Gayrimenkulde vergi rehberi

BİR GÜN FARKLA VERGİ ÇIKABİLİYOR

- Tapudaki işlemde harç ödeniyor. Bunun dışında vergi var mı? Gayrimenkul alım satımı esnasında alıcı ve satıcının her birinden gayrimenkul değerinin binde 20’si (yüzde 2’si) oranında yani toplam yüzde 4 oranında tapu harcı alınıyor. Vergi bakımından ise birden fazla ihtimal bulunmakta ve bu ihtimallere göre vergi ile karşı karşıya kalınabiliyor.

- Gayrimenkul satımında hangi vergiler var? Bir gayrimenkul alındı ve daha sonra satıldı. Bu alım ve satım değeri arasında bir fark oluşmuş mu? Öncelikle buna bakmak gerekiyor. Eğer birden fazla alım satım varsa ve alım satım ticari bir organizasyon içerisinde yapılıyorsa, “ticari kazanç” nedeniyle vergi ödenmesi gerekiyor. Ticari bir organizasyon yoksa bu durumda da edinme tarihi ile satış tarihi arasında 5 yıl geçmemişse; gayrimenkulün alım-satım fiyatları arasındaki fark üzerinden “değer artış kazancı” hesaplanarak gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilir. Bir gün farkla vergi çıkabilir. Değer artış kazancı bakımından edinme tarihinden itibaren 5 yıl geçmeden satılırsa gelir vergisi ödenmesi söz konusu oluyor. Ama 5 yılı bir gün bile geçtikten sonra satılırsa vergi ödenmesi gerekmiyor. Yani bir gün farkla vergi çıkıp çıkmadığı değişebiliyor.

- Değer artış kazancı nasıl hesaplanıyor? Değer artış kazancı üzerinden hesaplanacak gelir vergisinin hesabında edinme değeri öncelikle enflasyon düzeltmesi ile günün koşullarına uygun hale getiriliyor. Enflasyon hesabıyla aslında yeniden belirleniyor. Çünkü arada ciddi bir değer farkı var. Örneğin; 2021 yılında 100 bin TL’ye alınmış ve 2024 yılında satılacak bir gayrimenkul olsun. Bu arada ciddi anlamda bir enflasyon da oluştu. 2021 yılının ilgili ayı Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranı ile 2024 yılı ilgili ayının Yİ-ÜFE oranı karşılaştırılarak 2024 yılı için güncel değer bulunuyor. 2021 yılında 100 bin TL olan bir gayrimenkul 2024 yılı için yaklaşık olarak 500 bin TL olarak sayılıyor. Bu gayrimenkul daha sonrasında 2 milyon TL’ye satılırsa 500 bin TL ile 2 milyon TL arasındaki fark üzerinden vergilendiriliyor.

87 BİN TL KAZANCIN ALTINA VERGİ YOK

Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesi ile düzenlenen değer artış kazancında istisna edilen tutar her yıl için değişmekle birlikte 2024 yılı için 87 bin TL. Yani 87 bin TL’nin altında kalan kazançlar vergiye tabi değil. Ayrıca değer artış kazancı üzerinden hesaplanacak gelir vergisine ilişkin gider gösterme imkânı da mevcut. Örneğin gayrimenkule ilişkin yapılmış bazı masrafların gider gösterilmesi söz konusu olabilir.

- Miras veya bağış yoluyla edinilen gayrimenkul satışında vergi var mı? Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinde, “değer artış kazancı bakımından ivazsız olarak yani karşılıksız olarak edinilen gayrimenkuller hariç” denilerek, miras kalan veya bağışlanan gayrimenkullerin satışında değer artış kazancı olmayacağı ve dolayısıyla gelir vergisi alınmayacağı belirtilmiş. Burada 5 yıl geçme şartı da yok. Yani miras kalan bir evi 3 ay içinde satan bir kişi satış nedeniyle vergi ödemez.

- Birden fazla alım satım yapana “ticari kazanç” vergisi var mı? Gayrimenkul alım satımında işlem sayısında çokluk ve ticari bir amaç varsa bu durumda konu farklılaşıyor. Ticari kazanç olduğu gerekçesiyle mükellefiyet oluşuyor. Gelir vergisinin yanında KDV de ödenmesi ve bu vergiler için beyanname verilmesi gerekiyor. Dolayısıyla çok ciddi vergi yükümlülükleri ile karşılaşılıyor. Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı, buradaki “işlem sayısındaki çokluk” ifadesini, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirliyor.

- Gayrimenkulde ticari kazanç nasıl oluyor? Gelir Vergisi Kanunu’nun “Ticari Kazancın Tarifi” başlıklı 37. maddesinde; “ticari kazanç, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar”olarak tanımlanmış. Aynı maddenin 2. fıkrasının 4. bendinde ise gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleri ile “devamlı olarak” uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç sayılacağı belirtilmiştir. Bu noktada “gayrimenkullerin alım satım işleriyle devamlı olarak uğraşılması” ifadesi ile kastedilenin ne olduğu kanunda izah edilmediğinden, Maliye ile Danıştay’ın görüşleri önem teşkil ediyor.

MALİYE: SATIŞTA ÇOKLUK VARSA TİCARİDİR

- Maliye bir yıl içinde birden fazla satışı ticari olarak mı değerleniriyor? Maliye, elde edilen geliri ticari kazanç olarak kabul etmek için devamlılığı ölçüt olarak değerlendiriyor. Yıl içerisinde birden fazla veya takip eden yıllarda birden fazla gayrimenkul satılmışsa, bu durumda işin ticari olarak yapıldığı kabul ediliyor. Ancak her durumda bunun ticari olduğunu söylemek mümkün değil. Somut olayı değerlendirmek gerekiyor. Böyle bir yaklaşım olursa, bu nedenle bir vergi tarh edilirse, vergi istenirse, ceza kesilirse yargı yoluna gidilebilir. 

- Yargı ticari kazancı nasıl değerlendiriyor? Gayrimenkul alım satımında ticari kazancın varlığının tespitine ilişkin yargı kararları devamlılık unsurunun, objektif ve sübjektif kriterlerin bir arada değerlendirilmesi ile tespit edilebileceği yönünde. Buradaki objektif ölçü yine işlem çokluğu olup sübjektif ölçü olarak ise faaliyetin devamlı olarak yapılmasında kazanç sağlama amacı güdülmesi esas alınıyor.

- Vergi ve cezalarla karşılaşılırsa ne yapılabilir? Maliye’nin vergi ödenmesi gerektiği şeklinde görüş bildirdiği durumlarda beyanname verilmemişse özel usulsüzlük cezası kesiliyor. Ayrıca faizi ve birer kat vergi ziyaı cezasıyla birlikte gelir vergisi ve KDV talep ediliyor. Tabii genelde tutar olarak çok ciddi yaptırımlardan bahsediyoruz. Bu yaptırımlara karşı ise indirim, uzlaşma veya yargı içtihatlarını da dikkate alarak dava yollarına gitmek mümkün olabiliyor.

KAT KARŞILIĞINDAKİ DAİRELERDE DURUM

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonucunda alınan dairelerin satılması durumunda ne ile karşılaşılabilir?

Arsa karşılığı yapılan evlerin arsa sahibi tarafından satılmasında da Maliye ile yargı arasında görüş farklılığı var. Örneğin, bir arsanın kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle müteahhide verilmesiyle yapılan binada 30 daire inşa edildi ve bu 30 dairenin 15 tanesi arsa sahibine kaldı. Arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile elde ettiği 15 daireyi satması halinde vergi idaresinin görüşü ile yargının kararları farklılaşabiliyor. Maliye burada satılan daireleri esas alarak diyor ki “çok sayıda satış yapılmış, çok yüksek bir bedel edilmiş. Öyleyse ticari bir kazanç var. Dolayısıyla ticari kazanç nedeniyle vergilendirme gerekir.

DANIŞTAY NE DİYOR

Olay yargıya taşındığında ise ticari amacın somut şekilde tespit edilmesi gerektiği, aksi takdirde işlemin iptal edilmesi gerektiği yönünde çok sayıda karar olduğunu görüyoruz. Nitekim Danıştay, çok yeni tarihli bir kararı şu şekilde:’Maliki olduğu arsalara inşaat yapılması sonucunda edindiği bağımsız bölümleri zaman içinde satan davacının elde ettiği gelirin büyüklüğü, hukuken bu faaliyetin ticari olarak nitelendirilmesi için yeterli bir sebep oluşturmaz. Davacının arası üzerinde tek bir daire inşa edilip satılsaydı, bunun satışından elde edilen gelir nasıl ki ticari kazanç olarak nitelendirilemeyecekse, birden çok taşınmazın satışının da ortada ticari organizasyonun varlığına dair hiçbir işaret yokken ticari olarak nitelendirilmemesi gerekir.’(Danıştay VDDK’nın 02.10.2024 tarihli ve E:2023/881, K:2024/874). Yani tek bir alım var ve alınan arsanın şekil değiştirdiği kabul edilerek burada çok sayıda satış olsa da alım ve satımda çokluktan bahsedilemediğinden “ticari kazanç” olarak değerlendirilmiyor.”