Yazlık sitelerde günlük kiralama engellenebilir mi?

NORMALLEŞME ile birlikte ülkemizde deniz kenarlarına tam bir ‘tatil göçü’ yaşanırken, yazlık site sakini okurlarımdan, dairelerin otel odası gibi günlük hatta saatlik kiralanmasına dönük şikayet mailleri yağıyor. Okurlarım,“Günlük kiralama engellenebilir mi? Sitemize giren çıkan belli değil. Kimlik Bildirme Kanunu’na göre bu kişilerin, kimliklerinin bildirilmesi gerekmiyor mu? Güvenlik kaygısı yaşıyoruz. Yöneticiler neden engel olmuyor?”diye soruyorlar. Okurlarımın bu ve benzer sorularını İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık şöyle yanıtladı:

KAÇAK OTELCİLİK FAALİYETİNE DÖNDÜ

Günlük kiralama aslında kaçak bir şekilde otelcilik faaliyeti. Büyük bir kayıt dışı ekonomik faaliyet. Sosyal bir yara halini aldı. Saatlik kiralama yapanlar bile var. Bu konunun idari, güvenlik, vergi gibi birçok boyutu var. Ancak, okurların soruları ışığında site-apartman sakinleri ve yöneticiler açısından değerlendireceğiz.

YÖNETİCİ GÜNLÜK KİRALAMAYI ENGELLEYEBİLİR Mİ?

Site ya da apartman yönetimi dairelerin günlük, haftalık kısa süreli kiraya verilmesini engelleyemez. Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre böyle bir yetkiye sahip değiller.

Site yönetiminin yetkileri sınırlıdır. Site yönetimi, kat malikine,“Şuna kiraya verme, buna ver. Kısa süreli verme, uzun süreli ver”diye dayatamaz. Aksi düşünce mülkiyet hakkına tecavüz olur. Ancak bunun yarattığı sorunların çözümü için bazı önlemler alınabilir.

ÇÖZÜM, YÖNETİM PLANINA YASAK KOYMAK MI?

Bu tip kısa süreli kiralamalarda, aidatların toplanmasından gürültü, güvenlik, tesislerin yetersiz kalması ve zarar görmesine kadar birçok sorun yaşanıyor. Kat malikleri arasında sözleşme niteliğinde olan ve tüm site sakinlerini bağlayan Yönetim Planlarına (YP) özel hükümler ve bu konuda yasak koymak çözüm olabilir.

YP’DE NASIL DÜZENLEMELER YAPILABİLİR?

Bir dairede/evde kiracı olarak kaç insanın kalabileceği, araç sayısının ve sosyal tesislerden yararlanabilecek kişi sayısının ne olacağı YP’de belirlenebilir. Havuzdan yararlanacak kişi sayısı belirlenip, o sayıdan fazla sayıda kişi yaşayan evlerden ek aidat alınacağı düzenlenebilir. Kiracıların, kimlik bilgilerinin, araç plakalarının yönetime bildirilme zorunluluğu olduğu, bildirilmeden siteye araç ve kiracı girişi yapılamayacağı, kurallara uymayanlar hakkındaki yaptırımlar gibi konular da YP’ye konulabilir.

KİRACININ VERDİĞİ ZARARDAN KİM SORUMLU OLUR?

KMK’nın 18. Maddesi’nde yazıyorsa da ortak alan yer ile tesislere kiracıların verdiği zararlardan ilk ve asıl sorumlunun kat maliki olduğu YP’ye ayrıca açıkça yazılabilir. Bazı konular tartışmalı olsa da bilirkişiler ve hakimler, YP’ye bakacaklarından, iş yargıya intikal ettiğinde YP’deki düzenlemeler işe yarayabilir.

YÖNETİCİ AİDAT TAHSİLİ PEŞİNDE KOŞMAK ZORUNDA MIDIR?

Yöneticilerin aidat tahsili için kiracıların peşinden koşmak zorunda olmadığı ve aidat ödeme yükümlüğünün her zaman kat malikine ait olduğu hususunun da ayrıca ve açıkça YP’ye yazılması iyi olur. Çünkü çoğu kat maliki,“Kiracımdan aidatı niye almadınız?”diye yönetime sitem ediyor.“Ödemem”diye sorun çıkartıyor. Kiracıların aidattan sorumlu olup olmadıkları konusu hukuk sistemimizde tartışmalı iken; yöneticinin bir de günlük, haftalık gibi kısa süreli kalan kiracılardan aidat tahsili peşinde koşması beklenemez.

GÜNLÜK KİRALAMA BİLDİRİMİ YAPILMASI GEREKİR Mİ?

Kimlik Bildirme Kanunu ve bu kanunun uygulamasıyla ilgili yönetmelik hükümlerine göre malikler dairelerini günlük, haftalık kiraya verecekleri zaman, bu işi yapmaya başlamadan önce ilgili kurumlara bilgi vermek zorundadırlar. Kiracılarının kimlik bilgilerini, geliş-ayrılış kayıtlarını günü gününe tutmak, kolluğun her an incelemesine hazır bulundurmak ve çalışanların kimliklerini kolluğa vermek zorundadırlar.

YÖNETİCİLERİN SORUMLULUĞU VAR MI?

KMK’nın 11. maddesine göre yöneticiler ve kapıcılar, binalarında bildirim dışında kişilerin oturup oturmadığını, çalışıp çalışmadığını kontrol etmekle yükümlüdürler. Malikler ve kiracılar bu konularda yöneticiye yardımcı olmak ve gereken bilgileri vermek zorundadırlar. Yönetici ve kapıcılar da bu kanuna aykırılıkları ve şüpheli gördükleri durumları emniyet birimlerine bildirmekle yükümlüdürler. 

KİMLİK BİLDİRMEYEN MALİKİ YÖNETİCİ ŞİKÂYET EDEBİLİR Mİ?

Kimlik Bildirme Kanunu ve yönetmeliğine göre bir apartman ve sitede bağımsız bölümü alan malikler, dairelerindeki aile fertlerini, kiracı veya başka sıfatla oturan ve çalışanları yöneticiye bildirmek zorundadırlar. Yöneticiler, bu yasal düzenlemelerden yararlanarak bu bilgileri maliklerden isteyebilirler. Vermeyen malikleri kolluk kuvvetleri ve mülki amire şikâyet edebilirler. Bu şikâyeti kat malikleri de yapabilir. Kanuna ve yönetmeliğe aykırı hareket edenlere mahalli mülki amirce idari para cezası verilir.

Bu konuda YP’ye hüküm konulması, Genel Kurul (GK) toplantısında karar alınması yararlı olacaktır. Evinde oturan ve çalışanları bildirmeyen malikler hakkında uygulanacak müeyyideler YP’de açıkça belirtilmelidir. Hiç kimse YP’deki bu hükümleri bilmediğini de iddia edemez.

HÂKİM MÜDAHALESİ İSTENEBİLİR Mİ?

Gerektiğinde kurallara uymayan malikler hakkında dava açılarak, hâkimin müdahalesi istenebilir. Hâkimin verdiği karara rağmen kurallara uymamakta, örneğin dairesinde oturanlara ilişkin gerekli bilgileri vermemekte bir yıl süreyle direnen maliklerin bağımsız bölümünün kendilerine verilmesi için diğer malikler KMK’nın 25. maddesine göre karar alarak, dava açabilirler. Sürekli sorun çıkaran, kendisine düşen yükümlülükleri yerine getirmeyen ve diğer maliklerin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal eden malikin dairesini satın alabilirler. 

DAİREYE DEVRE MÜLK KURULABİLİR Mİ?

Bir başka farkında olunmayan tehlike de şudur; YP’de yasaklanmamışsa, her isteyen kendi dairesinde devre mülk kurabilir. Devre mülkler, 15 günden aşağı bir süre için kurulamaz. Örneğin 90 daireli küçük bir sitede normalde 90 malik bulunur. Sitedeki 30 dairede, her dairede 20 devre mülk kurulduğu düşünülürse; tam 600 devre mülk kurulmuş olur. Dairesini devre mülk yapmayan 60 dairedeki 60 malike ilaveten 600 malik daha komşunuz olabilir. Böylece 90 malikli siteniz birden 660 malikli bir siteye dönüşebilir. Sitenizde ne temizlik ne güvenlik kalır. Sitenizin yaşam kalitesi gibi alım-satım ve kira değeri de düşer.

Bu tehlikenin farkında mıyız? Farkında olsak, bir siteden daire alırken YP’ye bakarız. YP’nin, o siteye özgü hazırlanıp-hazırlanmadığını, dairelerde devre mülk kurulmasının yasaklanıp-yasaklanmadığını mutlaka kontrol etmeliyiz. Hiçbir site başka site için hazırlanan veya internetten indirilen YP ile yönetilmemeli.

YP’nin ne kadar önemli olduğu ve o siteye özel/özgü hazırlanması gerektiği bu sorunlarla bir kez daha ortaya çıktı.