Toplu yapı hukuku

Okurlarımdan sitelerin anayasası niteliği taşıyan Yönetim Planı (YP) değişikliğinin nasıl yapılması gerektiği ve Toplu Yapı Yönetimi’ne (TYY) geçiş konusunda ayrıntılı ve teknik sorular geliyor.

Önce o soruları özetleyen C.G. adlı okurumun sorusu:

“07/7/2009 tarih ve 27281 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 5912 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen Geçici 2’nci madde ile; ‘Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir’ hükmü getirilmiştir. Sitemizin, YP’si 2006 tarihlidir ve bugüne kadar hiçbir değişiklik yapılmamıştır. Başka deyişle, eğer bugün bir değişiklik yapacaksak bu yapılan ilk değişiklik olacaktır. KMK 28’inci maddede ‘Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır’ deniyor. Sorum şu, 2006’da kurulan sitemiz için yapacağımız ilk değişiklikte beşte dört oya mı ihtiyacımız olacak, yoksa salt çoğunluk yeterli midir?”

TEK PARSELDEKİ SİTENİN TYY’YE GEÇMESİ GEREKİR Mİ?: İstanbul Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın, TYY’ye ilişkin benzer tüm soruları yanıtlayan değerlendirmeleri ve okuruma yanıtı bakın şöyle:

“Birden çok parselde kurulu siteler için toplu yapı yönetimine geçmek gereklidir. Tek parselde kurulu siteler için toplu yapı yönetimine geçmek diye bir zorunluluk söz konusu değildir. Bu konu hep yanlış anlaşılmaktadır.

Okurumuz sitesinin tek parselde mi birden çok parselde mi kurulu olduğunu belirtmemiştir. Biz her iki ihtimale göre cevap verelim.

TYY’YE GEÇMEKLE GEÇMEMEK ARASINDA BİR FARK VAR MI?: Apartman ve sitelerde ortaya çıkan uyuşmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri uygulanır. Davalara Sulh Hukuk Mahkemeleri (SHM) bakar. Ortak gider borcunu ödemeyenlerden aylık yüzde 5 gecikme tazminatı alınır.

Birden çok parselde kurulu siteler toplu yapı yönetimine geçmemişse; uyuşmazlık çıktığında KMK hükümleri uygulanmaz. Genel hükümler uygulanır. Bu da yönetimsel olarak çok farklı uygulamalara neden olur. Örneğin, ödemelerini zamanında yapmayanlardan aylık yüzde 5 gecikme tazminatı istenemez. KMK hükümleri uygulanmadığından, davalar SHM’lerinde değil, Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde (AHM) görülür. Tek parselde kurulu sitelerde ise zaten KMK hükümleri uygulanmaktadır. Toplu yapı yönetimine geçmek diye bir zorunluluk söz konusu değildir.

YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ İÇİN SALT ÇOĞUNLUK YETMEZ: Tek parselde kurulu sitelerde YP’de yapılacak her türlü uyarlama ve değişiklik için salt çoğunluk yetmez. 4/5 çoğunlukla karar almak gerekir. Birden çok parselde kurulu bir sitelerde ise toplu yapı yönetimine geçmek için yapılacak ilk genel kurulda salt çoğunluk yeterlidir. Özetle, yasal düzenlemeyle getirilen kolaylık sadece birden çok parselde kurulu siteler için geçerlidir.

TOPLU YAPIDA KARAR ALMAYA HANGİ KURUL YETKİLİ: (Toplu yapılarda, ortak alan hem blok yapıların ortak alanına giriyor hem de toplu yapı kapsamında ortak yere giriyor ise blok kat malikleri kurulu mu, kat malikleri kurulu mu karar almaya yetkilidir?)

Bunun için öncelikle YP’ye bakmak gerekir. Eğer blok ortak yerleri site ortak yeri şeklinde kullanılıyorsa, YP ve diğer resmi kayıtlarda “Burası site ortak yeridir, site ortak alanı olarak kullanılacaktır” ve benzeri şekilde bir düzenleme yoksa, blok ortak yerleri o blok yapılara aittir. Dolayısıyla, kararlar Blok Kat Malikleri Kurulu’nda alınır. Bazen bir bloktaki ortak alan tüm sitenin ortak kullanımına özgülenmiş olabilir. (Örneğin bir bloktaki kapalı yüzme havuzu, artık kapıcı çalıştırılmadığı için boş duran kapıcı dairesi gibi) O zaman o yerler ile ilgili kararlar site genel kurulunda alınır.

DAVA HANGİ MAHKEMEDE GÖRÜLÜR: (KMK’daki eksiklik sebebi ile toplu yapı yönetimine geçmeyen sitelerin taraf olduğu davalarda görevli mahkeme hangisi? Site yönetimleri toplu yapı yönetimine geçme noktasında bir tasarrufa sahip mi?)

Toplu yapı yönetimine geçilmeyen birden çok parselde kurulu sitelerde davalar Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde görülür. KMK hükümleri uygulanmaz. Biz avukat olarak bu ayrıntıya dikkat etmeyip davayı SHM’nde açmışsak, mahkeme görevsizlik kararı vererek davayı AHM’ne gönderecektir. Site yönetim kurulunun da, sitenin vekilinin de doğrudan yapacakları bir şey bulunmamaktadır. Site yönetim kurulunun, genel kurulu toplayıp toplu yapı yönetimine geçmek için karar alınmasını sağlaması gerekir.”