Oturulan kata göre asansör gideri ödenebilir mi?

SİTELERİNDEKİ gider paylaşımlarının adaletsizliğinden ve yüksek aidatlardan şikâyet eden okurlarım, adil paylaşımının nasıl yapılabileceğini soruyorlar. KMK’daki düzenleme dışında bir paylaşım modeli getirilip getirilemeyeceğini öğrenmek istiyorlar. Okurlarımın soruları ve Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın yanıtları şöyle:

ASANSÖRÜN İÇİNİ DAHİ GÖRMEDİM

Okur E.Ö.: 10 katlı 2 bloktan oluşan bir sitenin giriş katında oturuyorum. Her blokta ikişer asansör var. Girişte oturduğum için bu asansörlerin içine dahi girmiş değilim. Her dairenin metrekareleri ve arsa payları aynı. Aidatlar arsa payı üzerinden aynı olarak tahsil ediliyor. Asansörlerin bakım onarım ve yenilenmelerine diğer dairelerle eşit olarak katılıyorum. Bu durum benim mantığıma ve hakkaniyete uygun gelmiyor. Binanın çevresine yapılacak boya, badana, mantolama vs gibi giderlere eşit katılım bana daha mantıklı geliyor. KMK’da bu konu ile ilgili muhakkak ayrık hükümler vardır diye düşünüyorum. Beni aydınlatabilir misiniz?

SİTEMİZE ÖZGÜ YP HAZIRLAMALIYIZ

Avukat Mustafa Şeref Kısacık: Bu sorunun birçok boyutu var. Diğer okurlara da yararlı olacak şekilde bütünsel bir bakış açısıyla cevaplayalım. KMK’nın 20. maddesine göre aralarında başka türlü anlaşma yoksa malikler personel ücretlerine eşit, diğer giderlere arsa paylarına göre katılırlar. Bu paylaşım şekli her zaman doğru ve adil olmayabilir. Bu yasal düzenlemelerin dışına çıkarak, farklı bir giderleri paylaşım şekli belirlenebilir mi? Elbette belirlenebilir. Kanundaki düzenleme buna izin veriyor. Kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulurken, tapuya verdiğimiz YP’yi sitemize özgü hazırlarsak; gider paylaşım şeklini en başta en adil ve en doğru şekilde belirlersek, bu sorunların hiçbiri söz konusu olmaz. Biz bir siteden konut ya da işyeri alırken YP’ye bakmıyoruz. Yükleniciler de rastgele bir YP’yi internetten indirip veya başka siteninkini kopyalayarak tapuya veriyorlar. O sitenin daha iyi yönetilmesini sağlaması gereken YP’leri, aksine sorunların kaynağı oluyor. O siteye özgü hazırlanmayan YP’ler çoğu site sakinini mağdur ediyor. Yıllarca süren uyuşmazlıklara ve huzursuzluklara neden oluyor.

GİRİŞTEKİ DÜKKÂN MUAF TUTULABİLİR

Okur R.S.: Binanın dışındaki dükkân asansör gideri ödemek zorunda mıdır? 40-50 katlı binalarda en üst kattakiler asansörü en çok kullanan kişiler olduğuna göre asansör giderinin çoğunu onların ödemesi gerekmez mi?

Avukat Kısacık: Sorudaki gibi binanın içi ile hiç ilgisi olmayan dükkân sahipleri de asansör gideri ödüyor. Merdiven boşluğunun, bina içi ortak alanların aydınlatma, temizlik gibi giderlerini ödemek zorunda kalıyorlar. Oysa buna meydan vermeyebilirdik. YP’yi tüm bu hususları dikkate alarak, o siteye özgü, adil/doğru aidat paylaşım sistemini içeren şekilde hazırlayabilirdik. Örneğin; dükkânları asansör giderlerinden muaf tutabilirdik.

Benzer şekilde; 30-40 katlı binaların asansör giderleri için YP’de özel düzenleme yapılabilirdi. Örneğin; giriş kattaki daireler asansör giderlerinin 1/4’üne, 1-10 katlarda olanlar 2/4’üne, 11-20 arasındakiler 3/4’üne, 21 ve sonraki katlarda oturanlar 4/4’üne katılırlar diye düzenleme yapabilirdik.

SAUNA, TENİS KORTU DÜZENLEMESİ

Aynı şekilde, herkesin mutlaka kullanması zorunlu olmayan sauna gibi bazı tesislerin kullanımı için kullananlardan makul bir ücret alacak bir düzenleme yapabilirdik. Tenis kortunu kullanacaklardan saat başı bir ücret alınacağını YP’ye koyabilirdik.

Bir örnekle konu daha net anlaşılacaktır. Sitede 450 araçlık otopark olduğunu, birbirine yakın metrekareye ve arsa payına sahip 350 daire olduğunu varsayalım. Her daireye birer araçlık yer ayrıldıktan sonra, fazla olan 100 otopark yerini birden fazla aracı olan site sakinlerine belli bir aylık abonmanlık karşılığı tahsis edeceğimizi YP’ye yazabilirdik. Böylece 2-3 araçlık yer kullananlar daha fazla ödeme yaparlar, bir aracı olanlar veya hiç aracı olmayanların aidat yükü azalmış olurdu. Dolasıyla ortak alan, yer ve tesisi hiç kullanmayanlar veya çok az kullananlar mağdur olmazdı.

AZ KULLANAN AZ, ÇOK KULLANAN ÇOK ÖDER

Bu şekilde alınacak ekstra paralarla o tesisin; ısıtma, aydınlatma, işletme, personel giderleri karşılanırdı. Böylece tesisi hiç kullanmayanlara yük binmemiş olurdu. Az kullanan az, çok kullanan çok öderdi. Görüldüğü gibi, her sitenin özelliğine göre YP’lerinde farklı düzenlemeler yapılabilir. KMK’nın 20. maddesindeki kurala uymak mutlak zorunluluk değildir. Bazı giderleri eşit, bazılarını arsa payına, bazılarını da metrekareye, bazılarını kullanıma göre, bazılarını kişi sayısına göre o sitenin tesis ve insan yapısına bağlı olarak belirleyebiliriz.

ADİL BİR AİDAT İÇİN NELER YAPILABİLİR?

Okur M.Z.: Dairelerin alım-satım değeri aynı olmadığı halde, tapudaki arsa payları eşit olduğu için giderlere eşit katılıyoruz. Bu haksızlık değil mi? Daha adil bir aidat paylaşımı için nasıl bir yol izleyebiliriz?

Avukat Kısacık: Okurumuz daha adil bir aidat paylaşımı için şu iki yolu izleyebilir:

A- YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ

Daha baştan o siteye özgü bir YP’yi tapuya verme şansını kaçırdıysak, yükleniciler tapuya yetersiz bir YP verdilerse, Genel Kurul’da YP değişikliği yaparak ortak giderlerin paylaşımını yeniden düzenleyebilirsiniz.

B- ARSA PAYI DÜZELTME DAVASI

Diğer malikler YP değişikliğine yanaşmazlarsa o zaman arsa payı düzeltme davası açabilirsiniz. Tapudaki arsa payınız olması gerekenden daha yüksekse, o nedenle de fazla aidat ödüyorsanız, arsa payı düzeltme davası açabilirsiniz. Bu dava ile arsa payınızı olması gereken/gerçek duruma uygun hale getirtebilirsiniz.

Mantolama yapıldığında alım-satım değeri sizinkine göre çok yüksek olan daha büyük bir dairenin, alım-satım değeri küçük daireye göre daha fazla artacağı için onların bu gideri sizinle eşit ödemesi doğru değil, adil değil. Sizden fazla ödemeleri gerekir. Ama arsa payınız eşit olduğu için gidere eşit katılmak zorunda kalıyorsunuz. Bu çarpıklığı gidermeniz için yapmanız gereken arsa payı düzeltme davası açmaktır.

Bu davayı da binanızın/parselinizin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açacaksınız. Binadaki/parseldeki tüm malikler davada taraf olacaklar. Ya sizinle birlikte davacı sıfatıyla davayı açan taraf olacaklar veya davalı olarak gösterilecekler. Çünkü, dava sonrası verilecek karar, o parseldeki tüm maliklerin arsa paylarını etkileyecek, fazla olanların arsa payları azalacak, az olanların arsa payları ise artacaktır.

YÖNETİM PLANI NASIL DEĞİŞTİRİLİR?

Okur F.V.: Ben sekiz senelik site yöneticisiyim. Yönetim planı değişikliğine ilişkin bir teklif var. YP’de düzeltme nasıl yapılır? Nasıl tapuya işletilir?

Avukat Kısacık: Yasal çağrı merasimine uyularak, YP değişikliği gündemiyle ‘Kat Malikleri Kurulu Toplantısı’ yapılacak. Sitedeki tüm maliklerin 5’te 4’ünün oyu ile değiştirilen YP ve Genel Kurul evrakları yönetici tarafından ilgili tapu müdürlüğüne götürülerek, bu değişiklik tapuya işletilecektir.