Yönetici dış cepheyi kiralayabilir mi?

YÖNETİCİ TEK BAŞINA KARAR VEREBİLİR Mİ?

Site yöneticisi binanın dış cephesini GSM firmasına kiraya vermek istiyor. Bunu yapabilir mi? Maliklerden izin alması gerekmez mi?

Yöneticinin görevleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35. maddesi ve diğer  maddelerinde belirtilmiştir. Yönetici bilinenlerin aksine az sayıda konu bakımından yetkilidir. Taşınmazın genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri için kat maliklerinden avans toplanması, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması, taşınmazın amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması gibi konularda yönetici kanun gereği kendiliğinden yetkilidir. Bağımsız bölümlerdeki aykırı kullanımların eski hale getirilmesi için dava açılması gibi konularda ise kat malikleri kurulunun yöneticiye yetki vermesi gerekir.

Yönetici dış cephe kiralaması gibi önemli bir konu hakkında da maliklerin kararı olmadan kendisi bir karar alamaz. Kiraya veremez. Yönetici, dış cephe kiralaması konusunda kat maliklerinin kanunun aradığı yasal çoğunlukla alacakları kararla kendisine görev ve yetki vermeleri halinde dış cepheyi kiralayabilir. Görüldüğü gibi, yöneticinin kendiliğinden yapacağı işler sınırlıdır. Bu kira konusunda olduğu gibi, çoğu işte yetkisi yoktur. Ancak, Genel Kurul’un (GK) verdiği yetki ve görev sınırları kapsamında iş yapabilir.

DIŞ CEPHE KİRALANIRKEN OYBİRLİĞİYLE KARAR ŞART MI?

Dış cephe kiralaması için KMK’ya göre oybirliği şart mı? 30 kişilik bir apartmanda, 29 kişi onay verse 1 kişi karşı çıksa yine de dış cephe kiralaması yapılamaz mı?

KMK’da apartman ve sitelerde alınacak kararların niteliklerine göre farklı karar yeter sayılarına tabidir. Örneğin; malikler tarafından yapılacak faydalı yenilik ve ilaveler için ayrı, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılabilmesi için ayrı, yönetici-denetçi seçmek için ayrı, ortak alanı kiralamak için ayrı karar yeter sayıları belirlenmiştir. KMK’nın 45. maddesi: “Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” şeklindedir.

Görüldüğü gibi, taşınmazın dış cephesinin kiralanması tüm kat maliklerin oybirliğiyle verecekleri karara bağlıdır. 30 kişilik apartmanda 1 kişi bile buna onay vermese dış cephe kiraya verilemez. Oybirliği şartı çok ağır olsa da mevcut düzenleme bu şekilde maalesef. Bana göre oybirliği şartının kalkması, salt çoğunluğun yeterli olması gerekir.

BALKONA KİLER DOLABI YAPTIRILABİLİR Mİ?

Bursa Nilüfer’de 2 bloklu 160 daireli bir siteden daire aldık. Kızım oturuyor. Caddeye bakan 8 metre uzunluğundaki balkonun bir ucundaki boşluğa, duvar içinde kalan bölümüne tavana kadar beyaz renkli kiler dolabı yaptırdık. İnşaat firması tarafından atanan yönetimce, ‘Görüntü kirliği yaratır. Dolap ve cam balkon yaptıramazsınız’ denildi. Böyle bir yasaklama hakları var mı? Bu uygulama doğru mu?

KMK’nın 19. maddesine göre: “Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz” şeklindedir. Bu maddeden hareketle tüm kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası olmadan açık olan balkonlar kapatılamaz, cam balkonlar başka bir madde veya şekle çevrilemez. Cam balkon bir desenle vs. kaplanamaz.

Soruda ise cam balkona bir müdahale yapılmadığı sadece duvar içinde kalan bölüme ve dışarıdan görünecek şekilde kiler dolabı yaptırılıp kullanıldığı belirtilmiştir. Binanın dış cepheden bir bütün olarak görünmesi, ana gayrimenkulün bakımı ve güzelliğini korumak kat maliklerinin yükümlülüklerindedir.

KURAL KATI UYGULANMAMALI

Somut olayda, binaya dışarıdan bakıldığında binanın estetiğine ciddi şekilde zarar veriyorsa ya da tüm bağımsız bölümlerden ayrık ve apayrı bir görünüm yaratıyorsa maliklerin 4/5’inin rızası olmadan bu tür kullanımlar uygulanamayacaktır. Ancak, dışarıdan çok belli olmayan, binanın görünümünü etkilemeyen kullanımlar için bu kadar katı bir uygulama yapılmamalıdır. Kişiler kendi balkonlarını görsel bütünlüğü etkilemeyecek, çirkin bir görüntü yaratmayacak şekilde kullanabilirler. Elbette bu konuda Yönetim Planı’nda bir düzenleme olup olmadığına da bakmak gerekir.

DIŞ CEPHE TADİLATINA KARŞI ÇIKAN DAVA AÇABİLİR Mİ?

Dış cephe tadilatına ya da balkon tadilatına karşı çıkan bir kat maliki ne yapabilir? Dava açabilir mi?

Avukat Kısacık: Bu karar, usulüne uygun olarak toplanan bir GK’da yeter sayı ile alındı ise dava açsanız da sonuç alamazsınız. Ama, GK’da alınan karar; çağrı merasimine uyulmaması, kararın yeter sayı ile alınmaması gibi herhangi bir nedenle usulsüzce, dava açarak iptal ettirebilirsiniz. Bunun için de GK’ya katıldınız ve karara aykırı oy verdi iseniz 1 ay içerisinde, GK’ya katılmadı iseniz kararın size tebliğinden itibaren 1 ay içerisinde herhalükârda GK tarihinden itibaren 6 ay içerisinde dava açmanız gerekir. Bu konuda bir hususu daha belirtmeliyiz. Yapılacak iş acil ve zorunlu ise örneğin dış cepheden giren su dairelere ve binanın statiğine zarar veriyorsa 1 kişi bile istese yapılır.

ÜST KATTAN SU SIZARSA NE YAPILABİLİR?

Yazlıktaki üst kat komşum benim iznim olmadan, tüm uyarıma ve karşı çıkmama rağmen mutfağımın üzerine yeni tuvalet banyo yaptırdı. Şimdi de akıntı başladı. Hukuki olarak ne yapabilirim?

Öncelikle mahkemeye başvurarak delil tespiti yaptırmalısınız. Bilirkişi raporunda akıntının sebebinin üst kattaki banyodan kaynaklı olduğu tespit edildiği takdirde, gerekli bakım- onarım, yalıtım işlerinin yapılmasını komşunuzdan istersiniz.

KOMŞUNUZ YAPTIRMAZSA DAVA AÇABİLİRSİNİZ

Komşunuz yaptırmıyorsa ona karşı dava açabilirsiniz. Bu süreçte uğradığınız zararların tazminini de isteyebilirsiniz. Ancak, akıntı apartmanın ortak tesisindeki atık su borularındaki arızadan kaynaklı ise apartman yönetimi yaptırmak zorundadır. Sigortanız varsa sigortaya da başvurabilirsiniz. Siz zararınızı sigortadan alırsınız, sigorta şirketi üst komşunuzla veya yönetimle uğraşır ve davayı şirket açar.