Kira vergisi rehberi 1

Bu konuda okurlarımdan çok sayıda soru geliyor. Kira vergisiyle ilgili merak edilenleri vergi hukuku uzmanı avukat Dr. Burak Aslanpınar’a sordum.

BEYANNAME VERMEK İÇİN SON TARİH 31 MART

- Kira geliri beyannamesi ne zaman veriliyor?

2023 yılı için elde edilen kira gelirinin beyannamesinin 31 Mart’a kadar verilmesi gerekiyor.

- Kira geliri sadece konutlar için mi ödeniyor?

İşyeri, arazi, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, imtiyaz hakları, telif hakları, motorlu araç kiraları da vergilendirilir. Ancak konut kira gelirlerinin vergilendirilmesi çok daha fazla kişiyi ilgilendirmesi ve bu yıl Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın sıkı takip ve denetimi olması nedeniyle gündemde kalıyor.

- Kira geliri nasıl tespit ediliyor?

Gelir İdaresi Başkanlığı, gelişen teknoloji ile tapu, nüfus kayıt sistemi, bankalar gibi yerlerden elde edilen verilerle kira geliri elde ettiği ya da edebileceği düşünülen milyonlarca kişiyi belirleyebilecek durumda. Bu çerçevede, çok sayıda kişiye yazılar da gönderildi. Sorumluluklarını yerine getirmeyenler hakkında vergi cezası kesiliyor.

İLK 21 BİN TL VERGİSİZ

- 2023 yılı için kira istisnası kaç TL?

2023 yılında elde edilmiş konut kira gelirleri yıllık 21 bin TL’yi geçmiyorsa vergi ödenmesi gerekmediği gibi beyanname verilmesine de gerek yok. Söz konusu istisna tutarı 2024’te elde edilecek kira gelirleri bakımından 33 bin TL olacak. Birden fazla konutu veya birden fazla konutta hissesi bulunan kişiler için de bu istisna sınırı, tüm konutların toplamında geçerli. Örneğin yıllık 20 bin TL ve 15 bin TL kira gelirleri olan iki ayrı konutu bulunan kişi, istisna sınırını aştığı için kira gelirine ilişkin beyanname vermek zorunda.

AVUKAT VE DOKTORLARA İSTİSNA YOK

- Avukat ve doktorlara istisna var mı?

21 bin TL’lik vergi istisnası işyeri kira gelirlerinde bulunmuyor. Yalnızca mesken (konut) kira gelirinde uygulanıyor. Ayrıca ticari, zirai ve avukatlar, doktorlar gibi serbest meslek kazancı elde edenler ile ücret ve diğer kazançları toplamı 2023 yılında 550 bin TL’yi geçen kiraya verenler de bu istisnadan yararlanamayacak.

- Kira geliri vergisi nasıl hesaplanıyor?

2023 yılındaki konut kira geliri 21 bin TL’nin üzerindeyse verginin hesaplanabilmesi için öncelikle yıllık kira geliri tutarından bu 21 bin TL indiriliyor. Kalan tutar üzerinden gider de düşüldükten sonra vergi hesaplanıyor. Örneğin, yıllık 120 bin TL olan kira gelirinden önce 21 bin TL düşüldükten sonra kalan 99 bin TL’den de giderler indiriliyor. Giderleri indirmede biri tercih edilmesi gereken iki yöntem var:

1- Götürü gider yöntemi

2- Gerçek gider yöntemi

- Hangi yöntemi seçmek avantajlı?

Kira hasılatının yüzde 15’i götürü gider olarak indiriliyor. Kalan tutardan gelir vergisi hesaplanarak ödeniyor. Başka gider gösterilemiyor. Götürü gider yöntemini seçtikten sonra 2 yıl boyunca gerçek gider yöntemine geçiş yapılamıyor.

- Gerçek gider yönteminde kira vergisinden indirilebilecek giderler neler?     � 

Gerçek gider yöntemi ise daha karmaşık ama çok sayıda giderin gösterilmesi mümkün olabiliyor. Kiraya verilen gayrimenkulle ilgili indirilebilecek giderlerden bazıları şu şekilde:

- Bir adet gayrimenkulün edinme yılından itibaren 5 yıl süre ile edinme bedelinin yüzde 5’i,

- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faizleri (örneğin kredi faizi),

- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idari giderler,

- Sigorta giderleri,

- Vergi, harç ve iştirak payları,

- Kiraya verilen için ayrılan amortismanlar,

- Kiraya verenin yaptığı onarım, bakım ve idame giderleri,

- Kiraya verenin ödediği kiralar ve diğer gerçek giderler,

- Kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanın kira bedeli,

- Mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

KREDİ İLE ALIP KİRAYA VERDİĞİNİZ EVE VERGİ ÇIKMAYABİLİR

Bu giderleri dikkate alındığında kredi ile alınan bir evin kiraya verilmesi durumuna; edinme bedelinin yüzde 5’i, kredi faizi, bakım ve onarım bedeli, aidat, vergi, harç, sigorta, oturduğu evin kirası gibi gider kalemleri sonrasında vergi hiç çıkmayabilir. 

BEYANNAME NEREYE VERİLECEK

- Kira geliri beyannamesi Gelir İdaresi Başkanlığı’nın kira geliri elde eden mükelleflere sunduğu “hazır beyan sistemi” üzerinden kolayca verilebiliyor (https://hazirbeyan.gib.gov.tr/). Hazır beyan sistemi, çeşitli kurumlardan ve bankalardan elde edilen bilgilerle vergi idaresinin işimizi kolaylaştırmak için hazır bir şekilde oluşturduğu bir sistem. Bilgilerin hatalı, yanlış olduğunu düşünenler,elbette değiştirip düzelterek beyan verebilir. Hatta ilgili kişi, beyan vermeyecek bir durumda; örneğin kira geliri elde etmemiş, yıllık 21 bin TL’nin altında kira geliri elde etmiş, konutu çocuğuna tahsis etmiş ya da satmış olabilir. Bu halde, bağlı olunan vergi dairesine ya da Hazır Beyan Sistemi’ne giriş yaparak “İşlemlerim/İstisna Dilekçesi Vermek İstiyorum” menüsü aracılığıyla durumu anlatan bir dilekçe verilmesinde fayda var.

- Kira geliri beyan edilmez veya düşük beyan edilirse ne olur? Vergi dairesi ödenmeyen ya da eksik ödenen vergiyi aylık yüzde 3.5 faiziyle birlikte talep eder. Vergi ziyan ve usulsüzlük cezası kesilir.