oysa, birkaç yıldır şemsiye tersine döndü.

Kiranın döviz cinsinden belirlendiği ve dövizinde değer kaybına uğradığı durumlarda, kiralayanın mağduriyeti de ortadadır. Kiralayan, her geçen ay dövizin YTL karşısında değer kaybı nedeniyle reel anlamda YTL karşılığı daha az gelir elde etmektedir.

Görünen o ki döviz cinsinden kiralamalarda, yalnızca kiracı değil, bazı durumlarda da kiralayan mağdur olabilmektedir.

Bu konuda, sağlıklı çözüm yolu bellidir; amacını yitiren Geçici 7. madde hükmü yürürlükten kaldırılmalı ve yabancı para ile yapılan sözleşmelerin ya ülke parasına yönlendirilmeli ya da dövizle kiralamalara da "kira tespit davası" yolu açılabilmeli.

İhtilaflar çoğalmadan, acil bir düzenleme yapılmasında yarar var.