Site otoparkına şarj istasyonu kurulabilir mi?

Benzin, motorin gibi fosil yakıtların pahalanması ve azalmasının ardından çevreci ve temiz bir yakıt türünü kullanmaları nedeniyle elektrikli arabalara ilgi her geçen gün artıyor.

Tüketiciler, fosil yakıt yerine elektrikle ve tamamen sessiz çalışan bu arabaları, yakıt tasarrufu sağlamaları, daha az sera gazı yayılımı yaptıkları için çevreci olmaları ve performansları nedeniyle tercih ediyor. Ancak, satış fiyatlarının yüksek oluşu ve şarj noktalarının yetersizliği önemli dezavantajlar olarak karşımıza çıkıyor. Bu konunun önümüzdeki süreçte daha çok gündeme geleceği ve düzenleme yapılması gerekeceği de aşikâr.

Eskişehirli okurum S.B.E., elektrikli aracı için apartman otoparkına yönetici ile konuşarak şarj istasyonu kuruyor. Diğer kat maliklerinin itirazı üzerine yeni yönetim şarj istasyonunu söktürmek istiyor. Okurum ne yapabileceğini soruyor. Bu soru ve konuyla ilgili diğer tüm soruları, Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorularınız ve avukat Kısacık’ın yanıtları şöyle:

YÖNETİCİ, ŞARJ İSTASYONU KURMA İZNİ VEREMEZ

1- Yönetici, şarj istasyonu kurulmasına tek başına karar verip yaptırabilir mi?

Avukat Kısacık: Yöneticinin görevleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35 ve diğer maddelerinde düzenlenmiştir. Yöneticinin kanun ve Yönetim Planı’nda (YP) yazılı görevleri; mevcut ortak alan ve tesislerin bakımının, onarımının, temizliğinin yaptırılması, ana taşınmazın korunması ve bakımı için gerekli tedbirlerin alınması, aidat ödemeyenler hakkında yasal işlem yapılması, Genel Kurul’un (GK) toplantıya çağrılması, defter ve belge tutulması, aidat toplayıp bunun işletme projesi doğrultusunda harcanması gibi yönetimsel işlerdir. Yöneticinin önemli görevlerinden biri de GK’da verilen kararların yerine getirilmesidir. Yöneticiler kanunda, YP’de sayılmayan ve/veya GK’da kendisine görev olarak verilmeyen konularda kendiliğinden bir şey yapamazlar. Dolasıyla şarj istasyonu kurulmasına tek başlarına karar veremezler. Kendileri şarj istasyonu kuramazlar. Malik ya da kiracıların şarj istasyonu kurmalarına da izin veremezler.

GENEL KURUL’DA KARAR ALINABİLİR Mİ?

2- Genel Kurul’da elektrikli şarj istasyonu kurulmasına karar alınabilir mi?

Kısaca GK diye nitelendireceğimiz Kat Malikleri Kurulu/Toplu Yapı Temsilcileri Kurulu o sitedeki en yetkili organdır. Otoparklarda şarj istasyonu kurulmasına apartman/site GK’ları karar verebilir.

3- Genel Kurul’da bu karar kaç oyla alınır?

KMK’nın 19. maddesi uygulanır dersek tüm maliklerin beşte dördünün Genel Kurul’da oyu veya yazılı rızası gerekir. İstasyonu bir kişi kendi adına kuracaksa bu maddenin uygulanması gerektiğini düşünüyorum. Ancak, tesisi bir kişi kendisi için kurmuyorsa, elektrikli aracı olan site sakinlerinin yararlanabilmesi için apartman/site yönetimi tarafından kurulacaksa, o zaman KMK’nın 42. ve 43. maddeleri devreye girecektir. 42. maddeye göre ortak yerlerde yenilik, ekleme, değişiklik yapılabilmesi için GK’da sitedeki tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınması gerekir. 43. maddedeki düzenleme de aynı doğrultudadır.

GİDERİ ELEKTRİKLİ ARACI OLAN ÖDER

4- Kurulum giderlerini kim öder?

KMK’nın 42. maddesi ile 43. maddelerini birlikte değerlendirerek yanıt vermek gerekir. Yapılacak yenilik ve ilave faydalı nitelikte ve tüm malikleri ilgilendiren, onların tümünün yararına bir yenilik ve ilave ise yapım ve giderine herkes katılır. Ancak bu yenilik ve ilave herkesi ilgilendirmiyorsa; örneğin iki blokun yararlanacağı bir yenilik ve ilave ise giderleri sadece o iki bloktaki malikler öder. KMK’nın 43. maddesine göre ise yapılması istenen yenilik ve ilaveler çok masraflı veya lüks nitelik taşıyorsa veya tüm kat maliklerini ilgilendirmiyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen malikler giderlere katılmak zorunda değillerdir. Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini onların yapılmasına karar verenler öder. Bu açıklamalar doğrultusunda şarj istasyonu tesisi kurulması konusunu değerlendirirsek; hibrit/elektrikli araçlar için kurulacak şarj istasyonunun bugünkü koşullarda KMK’nın 43. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini düşünüyorum. Çünkü elektrikli araçlar az olduğu için şu anda sitedeki sakinlerin çok azını ilgilendiriyor. Örneğin 100 bağımsız bölümlü bir sitede 150 dolayısında araç varsa 15 tanesi yüzde 10’u hibrit/elektrikli ise sadece 15 araç sahibinin yaralanacağı şarj istasyonunun kurulum giderini de bu 15 aracın sahibinin karşılaşması gerekir. Sadece bir kişinin elektrikli aracı varsa o bir kişi bu maliyetin tümünü kendisi üstlenmek zorundadır.

5- Daha sonra şarj istasyonundan yararlanmak mümkün mü?

Sonradan hibrit/elektrikli araç alan biri de bu tesisten yararlanabilir mi? Başlangıçta bu giderlere katılmayan kat maliki yapım, bakım giderlerinden kendi arsa payına düşen miktarı öderse sonradan bu tesisten yararlanma hakkını kazanır.

6- İşletme giderleri nasıl karşılanır?

Bu tesisin bakım, onarım, işletme giderine ve elektrik tüketim giderine o tesisten verilen hizmetten yararlanan kişiler katılır. Diğer malikler katılmazlar.

KULLANDIKLARI KADARINI ÖDERLER

7- Şarj istasyonu giderine katılım oranı nasıl belirlenir?

Giderlerin nasıl paylaşılacağına ilişkin YP’de düzenleme var mı? Öncelikle ona bakılır. Herhangi bir düzenleme yoksa apartman ve sitelerde personel ücretlerine eşit, diğer giderlere arsa payı oranına göre katılınır. Bu kuralı şarj istasyonuna uygularsak yapım, bakım giderlerine elektrikli aracı olan site sakinleri arsa payı oranında katılırlar. Kullanım giderlerine ise kullanımla orantılı olarak katılırlar. Örneğin ayrı bir elektrik saati mümkün değilse süzme saat takılır. Tüketim giderlerini tüketimleriyle orantılı olarak kullanan site sakinleri öderler. Tabii ki kimin ne kadar elektrik tükettiğinin tespiti gerekir. Elektrikli şarj istasyonunu çok kullanan çok, az kullanan az öder.

8- Yönetici, faturasını ödemeyen araç sahibinin şarj istasyonunu kullanmasını engelleyebilir mi?

Kendi başına böyle bir karar alamaz. Yönetici yetkisini kanundan, YP’den ve GK kararlarından alır. Kendisine verilmeyen bir yetkiyi kullanamaz. Yöneticinin engelleyebilmesi için YP’de ve/veya GK’da alınan kararla yöneticiye bu konuda yetki verilmiş olması gerekir.

9- Kiracılar şarj istasyonundan yararlanamaz denilebilir mi?

Kiracı, daire kiralayınca malik gibi ortak alan yer ve tesisleri kullanma hakkını kazanır. Ancak, şarj istasyonundan yararlanabilmesi için kiraya veren malikin bu tesisin kurulum ve bakım giderlerini ödemiş olması gerekir. Kiraya veren malik, kullanım hakkına sahipse kiracısı da kullanabilir.

KİRACI, ŞARJ İSTASYONU KURABİLİR Mİ?

10- Okur S.B.E.: ÇEVRECİ bireyler olarak ayak izimizi minimum seviyeye getirmek isteyen, Eskişehir’de yaşayan bir çiftiz. Yıl sonunda elektrikli araç aldık. Şarj istasyonu kurmak için kiracısı bulunduğumuz apartman yönetimi ve ev sahibinin bilgisi dahilinde gerekli önlemler, keşifler yapılarak sistemin kurulumunu gerçekleştirdik. Otopark olarak kullandığımız alanda kurduğumuz istasyon için yönetimin teklifiyle ücret dahi vermeye başladık. Yönetim değişti. Kurduğumuz şarj istasyonunun eski yönetim tarafından karar defterine yazılmadığı söylenerek, sökülmek isteniyor. Bize baskı kurdular. Açacağımız davanın uzun süreceğini ve masraflı olduğunu öğrendik. Kış mevsimi nedeniyle başka yere taşınmak ve sistemin sökülüp yeniden takılması fazlaca maliyetli. Bu konuda yardımcı olabilir misiniz?

İster malik olsun, ister kiracı olsun böyle bir tesisi kendi başlarına kuramazlar. Yöneticiden izin alarak da kuramazlar. Ancak, bu konuda YP’de bir hüküm varsa veya GK’da yöneticiye bu hususta yetki verilmişse, yöneticinin vereceği izinle böyle bir tesis kurulabilir.

GENEL KURULDA KARAR VERİLİRSE TESİS KALDIRILIR

11- Kiracının izinsiz kurdurduğu şarj istasyonu kaldırılabilir mi?

İster kiracı ister malik olsun hiç kimseden izin alınmadan şarj istasyonu kurmuşsa veya yetkisiz yöneticinin sözlü ya da yazılı olarak verdiği izinle yapmışsa; maliklerin itirazı üzerine GK’da bu tesisin kaldırılmasına karar verilirse, bu tesis kaldırılır. Bu tesisi kuran uğradığı zararın tazminini de site yönetiminden veya maliklerden isteyemez.

12- Kiracı kurduğu şarj istasyonunu söküp götürebilir mi?

İzinsiz kurduğu tesisin kaldırılmasına karar verildiğinde kiracı bunu sökerek götürebilir. Ancak, tesisi sökerken binaya zarar vermemesi gerekir.”