Peki ya kiracı kirayı ödemezse!

Yukarıdaki metni BETAM’ın Kiralık Konut Piyasası Görünümü: Mart 2022 raporundan aldım.

Veriler şubat ayında İstanbul ve Ankara’da kira artış oranının yüzde 100’ü aştığını İzmir’de ise yüzde 80’e yaklaştığını gösteriyordu. Kiralar mart ayında da yerinde durmadı. Bugün yarın açıklanırsa tırmanışın sürdüğünü göreceğimize eminim. Dahası nisan ayında da benzer bir seyir devam ediyor. Bu gidişle geçen yıla göre yüzde 200’e yakın ortalama kira artışlarını istatistiksel olarak da görmemiz sürpriz olmayacak.

İstatistiklerin yanı sıra gerçek hayatta da 3 bin liralık bir evin 9 bin liraya, 9 bin liralık bir evin 25 bin liraya 10 bin liralık bir evin 30 bin liraya kiralandığına yönelik pek çok vaka duyuyoruz. Eminim büyük şehirlerde yaşıyorsanız siz de benzer kiralama hikayeleri dinlemişsinizdir.

Kira artışının nedenleri çok tartışıldı. Maliyet nedeniyle artan emlak fiyatları, yerli yabancı talebi vs. hiç bu konulara girmeyeceğim. Kira artışlarının nasıl olması gerektiğine, ev sahiplerinin kiracıların hukuki haklarına da değinmeyeceğim. Fazlasıyla yazıldı çizildi, hepimiz bu konuda bilgi sahibi olduk. Ben izninizle olayın başka bir tarafına dikkat çekmek istiyorum.

Kiraların artışı ev sahiplerini şüphesiz sevindiriyor. Aylık gelirinin artmasına kim sevinmez. Talep çok arz az olunca kiralar neredeyse açık arttırma misali yükselişte. Ev sahiplerinin yüzü gülüyor. Kiracılar ise endişeli. Bir tarafta oturdukları evlerde, ev sahiplerinin kirayı artırma talepleri var, diğer tarafta evden çıkalım deseler fahiş oranda artan kiralar var.

Derler ya astarı yüzünden pahalı aynı öyle...

MAKUL OLMAZSA SIKINTI OLUR

Kiraların makul bir seviyede durulması şart. Bu kendiliğinden piyasa koşulları ile mi olur yoksa yasal düzenleme ile mi olur bilmiyorum. Bildiğim şu, bu hızla giderse yakında bir ödeyememe kriziyle karşı karşıya kalırız. Gelin şimdi ne demek istediğimi biraz açayım. Kira artışı makul bir düzeyde durulmazsa, yüksek kiraları kabul edenlerin bir süre sonra bu kiraları ödememe sorunu ile karşılaşabiliriz. Ev bulamadığı için ya da piyasa koşulları nedeniyle ödeyebileceğinden çok daha fazla bir aylık kiraya razı olup ev kiralayan pek çok kiracının ileride ekonomik olarak zorlanacağına dikkat çekmek istiyorum.

Bu durumda mülkünü yüksek kiraya kiraladığına sevinen birçok ev sahibi ileride ciddi bir ödememe ya da ödeyememe sorunu ile karşılaşabilecek. Bu durumu hukuk yolu ile çözmek mümkün tabii ki. Ama öyle çok kolay ve basit değil. Hem tahliye hem de birikmiş kiraların tahsilatı uzun bir süreç alabilir. Nasıl mı? Gelin şimdi Avukat Melek Elden Aydın’dan aldığım bilgileri paylaşayım.

KİRACI KİRAYI ÖDEMEZSE ÜÇ SEÇENEK VAR

1) İHTAR ÇEKİLMESİ SURETİYLE TAHLİYE DAVASI AÇILMASI

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için ilk yol, bir kira dönemi içerisinde kiracıya, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesi gerekmesi ve iki haklı ihtarname gönderildikten sonra taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması suretiyle tahliyedir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ihtarnamelerin çekildiği kira döneminin bitiminden itibaren 1(bir) ay içerisinde açılmalıdır.

Ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için başlatılan icra takibi de ihtar niteliğindedir.

2) TAHLİYE TALEPLİ OLARAK İCRA TAKİBİ BAŞLATMAK

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesinde diğer bir yol ise, kiracı hakkında dava açmaksızın tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Tahliye talepli icra takibi başlatıldıktan sonra kiracıya ödeme emri gönderilir ve gönderilen ödeme emrinde borçlu kiracının, ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 (yedi) gün içerisinde itiraz edebileceği, itiraz etmeyecekse şayet 30 (otuz) gün içerisinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı yazmaktadır.

Borçlu, 7 (yedi) gün içerisinde itiraz ederse icra takibi durur, 30 (otuz) gün içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri kira bedelini öderse tahliye edilemez.

Kiracı 30 (otuz) günlük süre içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri tüm borcu ödemediği takdirde, 30 (otuz) günün sonunda kiracının tahliyesi ve birikmiş kira bedellerinin ödenmesi için İcra Mahkemesinde dava açılır.

Kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi varsa ve kiracı sözleşmedeki imzaya itiraz etmemiş sadece borca itiraz etmiş ise duran takibin devamı için alacaklı itirazın kaldırılması için İcra Hukuk Mahkemesine itirazın kaldırılması davasını açabilir.

Kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi yoksa veya kira sözleşmesi sözlü olarak kurulmuş veya alacaklı kira sözleşmesini kaybetmişse bu durumda alacaklının elinde İcra İflas Kanunu madde 68 kapsamında elinde bir belge yok demektir. Elinde belge olmamasından kaynaklı olarak itirazın iptali davasını Sulh Hukuk Mahkemesinde açması gerekmektedir.

3) TEMERRÜT NEDENİ İLE TAHLİYE DAVASI

Kiracı, kira bedelini zamanında ödemez ise mülk sahibi, ihtarname yolu ile kiracıya kira bedelinin ödenmesi için 30 (otuz) günlük süre verir ve süre sonunda kira bedelini ödememesi halinde sözleşmenin fesih edileceği bildiriminde bulunur.

İhtarname gönderildikten sonra başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Açılacak olan tahliye davasında, kiracıya tebliğ edilen ihtarnamede belirtilen 30 (otuz) günlük süre içerisinde muaccel olan kira bedelleri ödenmez ise kira döneminin sonu beklenmeksizin temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilir.

Temerrüt nedeniyle açılan tahliye davası sonucunda verilen kararın, cebri icra yolu ile icra dairesinde gerekli tahliye işlemleri başlatılacaktır.

MAHKEME SÜRECİ 1-2 YIL SÜREBİLİR

Mahkeme açılan davanın türüne göre itirazın iptaline ya da itirazın kaldırılmasına hükmedebilir. Borçlu kiracı verilen bu hükmü istinaf edebilir. İstinaf talebi de reddedilirse tahliye kararı kesinleşir. Kiraya veren mahkemece verilen hükmü icra memuru ve kolluk marifetiyle cebri icra yoluyla tahliye edilir.

Peki tüm bu süreç yani kiranın ödenmemesinden tahliyenin gerçekleşmesine kadar geçen süre ne kadar olur diye sorabilirsiniz. Tabii ki vakaya ve davaya göre değişir. Ama konuştuğum hukukçular mahkemelerdeki dava yükünün de hesaba katıldığında dava süreçlerinin istinaf aşaması dahil iki yılı bile geçebileceğini söyledi. Tabii kiracınızı tahliye etseniz bile biriken kiralarınızı tahsil etmek de ayrı bir mesele.

Sözün özü şu. Yüksek kira kadar doğru kiracı da çok ama çok önemli. Aman dikkat.