Site yönetimi kuryeyi yasaklayabilir mi?

Koronavirüsle birlikte uygulanan kısıtlamalar ile hayatın geniş alanını kaplayan internetten alışveriş, motosikletli kurye trafiğinde artışa neden oldu. Bazı yönetimler motosikletli kuryelere yönelik site içine giriş yasağı getirdi. Ayrıca evden çalışmanın başlaması, komşular arasında ‘gürültü’ tartışmalarına neden oldu... Peki motosiklet yasağı getiren site yönetimine ve gürültü yapan komşuya karşı ne yapılabilir? Tüm bu sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorularınız ve avukat Kısacık’ın yanıtları özetle şöyle:

İPTALİ İÇİN DAVA AÇILABİLİR Mİ?

Okur M.D.: Yönetim site sakinlerinin, kiracıların ve kuryelerin motosikletle site içerisine girmesini yasakladı. Böyle bir karar alma yetkileri var mı? İptali için ne yapabiliriz?

Site yönetimi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) maliklere verdiği mülkiyet hakkının kullanılmasını sınırlayacak şekilde keyfi kararlar alamaz. Yasaların kendisine vermediği bir yetkiyi kullanamaz. En azından Genel Kurul’da (GK) konunun görüşülüp bir karara bağlanması gerekir. GK, en yetkili organdır. Sitenin yönetilmesiyle ilgili kararlar GK’da alınır. GK’da dahi motosikletlilerin siteye girmesini tümden yasaklayan kararlar alınamaz. Ancak, gece geç vakit aşırı gürültü yapılarak site içerisinde tur atılması gibi kurallar konuşularak düzenlenmeler yapılabilir. Alınan karara muhalif kalan malikler aykırı oy vermek ve alınan karara muhalefet şerhi koymak kaydıyla; GK tarihinden itibaren bir ay içerisinde alınan kararın iptali için dava da açabilirler. Her iki tarafta mahkemenin verdiği karara saygılı olmak zorunda kalır, mahkemenin verdiği kararla sorun çözülür.

GECE MANGAL YAPAN KOMŞUMU NASIL ENGELLEYEBİLİRİM?

Okur S.K.: “İki katlı binamızın bitişiğindeki müstakil binanın sahibi olan aile artık beni delirtme noktasına getirdiler. Bu maili size attığım saatte dahi 04.30 bahçelerine oturup nargile içip dizüstü bilgisayarlarında son ses bir şeyler izliyorlar. Gece 02.00’de dahi mangal yakarak is kokusunun içeri girmemesi için kapımı penceremi yazın en sıcak günlerinde dahi kapatmama neden oluyorlar. Gündüzleri yaptıkları gürültüye artık alıştım, sakin bir şekilde birbirleriyle konuştuklarını henüz görmüş değilim. İnternette bakındığım tüm çözümler aynı apartmanda yaşayan insanların birbirleriyle olan sorunlarıyla alakalı. Bitişik binadaki bu insanlarla ilgili bir yaptırımda bulunma şansımız var mı?”

Farklı apartmanlarda/sitelerde yaşayan insanlar aynı yönetim planına tabi olmasalar da Türk Medeni Kanunu kapsamında komşuluk hukuka tabidirler. Kanun’un 737 maddesi: “Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır” şeklindedir. Görüldüğü gibi aynı apartmanda yaşamasalar da farklı apartmanlarda/sitelerde yaşayanlar komşuluk hukukuna tabi olarak, birbirlerini rahatsız etmemek ile yükümlüdürler.

HÂKİMİN MÜDAHALESİNİ İSTEYİN

Bu yükümlülüğe aykırı davranan kişilere karşı gürültüden rahatsız olanlar tarafından genel hükümler kapsamında dava açılarak, hâkimin müdahalesi istenebilir. Hâkim, gürültünün rahatsız edici düzeyde olup olmadığını keşif, bilirkişi incelemesi, gerektiğinde tanık anlatımları vb şekillerde tespit eder. Gürültünün giderilmesi için gerekli önlemleri belirler ve davalıyı bu konuda uyarır.

BELEDİYEYE ŞİKÂYET EDİN

Aşırı gürültüden rahatsız olanların KMK ve genel hükümler uyarınca dava açmak dışında başvuru yolları da vardır. Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği ve Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik gereği ilgili kamu kurumlarına, emniyete ve Belediyelere de başvurabilirler. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ALO 181 şikâyet hattından şikâyetler iletilebilir. İlgili kurumlar görevini yapmadığında CİMER’e şikâyet edilebilir. Gürültünün çok ileri boyutlarda ve süreklilik arz etmesi halinde bulunulan yerdeki savcılığa suç duyurusunda da bulunulabilir.

GÜRÜLTÜYE KARŞI NE YAPILABİLİR?

Okur A.C.: Site yönetimi gürültü yapan ve rahatsızlık çıkaranlara karşı dava açabilir mi?

Bu şekilde sorun yaratan site sakinlerine karşı site yönetimi doğrudan dava açamaz. Dava açma, hak ve yetkisi rahatsızlık duyan site sakinlerine aittir. Site yönetiminin dava açması isteniyorsa GK’da site yönetimine böyle bir dava açması için görev ve yetki verilmesi gerekir. Dava açılarak mahkemeden alınacak kararla rahatsızlık yaratan eylemlere ve gürültüye son verilmesi istenir. Hâkim verdiği kararın gereğine yerine getirmeyenler hakkında KMK’nın 33. maddesi uyarınca idari para cezası verir. Kiracının KMK ve komşuluk hukukuna aykırı tutum ve davranışlarının “Süreklilik arz etmesi” halinde kiraya veren mülk sahibi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davası da açabilir. Huzursuzluk yaratan ve mahkeme kararına rağmen bu eylemlerine son vermeyen kişi kat maliki ise bu malike karşı diğer kat malikleri KMK’nın 25. maddesi uyarınca sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları kararla dava açarak onun bağımsız bölümünün kendilerine verilmesini isteyebilirler.

SAMAN TOZU EVE DOLUYOR

Okur E.Y: “Komşum çiftçi, kendi harmanında saman yapıyor. Benim evim harmana çok yakın olduğu için samanlar ve saman tozları evimizin içine kadar geliyor. Ne yapabilirim?”

Komşuluk hukuku kuralları burada da geçerlidir. Uzlaşıyla çözülemeyen durumlarda komşunuza rahatsızlık veren konuları yapmasını engellemesini bildiren ihtar çekilebilir. İhtara rağmen rahatsızlık veren konu devam ettirildiği takdirde genel hükümler kapsamında dava açılabilir.

YANGIN MERDİVENİNE EŞYA KONULABİLİR Mİ?

Okur H.B.: “Site yangın merdivenlerine eşya konulması yasak değil mi? Denetleme ve ceza görevi olan bir kurum yok mu? İtfaiye ve zabıta birbirlerine yönlendiriyorlar. Dava mı açmak zorundayım?”

27 Kasım 2007 tarihli “Binaların Yangından Korunması Hakkındaki Yönetmelik” uyarınca ve niteliği gereği yangın merdivenleri amacı dışında kullanılamaz. Asansörlerin giriş kapılarının yangın merdivenlerinin yuvalarına açılması dahi yasaktır. Bir yangında yangın merdiveninde bulunan eşyaların insanların giriş çıkışına engel olması ve can/mal kaybı yaşanması halinde bu eşyaların sahiplerinin sorumlulukları doğabilecektir. Ceza, maddi ve manevi tazminat davalarıyla karşılaşabileceklerdir. Yönetim de bu durumu engellemediği için sorumlu olur. O nedenle yönetim eşya konulması için gerekli önlemleri alması ve koyanları uyarılması gerekir. Belediyeye, itfaiyeye, vd ilgili kurumlara şikâyetler sonuç vermiyorsa işini yapmayan kamu görevlileri CİMER’e şikâyet edilebilir.

DAVA ÇÖZÜM OLMAZ

Maalesef dava açın diyemiyorum. Çünkü açılan davalar yıllarca sürüyor. “Yönetim Planı”nda bu konuda yapılacak bir düzenlemeyle veya GK’da alınacak bir kararla “Yangın merdivenine eşya konulmasının kesin olarak yasak olduğu ve yangın merdivenine konulacak eşyaların görevliler tarafından kaldırılarak depoya konulacağı, eşyanın kaybolmasından veya bozulmasından yönetimin sorumlu tutulamayacağı” belirtilebilir.