Dar gelirli kesim konuta erişemiyor

Bursa Emlak Müşavirleri Odası (BEMO) Başkanı Erdal Çelebi, gayrimenkul sektöründeki fiyat artışlarında enflasyonun büyük bir etkisinin olduğunu kaydetti. Sektörün 2019 sonrası 2-3 yıl stabil seviyede ilerlediğini söyleyen Çelebi, “Sektör, ülkemizdeki enflasyonun baz artışlarının altında kalmıştı. Beklenen tehlike geldi. 2022 yılında hemen hemen ülkeye yansıması kadar gayrimenkul sektörüne yansımasını gördük” diye konuştu.

REKABET OLUŞMALI

Artışlarla ilgili birkaç başlığın bulunduğunu belirten Çelebi, birincisini üretim maliyetlerinin çok artması olarak değerlendirdi. İnşaatta kullanılan ana malzemelerin fiyatlarının yükseldiğini ifade eden Çelebi, betonun metreküpünün 150-200 liradan, bin liraya; demirin bin 500 liradan 17 bin liraya kadar çıktığını kaydetti. İnşaatta kullanılan birçok malzemenin yurtdışından geldiğini de ekleyen Çelebi, bunların maliyetlere yansıdığını vurguladı.
Yıllardır Bursa’da yeni imar planlarında rekabetin oluşturulması gerektiğini dile getirdiklerini hatırlatan Çelebi, “Sıkışmış bir Bursa var. Elde avuçtaki bölgelerin dışında hiçbir bölge yok. Bu nedenle mevcut arsa fiyatları yukarıya gitti. Hem imalatın, hem arsanın fiyatı ile birlikte sektör bugün bu rakamlara ulaşmış oldu” dedi.

İŞTE METREKARE FİYATLARI

Kent genelinde piyasada oluşan fiyatlarla ilgili bilgi de veren Çelebi, “2020’de brüt metrekare fiyatı 5 bin liraya yüksek diyorduk. Bugün brüt olarak Nilüfer’de 10 bin-11 bin liranın altında sitelerde hiçbir yerde fiyat yok. Bitişik nizamlarda 8-9 bin liraya kadar az da olsa bulma şansı var. Yıldırım’daki planların kısıtlı olması, alternatifin de çok olmamasından dolayı mesken ve çevresindeki bölgelerde aynı rakamların olduğunu görüyorsunuz. Her bölgenin merkezi veya merkezdeki sosyal yaşam ünitelerinin bol olduğu yerlerdeki metrekare birim fiyatlarının 10 bin-13 bin lira olduğunu gözlemliyoruz. Osmangazi’de sitelerde 10 bin lira, bitişik nizamlarda ise 7 bin ile 10 bin lira arasında değişen fiyatlar var” diye konuştu.

AYNI BÖLGEDE FİYAT ARTIYOR

Bugün 3+1 oturulabilir sıfır bir dairenin 1 milyon 200 bin ile 1 milyon 500 bin lira civarında olduğunu açıklayan Çelebi, bunun da ortalama seviyeler olarak nitelendirilebileceğini söyledi. Sosyal donatısı olan ve biraz daha konsept projelerde metrekare birim fiyatlarının 25 bin liraya kadar çıktığını anlatan Çelebi, “Aynı bölgede 2+1 ile 1+1’lere geldiğimiz zaman fiyatların yükseldiğini görüyoruz. 2+1’de metrekare birim fiyatı, 28-29 bin liraya geliyor. 1+1’de 30 bin lirayı geçiyor. Metrekare fiyatı düştükçe fiyat artıyor” dedi.

MAHKEMELİK CİDDİ KESİM VAR

Önceden konut tercihlerinde farklılıklar bulunurken, şimdi insanların sadece fiyata endekslendiklerini anlatan Çelebi, “Şu anda kimse başka özellik aramıyor. Kira bedellerinin de çok fazla yükselmesi göz ardı edilemez. Son zamanlarda mahkemelerde en çok açılan davalar karşılıklı anlaşılamaz kira davaları. Gayrimenkulün fiyatı büyüdüyse içinde 2 bin veya 2 bin 500 liraya oturan vatandaşı çıkarmayı düşünüyor. Yerine 4 bin-5 bin liraya kadar kiraya verebilecekse o hakkını kullanmak istiyor. Oturan da ‘Ben zaten kiracıyım, doğal olarak haklarımı kullanmak istiyorum’ diyor. Karşılıklı anlaşan bir kesim var. Anlaşamayıp, hukuka başvuran ciddi bir kesim de var. Bu sadece Bursa’da değil, tüm Türkiye’de ortaya çıkmış bir sorun” diye konuştu.

SATIŞIN YÜZDE 50’Sİ KONUT

Türkiye genelinde geçen yıl 3 milyonun üzerinde satış görüldüğünü açıklayan Çelebi, bunun 1,5 milyonunun konut olduğunu dile getirdi. Yaklaşık 750 binin sıfır proje olduğuna dikkat çeken Çelebi, diğerlerinin ise ikinci eldeki hareketten kaynaklandığını ekledi.

HERKESİN KAFASINDA SORU İŞARETİ VAR

Kentin nüfus artışının yüzde 3-4 arasında gerçekleştiğini ifade eden Çelebi, “Bunun karşılığında kentte ciddi anlamda kentsel dönüşüm projeleri var. Kentin yenilenmesi gerekiyor. İnşaatların devamlılığı geçmişe oranla çok hızlı. Kentte yeni projelerin başladığını, başlayanların satıldığını ve ihtiyaca bir nebze de olsa cevap verdiğini görüyoruz. Yeterli mi? Değil. Lakin bugünkü maliyetlerde üreten, ürettiğinin finalde ne kadara mal olacağını bilemiyor. Alıcı da projenin başındaki rakamlarda almak istediği için bir çelişki bulunuyor. Herkesin kafasında soru işareti var” şeklinde konuştu.

KENTSEL DÖNÜŞÜM ETKİSİ

Bursa’da konut açığının olmadığını savunan Çelebi, kentsel dönüşümden dolayı ciddi anlamda sorun yaşandığını belirterek, “Bir anda 5-10 site boşaltılınca binlerce konut ihtiyacı doğuyor. Geri geldiğinde bin fazlası ile hareket ediliyor. Şehrin konut alan ilişkisinde sıkıntısı yok. Talepler karşısında açığı var” dedi.

DAR VE ORTA GELİRLİ ULAŞAMIYOR

Bursa’da üretilen konutların şehrin alım gücünün en üstünde olan yüzde 30’una endeksli olduğunu açıklayan Çelebi, geri kalan yüzde 70’e ikinci eldeki konutların kaldığını söyledi. Dar ve orta gelirlilerin bir kısmının buna ulaşamadıklarını ifade eden Çelebi, “Ciddi bir borçlanma var. Burada bir dengesizlik var. İlk söylediğimiz gibi planların her tarafa uygun şekilde yapılması lazım. Bugün Balat çevresinde plan yaparsanız, Demirtaş’ta oturan vatandaş, Balat’taki konutu takas edip, yerini değiştirme şansını yitirir. Demirtaş’ın etrafında bir planlama yaparsanız, alan açarsınız. Evini değiştirmek isteyen kişiye alternatif açmış olursunuz. Milleti Balat, Kayapa gibi belirli konseptlerin içine iterseniz, 1,5-2 milyonluk rakamları konuşuruz. Burada karı kocanın memur olduğu yerde 2 milyonluk konuta 1 milyon borçlanmanın imkansız olduğu bir öngörüyü görmüş oluruz” şeklinde konuştu.

SATIŞ MODELLERİNİ DEĞİŞTİRDİLER

İnşaat firmalarının geçmişteki satış modellerini değiştirdiklerini ifade eden Çelebi, güçlü firmaların satmadıklarını, projenin başından sonuna kadar ilerlediklerini aktardı. Maliyet şablonunu ortaya koyup, satılığa çıktığında kısa sürede malını tükettiğini anlatan Çelebi, “Akıllı gidenlere herhangi zarar geleceğini öngörmüyoruz. Prensipli, kurumsal, hesabını bilenler yoluna devam edecek. Lakin hala bocalamakta olan ‘Biriyle birini destekleyeyim. Buradan oraya can suyu yapayım’ diyenlerin biraz daha sıkıntı çekeceklerini görüyoruz” diye konuştu.

TRAFO BİLE DÖNÜŞÜME ENDEKSLİ YAPILMIYOR

Kentsel dönüşüm ile ilgili de değerlendirmede bulunan Çelebi, bunun insan odaklı olması gerektiğini savunduklarını aktardı. Bugün yine aynısını söylediklerini vurgulayan Çelebi, “Bursa’nın hangi ilçesinde olursa olsun bir dönüşüm yapıyorsanız; sadece oradaki gayrimenkul ile değil, halkla, belediyeyle, kamu kuruluşlarıyla ortak yapmanız gerekiyor. Nüfusun bin olduğu yerde bir dönüşüm yapıp, 2 bine çıkarıyorsanız önce okulu, sağlık ocağını, park ve bahçesini yapmanız gerekiyor. Biz dönüşümü sadece bina üzerinde yapıyoruz. Altyapıdaki sorunlar yarın daha büyük şekilde önümüze gelecek. Bir yerde yapılan konutların elektrik voltlarının düştüğünü görüyoruz. Çünkü trafo bile o dönüşüme endeksli yapılmıyor. Altyapı kusurlarımız var” dedi.

VATANDAŞA YATIRIM ÇAĞRISI

Vatandaşlara önerilerde de bulunan Çelebi, “Vatandaşlara sesleniyorum. Gayrimenkulün tam alım zamanı. Gayrimenkul olarak adlandırdıklarımızın içinde her şeyi koyabilirsiniz. Konut, bağ, bahçeye kadar her tarafta gayrimenkul sektörüne yatırım yapmaktan korkmasınlar. Yaparken de lütfen taşınmaz yetki belgesi olan ofislerle çalışsınlar” diye konuştu.