Komşunuz balkonu izinsiz kapattıysa

ÖNCE okurum N.S.’nin sorusu: “Komşumuz izin almadan ve apartman karar defterine de yazılmadan balkonunu bir metre tuğla ile ördü ve geri kalan bölümü camla kapattı. Bu yasal mı? Hukuki yönden ne yapabilirim?”

“Cam balkon yasal mı yasak mı?” diye soran birçok okurum da var.

“Balkonumdaki tadilattan komşuma ne? Niye izin gerekiyor” diye tepki gösteren de.

Bu soruların yanıtından önce bir gerçeğin altını çizmek gerekiyor. Bina ve sitelerde balkonlar genellikle “yaşam alanı” olarak değil, “depo, çamaşır kurutma bölümü” gibi kullanılıyor. Kısmen, tamamen kapatılarak salona, odaya, mutfağa dahil ediliyorlar. Binalarda bazı balkonların kapalı, diğerlerinin açık olmasının mimari projeye aykırı ve binanın görünümünü değiştirdiği de açık.

YASAYA GÖRE KORUMA MECBURİYETİ

Hukuki duruma ve okurlarımın sorularına gelelim. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19. maddesi binayı koruma ve tadilat için “yazılı komşu rızası” şartı getiriyor. Bakın şöyle:

“Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.”

BALKON TADİLATINDA DA YAZILI RIZA GEREKİR

Yargıtay uygulamasına göre bağımsız bölüme ait gibi görünen, ana yapının dış cephesinde bulunan kapı, pencere ve balkonlar ile ortak koridor ve sahanlıklara veya merdiven boşluklarına bakan kapı, pencere ve balkonlar dış görünümleri açısından “ortak yerlerden” sayılıyor. Bunun sonucu bir bağımsız bölüme ait balkonun birden çok parçadan oluşan cam ile kapatılması, camların sabit ray üzerinde kayarak açılıp kapanır olması ya da saydam veya ışık geçirmeyen özellikte olmasının, bir metre tuğla ile örülüp kapatılmasının bir önemi yok. Ancak, binanın mimari durumuna, sağlamlığına engel olmayacak tadilatlar, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasıyla mümkün.

KURUL KARARI DEĞİL YAZILI RIZA ŞART

Kanun “kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının” varlığını arıyor. Ancak bu konudaki “değişiklik” kararının, mutlaka kat malikleri kurulunda alınmış, yani “kurul kararı” şeklinde olması aranmıyor. Bu rızanın “yazılı verilmesi” geçerlilik koşulu. “Sözlü rıza” veya uzun süre bu duruma ses çıkarılmamış olması değişikliğe rıza gösterildiği anlamına da geliyor. Değişikliğe rıza göstermemiş olan kat maliklerinin değişikliklerin eski hale getirilmesini istemekte iyi niyetli olmadıkları da ileri sürülemiyor. 

NOTERDE DÜZENLENEBİLİYOR

Mimari projeye aykırı değişikliklerin eski haline getirilmesi herhangi bir süreye bağlı olmaksızın her zaman istenebiliyor. Rıza beyanı, adi bir belge ile verilebileceği gibi noterde de düzenlenebiliyor. Bu ikisi arasında geçerlilik bakımından bir fark yok.

YARGITAY NE KARAR VERİYOR

Yargıtay tarafından binanın dış görüntüsünü değiştiren işlemlerin projede olmaması, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayı olmadığı sürece cam balkon yaptırma, cam balkon yaptırılarak oda ile balkon arasında duvarın kırdırma işlemleri kanuna aykırı olarak değerlendirilip, eski hale getirilmesi (yıktırılması) yönünde karar veriliyor.

KARAR ALINMIŞSA DİKKAT

Okurlarımın balkon tadilatı yaptırırken para ve emeklerinin boşa gitmemesi için bu yasal prosedürlere, eğer site ve apartman yönetimlerinin bu yönde kararları varsa o kararlara da dikkat etmesi gerekiyor. Örneğin mimari proje ışığında cam ve alüminyum rengi konusunda ortak bir karar alındıysa bu karara kat malikleri de uymak da zorunda. Tüm bina sakinleri karar gereği mavi cam balkon yaptırırken siz örneğin füme rengi tercih edemezsiniz.

Son bir not: Okurum N.S. de “yazılı izin” şartına uyulmadan yaptırılan cam balkonun eski hale getirilmesi için dava açabilir.