Eski apartmanların asansör sorunu

Okurlarımın soruları ve İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık’ın yanıtları şöyle:

1- Okur A.Ö.: İstanbul’da 40 yıllık, altı katlı, 20 daireli binamızda asansör yok. Binamızda yaşlı, engelli ve hastalar var. Çoğunluk asansör yaptırmak istiyor. Nasıl yaptırabiliriz? Nasıl bir yol izlememiz gerekiyor?

Avukat Kısacık: Okurun sorusundaki gibi eski bir binada oturuyorsak, asansör olmadığı için üst kattaki engelliler, yaşlılar ve hastalar sıkıntı yaşıyorlarsa sonradan binaya asansör yaptırmak bazı koşulların gerçekleşmesi halinde mümkündür.

2- Hangi sayısal çoğunluk ile karar alınabilir?

Avukat Kısacık: Kat malikleri apartmanın ortak yerlerinde kendi başlarına değişiklik yapamazlar. Ortak alanda yapılacak bütün faydalı yenilik ve ilaveler apartmandaki tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak burada dikkat edilecek husus, toplantıya katılanların çoğunluğu değil bütün kat maliklerinin çoğunluğudur. Bir örnek vermek gerekirse; apartmanda sorudaki gibi 20 bağımsız bölüm varsa bu bağımsız bölümlerin arsa payları toplamı da 300 ise, 11 malikin “asansör yapımına” olumlu oy vermesi gerekir. Bu da yetmez. Bu 11 malikin arsa payları toplamının da (300:2=150+1=151) en az 151 olması gerekir. Genel kural budur.

PROJE TADİLATI GEREKİR

3- Okur M.Z.: Binamızın projesinde asansör yok. Ancak mimar ve müteahhit olan bir komşumuz yer olduğunu ve asansör yapılabileceğini söyledi. Sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alarak yaptırmamız mümkün mü?

Avukat Kısacık: Bu durumda binaya sonradan asansör yaptırmak için sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanması asansörün yapımı için yeterli olmaz. Eğer binanın projesinde asansör yoksa; bu durumda proje tadilatı gerektiği için maliklerin oybirliği ile karar almaları ve ilgili belediyenin de bu tadilat projesine izin vermesi gerekir. Bina asansör yapımına uygun değilse, asansör yapacak yer yoksa, asansör yapılması binanın statiğine zarar verecekse; belediye tadilat projesine onay vermeyecek ve oybirliğiyle karar alınmasına rağmen asansör yapılamayacaktır.

BİR KİŞİNİN TALEBİYLE YAPTIRILABİLİR Mİ?

4- Okur R.D.: Bina projemizde asansör olmasına rağmen müteahhit yapmamış. Asansör boşluğu kapatılmış duruyor. Ben en üst kattayım. Hasta ve yaşlıyım. Apartmandaki komşular pahalı olduğu için asansöre karşı çıkıyorlar. Asansör yaptırmak için tek başıma ben ne yapabilirim?

Avukat Kısacık: Binanın projesinde zaten asansör varsa, asansör yapılacak boşluk bulunuyorsa; bu durumda asansör yapılır. Gerekli giderler için bütçe oluşturmak gerektiğinden Kat Malikleri Kurulu’nun kararı ile bütçe oluşturulur. Hatta Genel Kurul’da “Asansör yapılmasın” diye bir karar çıksa bile yaptırılabilir. Bu karara aykırı oy veren / muhalif kalan kat maliki, toplantı tarihinden itibaren bir ay içerisinde, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararın kendisine tebliğinden itibaren bir ay içerisinde dava açarak; projesinde zaten var olan asansörün yapılmasını taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açarak ister.

HÂKİMİN VERDİĞİ SÜREDE YAPTIRILIR

5- Sulh hukuk hâkimi kararıyla asansör nasıl yapılır?

Avukat Kısacık: Mimari proje asansör yapımına uygunsa, binanın statiğine zarar vermemek kaydıyla hâkim asansör yapılması yönünde karar verir. Hâkimin verdiği sürede gerekli bütçeyi oluşturarak ve toplayarak, yöneticinin asansörü yapması konusunda karar oluşturulur ve asansör yapılır.

6- Verilen sürede yönetici asansörü yaptırmazsa ne olur?

Avukat Kısacık: Hâkim kararında, verilen sürede yönetici asansör yapımına başlamazsa; asansörün parasını maliklerden toplayarak yapmaları için davacılara yetki verir. Davacı, kararı icra kanalıyla yerine getirir ve asansörü yaptırır. Asansör yapımına tüm malikler arsa payı oranında  katılırlar.

ZEMİN KAT DA ÜCRET ÖDER Mİ

7- Okur S.D: Zemin katta oturuyorum. Asansör yapılıyor. Ben bu asansörü neredeyse hiç kullanmayacağım. Ben de diğerleri ile aynı asansör parasını ödemek zorunda mıyım?  

Avukat Kısacık: KMK’nın 20. maddesine göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüler. Zemin katta yer alan bağımsız bölümlerin malikleri için KMK’da özel bir düzenleme yoktur. Yönetim Planı’nda farklı bir düzenleme yoksa, malikler asansör yapım giderlerine ve işletme giderleri arsa payları oranında katılacaklardır.

8- Okur R.Z.: Apartman yöneticisiyim. Zemin kattaki dört daire sahibi “Biz asansörü kullanmıyoruz” diye asansör bakım ücretini ödemek istemiyorlar. KMK’ya göre böyle bir hakları var mı?

Avukat Kısacık: Kat maliklerinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağı KMK’da düzenlenmiştir. Eğer Yönetim Planı’nda farklı bir düzenleme yoksa, zemin kattaki dört kat maliki “asansörü kullanmadıkları” gerekçesiyle asansör işletim, bakım-onarım giderlerini ödemekten kaçınamazlar.

9- Oturulan kata göre asansör düzenlemesi yapılabilir mi?

Avukat Kısacık: Yanıtı, evet. KMK buna izin veriyor. Örneğin, 30-40 katlı binada, oturulan kata göre asansör parası ödemesi getirilebilir. Sitede oturum başlamadan, daha kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulurken, Yönetim Planı (YP) siteye özgü hazırlanabilir. YP’de, o siteye ait otopark, asansör, havuz, tenis kortu gibi ortak yer ve tesislerin giderlerinin paylaşımı, malikler ve kiracılar açısından en adil ve doğru bir şekilde belirlenebilir: ‘Az kullanan az, çok kullanan çok öder.’ Hatta, bazı hizmetlerden yararlanmayanlar, o konuda hiç ödeme yapmazlar. Böylece, gider paylaşımı ile ilgili site ya da apartmanda gelecekte hiçbir sorun da yaşanmaz.

ENGELLİ KAT MALİKİ TALEP EDERSE

10- Engelliler yönünden de asansör yapımı aynı prosedürlere mi tabidir? Engelliler için farklı bir düzenleme var mı?

Avukat Kısacık: Engelliler için farklı düzenleme vardır. Yine KMK’nın 42. maddesine göre engellilerin yaşamı için zorunlululuk varsa proje tadili için oybirliği gerekmez. Engellinin talebi üzerine GK’nın en geç üç ay içerisinde toplanarak, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile asansör, rampa gibi yerlerin yapılmasına karar vermeleri gerekir. Bu sürede toplantı yapılmazsa, toplantı yapılmasına rağmen sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanamazsa diğer kat malikleri engelli komşularının talebini kabul etmezse; malikin talebiyle bu konuyla ilgili yönetmelik uyarınca oluşturulan Komisyon’a başvurulur. Komisyon binanın güvenliğinin tehlikeye sokulmadığı yönünde vereceği rapora dayalı olarak belediyeden alınacak tasdikli proje değişikliğine göre asansör ya da engelli rampası yaptırılır.

11- Yapım bedelini engelli mi karşılar?

Avukat Kısacık: Görüldüğü gibi binanın statiğine zarar vermemek ve binanın güvenliğini tehlikeye sokmamak kaydıyla, engelli bir malik veya ailesinde engelli birisi olan malik sonradan binaya asansör yaptırabilir. Mevcut düzenlemeye göre bu asansörün giderini, talep eden engelli öder. Bu maddenin değiştirilmesi gerekir. Çünkü yarın başka bir komşu engelli olabilir. Hasta, yaşlı olabilir. Ve asansörü kullanma ihtiyacı doğabilir.