Arsa karşılığı dairede çifte sürpriz

Bunlardan birincisi, Maliye’den "Gelir Vergisi sürprizi", ikincisi de müteahhitten "KDV sürprizi".

GELİR VERGİSİ SÜRPRİZİ

Arsasını müteahhide verip, karşılığında belli sayıda daire alınması olayında; dairelerin alınmasında, gelir vergisi yok. Ancak, satılmasında duruma göre var.

1- Beş Yıl İçinde Satış

Arsanın, satın alma tarihinden itibaren, beş yıl (1 Ocak 2007’den önce edinilenlerde dört yıl) içinde müteahhide verilmesi olayında, daire ve dükkanların yine bu süre içinde, "kat irtifakı kurulmuş" ya da tamamlanıp "iskanı alınmış" durumda satılmasından doğan kazanç "değer artışı kazancı" olarak vergilendiriliyor (GVK Mük. Md. 80/6). Ancak, vergilendirme yapılabilmesi için, ortada vergiye tabi bir kazancın bulunması gerekiyor.

2- Beş Yıl Sonra Satış

Arsa karşılığı alınan daire ve dükkanın, beş yıl (1 Ocak 2007’den önce edinilenlerde dört yıl) geçtikten sonra satılması olayında, vergilendirme yönünden, Danıştay’ın ve Maliye’nin görüşleri farklı.

a) Danıştay’ın Görüşü

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun (Dn. VDDK) bir Kararı’na göre; 1988 yılında alınan arsanın, 1993 yılında müteahhide kat karşılığı verilmesi ve 1994 yılında "kat irtifakı" kurulan bağımsız bölümlerin, 1998 yılında satılması olayında, vergiye tabi bir kazanç yoktur. Bir kişinin arsası karşılığında kat sahibi olması, servetin biçim değiştirmesi olduğundan dairelerin arsanın iktisap tarihinden itibaren dört yıl (1 Ocak 2007’den itibaren edinilenlerde beş yıl) geçtikten sonra satışından elde edilen kazanç, değer artışı kazancı olamaz (Dn. VDDK’nın, 25.06.2004 tarih ve E. 2004/51, K. 2004/80 sayılı Kararı’nın tam metni için Bkz. Yaklaşım Dergisi, Ağustos 2005, s. 285-286).

b) Maliye’nin Görüşü

Maliye Bakanlığı’nın konuya bakışı, Danıştay’dan çok farklı...

Maliye Bakanlığı, dört yıllık (1 Ocak 2007’den itibaren edinilenlerde beş yıllık) süre geçse dahi "yıl içinde birden fazla" ya da "arka arkaya her yıl bir satışı" devamlılık olarak kabul edip, elde edilen kazancı "ticari kazanç" olarak nitelendiriyor (Maliye Bakanlığı’nın 08.02.2005 tarih ve 40/4006-845/5905 sayılı Özelgesi, Bkz. Yaklaşım Dergisi, Ağustos 2005, s. 290).

Maliye Bakanlığı’nın bu görüşüne göre; bina dört yıllık (1 Ocak 2007’den itibaren edinilenlerde beş yıllık) süre geçtikten sonra, yüksek bir bedelle, toplu halde satılırsa, vergiye tabi bir kazanç olmayacak. Aynı bedelle ya da daha düşük bedelle birden fazla kişiye satılırsa, "ticari kazanç" elde edilmiş sayılacak (!) Maliye’nin bu görüşüne göre, arsa karşılığı edinilen dairelerden ikisi, 30 yıl hatta 50 yıl sonra da satılsa "devamlılık" sayılıp, ticari kazanç hükümlerine göre vergi alınacaktır ki pratikte bu mümkün değil.

KDV SÜRPRİZİ

Maliye Bakanlığı, arsa karşılığı daire verilmesi olayında, müteahhidin arsa sahibine daire ve/veya işyeri tesliminin de KDV’ye tabi olduğu görüşünde (Bkz. 16 Aralık 1988 tarihli R. Gazete’de yayınlanan 30 No.lu KDV Tebliği).

Danıştay’ın ise son 15 yıldır, yerleşik olan görüşü, arsa karşılığı daire teslimi, "arsanın değerlendirilmesine yönelik bir tasarruf olup, trampa niteliğinde değildir. KDV’ye tabi tutulamaz". Danıştay’ın KDV ile ilgili dairelerinin görüşü, öteden beri bu yönde. Örneğin; en yakın tarihlisi; Dn. 9. Dairesi’nin 19 Şubat 2007 Tarih ve E.2005/2439, K.2007/468 sayılı kararıdır (Kararlar ve ayrıntılı açıklama için Bkz. Abdullah Tolu’nun Yaklaşım Dergisi’nin Nisan 2007 sayısında yayınlanan makalesi).

Yukarıdaki açıklamalardan da fark edileceği gibi, Gelir Vergisi ve KDV konusunda, Maliye Bakanlığı ile Danıştay’ın görüşleri farklıdır. Yargı yoluna başvuranlar, vergileri ve cezayı iptal ettirebilmektedir.

Geniş bir kesimi ilgilendiren bu konunun, Maliye Bakanlığı’nca gözden geçirilmesinde yarar var.