Yönetici aidata zam yapabilir mi?

Okurlarım, doğalgaz, elektrik, asgari ücrete yapılan zamların ardından site ve apartmanlardaki yüksek aidat artışlarından, geçmiş dönem borçlarının aidatlara yansıtılmasından ve ek aidat istenmesinden şikâyetçi.

Birçok okurum, 2022 yılı için önceden belirlenen aidata ikinci kez zam yapıldığından yakınıyor. Aidatla ilgili tüm bu sorularınızı İstanbul Barosu avukatı Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorularınız ve Avukat Kısacık’ın yanıtları şöyle:

YÖNETİM SENESİ GELMEDEN ZAM YAPABİLİR Mİ?

 Okur A.K.: Dört senedir oturduğum sitede her yıl martta zamlı aidat ödüyorduk. Bu sene site yönetimi şubatta zam kararı almış. Ocak ayının farkını şubatta ödememizi istiyor. Yönetimin, senesi gelmeden zam yapma hakkı var mıdır?

Avukat Kısacık: Aidat adı altında her ay siteye ödediğiniz aylık miktar aslında avanstır. Yıl içinde beklenen gelir toplanamayabilir. Dolasıyla toplanan aidatlar yetmeyebilir. Asgari ücret, SGK vergileri artabilir. Ortak alan yer ve tesislerin elektrik, su, bakım onarım maliyetleri aşırı artabilir. Ülkemizde bugünlerde yaşanan aşırı fiyat artışları buna örnektir. Genel kurulunu (GK) kasımda yapan ve o günkü ekonomik koşullara göre bütçe oluşturan bir site şimdi yeterli gelmeyeceği için topladığı aidatlara zorunlu zam yapacaktır. Toplanan aylık aidat gelirleri giderlere yetmiyorsa; örneğin personel maaşı ödeniyorsa, yönetici cebinden mi ödeyecek? Zorunlu olarak aidata zam yapılacaktır.

Önemli olan toplanan paraların doğru yere harcanıp harcanmadığıdır. Doğru yere harcanmasını sağlamak için bu işi iyi yapacak kişileri yönetici seçmek ve yöneticileri denetleyecek işin ehli kişileri de denetçi seçmek gerekir. Bunun yolu da sitenin Kat Malikleri Kurulu toplantısına katılmaktan geçer. Malikler olarak GK’lara katılmazsak, iyi yönetici ve denetçi seçmezsek, asıl sorumlu biz oluruz.

BLOK BLOK ÖRGÜTLENİN

GK’lara katılsak da sonuç değişmiyor, mevcut yönetimler vekâlet toplayarak çoğunluğu sağlıyorlar dediğinizi duyar gibi oluyorum. Sizler de blok blok örgütleneceksiniz. Maliklerin, GK’lara katılmalarını sağlamaya çalışacaksınız. Gelmeyecek olan kat maliklerinden de vekâlet toplayacaksınız. Bu işin maalesef başka yolu yok. Bizler GK’lara katılmazsak, öteden beri yönetici olan kişiler vekâlet toplayarak siteyi yönetmeye devam eder. Kısır bir döngü her GK’da tekrarlanır. Çözüm sizde. GK’lara katılıp etkin olmazsak; şikâyet etmekle, sızlanmakla bir yere varamayız.

YASA YÖNETİCİYE ZAM YAPMA YETKİSİ VERİYOR MU?

Yöneticinin zam yapma ve ek aidat toplama yetkisi yasadan kaynaklanıyor. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35. maddesi topladığı avansın yetmemesi halinde geri kalan işler için tekrar avans toplama yetkisini yöneticiye vermektedir. KMK’nın 37. maddesi GK’da bir işletme projesi kabul edilmemişse; işletme projesi yapma görev ve yetkisini yöneticiye vermektedir. Öngörülen bütçe yetmezse ek avans toplayabilir. Özeti aidata zam yapabilir.

HAVUZ YOLUN KARŞISINDAKİ BLOKTAYSA YARARLANILABİLİR Mİ?

Okur F.K.: Sitemiz 5 bloklu. Aradan bir yol geçiyor. Ortak kullanım alanları, havuz, spor salonu vs diğer tarafta. Benim ortak alanları kullanma durumum nedir? Ortak giderler nasıl paylaştırılır?

Avukat Kısacık: Okurun sorusuna doğru yanıt verebilmek için bazı bilgi ve belgeleri incelemek gerekir. Örneğin bu iki parselin YP’leri tek mi ayrı mı? Ayrı ayrı ise bu iki parselin birlikte yönetileceğine ilişkin YP’de bir düzenleme var mı? Havuz ve spor salonu olan parselde YP ayrı ise tesislerin ortak yer ve tesis olduğu belirtiliyor mu? Ortak giderlerin nasıl paylaşılacağına ilişkin YP’lerinde nasıl bir düzenleme var? Önerimiz YP’nizi ve Vaziyet Planı’nızı edinin. Bu belgelerde sizin parselin oradan yararlanıp yararlanmayacağınız ve giderlerin nasıl karşılanacağı kısmında bir düzenleme var mı yok mu bakın. Yoksa o parseldeki malikler sizi tesislerden yararlandırmayabilir.

ESKİ BORÇLARDAN KİM SORUMLU?

Okur B.D.: Sitemizde eski dönemden süregelen borçların kapanması için 750 TL’lik ek ödemeye karar verilmiş. Bu durum KMK’ya uygun mu? Kiracıdan tahsil edilebilir mi? 

Avukat Kısacık: Eski dönemden bir borç varsa, yeni dönem işletme projesinde bunun için para toplanması gerekir. Siteye yeni taşınan malik ve kiracılardan toplanmamalıdır. 2021’de toplanan aidatlar yeterli gelmediğinde, 2021’de o sitede kimler oturuyorsa, verilen hizmetlerden kimler yararlandı ise onlar eski borcu ödemekle yükümlüdür. Örneklersek; yeni dönem aidatı aylık 200 TL’den yıllık 2 bin 400 TL olsun. Yeni malik ve kiracılar 2022’de 2 bin 400 TL aidat ödeyecek. 2021’de sitede oturanlar ise örneğin daire başına düşen 750 TL bir borç varsa 2022 aidatını toplam 2 bin 400 TL artı 750 olmak üzere yıllık 3 bin 150 TL olarak ödeyecekler. Dairesini 2022’de satan malik kendi döneminden kalan borç olan 750 TL’yi kendisi ödeyecektir. Kiracılara gelirsek, siteye 2022 Ocak’ta taşınan kiracı kendisinin olmadığı dönemden kalan bu borcu ödemeyecektir.

İKİ DAİRE BİRLEŞTİRİLDİYSE İKİ AİDAT ALINIR MI?

Okur G.B.: Yöneticiyim. Binada, iki daireyi birleştirerek tek daire olarak kullanan bir malik var. Ben bu malikten iki aidat alıyorum. Doğru mu? Bu durumda aidat nasıl toplanmalı?

Avukat Kısacık: Tapuda iki daire olarak kayıtlı ise eşit dağıtılacak giderlerde iki daire olarak kabul edeceğiz.

TAHLİYE NEDENİ Mİ?

Okur C.T.: Mülk sahibi aidat ödenmediği gerekçesiyle evden tahliye isteyebilir mi? Aidatları elden kapıcı aracılığıyla veriyoruz. Ancak herhangi makbuz şu ana dek istemedim. Bir sorun teşkil eder mi?

Avukat Kısacık: Ödemenizi bankaya yatırın. Elden öderseniz makbuz alın. Aidatı ödemezseniz, mal sahibiniz sizi dava edebilir.Tahliyenizi isteyebilir. Site yönetimi icra takibi başlatabilir.