Ev sahibi kiraya TÜFE üzerinde zam yapabilir mi?

KİRA artışının TÜFE artış oranına endekslenmesi nedeniyle ev sahibi ve kiracılar da 3 Ocak Pazartesi günü Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıklayacağı enflasyon rakamını merakla bekliyor. Bu rakam 1 Ocak tarihinden itibaren 2022 Ocak ayı için yıllık kira artışını da belirleyecek.

Ev sahibi okurlarım salgın yüzünden konut değerindeki artış ve çevredeki kiraların yükselmesi nedeniyle eski kiracılarından TÜFE oranında artışa ek, seyyanen zam isteyip isteyemeyeceklerini öğrenmek istiyorlar. Kira ile ilgili tüm merak ettiklerinizi bu hafta kira ve kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Olcay Göçüm yanıtladı.

1  OCAK’TA KİRA ARTIŞI NASIL BELİRLENECEK?

 Kira artışı 1 Ocak’ta nasıl belirlenecek. Ne kadar olacak?

Avukat Göçüm: 1 Ocak 2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”la, kira sözleşmelerinde yapılacak artış oranı 5 yıl süreyle (akit yılını takip eden dört yıl süreyle) TÜFE artış oranı ile sınırlandırılmıştır. Düzenleme ile Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi değiştirilmiştir. Taşınmaz kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarının en fazla bir önceki yıl 12 ay TÜFE ortalaması miktarında olması öngörülmüştür. Bununla birlikte, ilgili sözleşmede, taraflarca daha düşük oranda bir artış yapılması öngörülmüş ise, kira artışı belirlenen oran üzerinden yapılacaktır. Yani taraflar TÜFE artış oranının üzerinde artış oranı belirleyemez ancak TÜFE artış oranının altında artış oranı kararlaştırabilir. Bu düzenleme ile kira zammı enflasyon rakamına (TÜFE) endekslenmiştir.

Kira sözleşmesinde kira parasının artırılmasına ilişkin (TÜFE) artış şartı var ise 2022/Ocak ayında yapılacak artış, 2021/Aralık ayında yayınlanacak 12 aylık TÜFE artış ortalaması esas alınarak artış yapılması gerekecektir. Ancak, yine yasa gereği kira akdi başlangıcından itibaren 5 beş yıllık süre geçmiş ise artık TÜFE artış oranı ile bağlı kalınmaksızın çevrede oluşan rayiç kira bedeline göre sulh hukuk mahkemesinde kira parasının tespiti davası açılabilir.

SEYYANEN ZAM İSTENEBİLİR Mİ?

 Ev sahibi, ‘Salgın yüzünden konutun değeri arttı. Bölgemizde kiralar yükseldi’ diyerek, TÜFE oranında artışa ek kiraya seyyanen bin TL daha zam isteyebilir mi?

Aylık kira parasının nasıl artırılacağı TBK’nin 344. maddesinde açıklanmıştır. TBK’nin 344. maddesine göre; kira sözleşmesinde, TÜFE veya ÜFE artış şartı var. (ÜFE artış oranı da TÜFE den fazla ise) Yeni dönem aylık kira parası akit yılını takip eden dört yıl boyunca bir önceki dönem ödenen aylık kira parasına TÜFE artış oranı uygulanarak ödenmesi gereken kira parası tespit edilip ödenmesi gerekecektir.

Örneğin, 01.01.2021-31.12.2021 dönemi aylık kira parası bin 800 TL ise, 01.01.2022-31.12.2022 dönemi aylık kira parasının tespiti için 2021/Aralık ayında yayınlanacak TÜFE artış oranına bakmak gerekir. Örneğin; TUİK tarafından yayınlanan enflasyon artış oranında 2021/Aralık ayı TÜFE artış oranı yüzde 18.4 gerçekleşirse 01.01.2022 tarihinden itibaren başlayacak ve 01.01.2022-31.12.2022 dönemine münhasır olmak üzere ödenmesi gereken aylık kira parası 2.131.20 TL olacaktır. Kiralayan akit yılı başlangıcından itibaren beş yıllık süre (akit yılını takip eden dört yıl) geçmemiş ise seyyanen ek olarak bin TL zam isteyemez. Kiralayan, akit yılını takip eden dört yıl boyunca TÜFE artış oranı üzerine yörede emsal kira paralarının birkaç kat artığını ileri sürüp fahiş miktarda aylık kira parası talep edemez.

SÖZLEŞMEDE ARTIŞ  YOKSA NE YAPILABİLİR?

 Kira sözleşmesinde artış oranı yoksa kira parası artırılabilir mi?

Kira sözleşmesinde kira artış oranı yoksa ve kira dönemi gelmeden önce kiralayanın TBK’nin 345. maddesine göre en az 30 gün önceden artış iradesinin kiracı tarafa bildirmesi gerekir. Kiralayan, yeni kira dönemi gelmeden 30 gün önce kira artış iradesini kiracıya bildirmeden dava açar ise tespit olunacak kira parası kiralayanın kabulü halinde bir sonraki dönem için geçerli olmak üzere kabul edilerek hüküm kurulacaktır.

YILIK KİRA, AYLIK ÖDEMEYE DÖNÜŞTÜREBİLİR Mİ?

İlk yıl peşin ödediğim kira bedeli, yenilenen dönemde ‘Kira sözleşmesinde aksine bir hüküm yok’ ise aylık ödemeye dönüşür mü?

Kira sözleşmesinde kira parasının peşin yıllık olarak ödeneceği kararlaştırılmış ise TBK’nin 26. maddesi gereği kira sözleşmesinde yer alan iş bu düzenleme, kural olarak taraflar açısından bağlayıcı olacaktır. Ancak taraflar arasındaki yıllık peşin olarak kira parasının ödeme şekli aylık ödeme şekli olarak zımnen değiştirilmiş ise artık bu değişikliğe tarafların uyması gerekir. Kiracı, yıllık ödenen kira bedelinin aylık olarak değiştirilmesini istiyorsa kira sözleşmesinde yer alan “kira parasının yıllık olarak ödenmesi” şartının açılacak kira uyarlama davası ile “aylık olarak ödenmesi” şeklinde değiştirilerek uyarlanmasını talep etmesi gerekir.

TAŞINACAKSANIZ TAHLİYE DAVASI AÇABİLİRSİNİZ

 Kiracımın geçen eylül ayında sözleşmesi bitti. Ben ağustosta sözlü şekilde, ocakta kendim taşınacağım için evi boşaltmasını istedim. O da ev bakacağını söyledi. Sonra ev bakmadığını ve sürekli beni oyaladığını öğrendim ve sözleşme otomatik yenilenmiş oldu. Ben evimde kendim oturacağım. Bu yüzden kiracımın çıkmasını istiyorum ama iyi niyetim kötüye kullanıldı. Acaba hukuksal dayanaklarım nedir? Kiracımı nasıl çıkartabilirim?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi tahliye nedeni değildir. Kiralanan taşınmaz ile ilgili olarak kiralayanın elinde tahliye taahhüdü var ise, sözleşme süresinin bitimini takip eden bir aylık süre içerisinde önceden ihtar gönderilmiş ise bir aylık süre ile bağlı kalınmaksızın tahliye taahhüdünü icra işlemine konularak taşınmazın tahliyesini talep edebileceği gibi, TBK’nin 352/1. maddesi gereği sulh hukuk mahkemesinde dava açarak da taşınmazın tahliyesini talep edebilir.

Kiralayana verilmiş bir tahliye taahhüdü yok ise, kiralayan ancak TBK’nin 350/1. maddesi gereği gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle birer yıllık dilimler halinde yenilenen kira sözleşmesinde yenilenen dönemin sonunu takip eden bir aylık süre içinde tahliye davası açabilir. Ancak TBK’nin 353. maddesi gereği; dönem bitimi gelmeden önce ihtar keşide ve tebliğ edilmiş ise artık bir aylık süreyle bağlı kalınmaksızın tahliye davası açılabilir.

ELEKTRİK, SU, DOĞALGAZ ABONELİĞİ KİMİN ADINA OLMALI?

Üç yıllık kiracım evi beğenmediğini, çıkmak isteğini söylediği halde ‘Ev bulamıyorum’ diye evimden çıkmıyor. ‘Nereye dava açarsan aç’ diyor. Kiralananın elektrik, su, doğalgazı hâlâ ev sahibi annemin adına. Elektrik, su ve doğalgazı kestirsek biz sorumlu olur muyuz?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresinin sona ermesi, tahliye nedeni değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için TBK’nin 315., 350. veya 352. maddesinde yer alan temerrüt, gereksinim, iki haklı ihtar ve diğer nedenlere dayanılarak tahliye davası açılması gerekmektedir. Kiracının kullandığı ve tükettiği elektrik ve su aboneliğinin kiracı adına olması gerekir.

Paylı mülkiyet veya iştirak halindeki mülkiyet sahibi tek başına kira tespit davası açabilir mi?

Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesine göre; paylı mülkiyette kişinin tasarruf edeceği miktar belli ve muayyen olduğu için kendi adına kira tespit davası açabilir.Ancak iştirak halindeki mülkiyette ise kira tespit davasının hissedarlar tarafından açılması zorunludur.

‘ANNEM OTURACAK’ DİYE TAHLİYE DAVASI AÇILABİLİR Mİ?

Kiralayan, annesi ve babası için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir mi?

TBK madde 350’ye göre; kiralayan kendisi, eşi, altsoy, üstsoy ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için tahliye davası açabilir. Mülga 6570 sayılı yasanın 7. maddesinde ise kiralayanın sadece kendisi, eşi, ve çocukları için tahliye davası açma hakkı bulunmaktaydı. Yeni düzenleme ile birlikte kiralayan, artık anne veya babasının ihtiyacı için tahliye davası açabilecektir.

 Kiralayanın ikamet ettiği mesken var ise kiralanan taşınmaz için tahliye davası açabilir mi?

Kiralayanın ikamet ettiği mesken var ise ve bu mesken, dava konusu taşınmaza göre üstün niteliklere sahip değilse ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davası açamaz. Ancak kiraya verilen taşınmaz, ikamet edilen taşınmaza göre üstün niteliklere sahip ise tahliye davası açılabilir. Örneğin: kiralayan yaşlı olup oturduğu evde asansör olmayıp kiralanan evde asansör var ise, kiralayan kirada bulunan evinin üstün niteliklere sahip olduğu iddiası ile tahliye davası açabilir.

DOLARLA KİRA, TL’YE ÇEVRİLEBİLİR Mİ?

Euro ya da dolarla olan bir kira sözleşmesi, kur oynaklığı gerekçesiyle TL’ye çevrilebilir mi?

TBK’nin 138. maddesi gereği “Aşırı İfa Güçlüğü” iddiası ile yabancı para karşılığı düzenlenen kira sözleşmeleri, kira başlangıcında varolan edimler arasındaki dengenin daha sonra taraflardan birinin aleyhine bozulması halinde veya dövizin aşırı derece yükselmesi halinde kira uyarlama davası açılarak Türk Lirası’na çevrilmesi talep edilebilir. Zaten, ‘Türk Parasının Değerinin Korunması Hakkındaki Kanun’ gereği 13 Eylül 2018 tarihinden itibaren döviz karşılığı kira sözleşmesi yapılması yasaklanmıştır:
”Türkiye’de yerleşik kişiler gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.”