Bozulan jeneratör için yönetici para toplayabilir mi?

Önce okurum F.G.’nin sorusu:

“Bizim sitede, uzun süredir, salgın nedeniyle genel kurul yapılamadı. Normal aidatı ödüyoruz. Yönetim kurulu ayrıca demirbaş gideri istiyor. Ama bu demirbaş giderinin neden toplandığını bilmiyoruz, bizlere bilgi verilmiyor. Yönetim kurulunun demirbaş gideriyle ilgili bilgi ve belgeleri maliklere ayrıntılı olarak açıklaması gerekmez mi?”

Apartman ve sitelerde toplanan aidat ve demirbaş giderlerinde mahsuplaşmanın ne olduğu ve nasıl yapılacağı ile ilgili çok sayıda soru geldi. Okurum F.G.’nin sorusu ile benzer tüm sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Üyesi avukat Beste Demirhan yanıtladı. Demirhan’ın sorularınıza verdiği yanıtlar şöyle:

- Ortak gider avansı (ödenecek aylık aidat miktarı) neye göre belirlenir?

Genel kurul ya da yönetim kurulu tarafından işletme projesi yapılır. Bu işletme projeleri genelde bir yıllık yapılır ve sitenin olası tüm giderleri ve gelirleri buraya yazılır. Sonra da her bağımsız bölüme düşen aylık avans miktarı belirlenir.

- Aidat miktarı belirlenirken büyük daire-küçük daire ayrımı yapılır mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre personel giderleri eşit, diğer giderler ise arsa payı oranında paylaştırılır. Ancak, ‘aidat paylaşımı yönetim planı’ farklı şekilde de düzenlenebilir. Tüm giderler metrekareye göre, arsa payına göre, eşit ödenecek şekilde ve benzeri şekillerde belirlenebilir.

- Demirbaş ve yatırım gideri de aidat içerisinde olur?

Bu tür giderlerin, aidatın içerisinde olmaması ayrıca yazılarak toplanması veya aidatın içerisinde ne kadarının yatırım ve demirbaş gideri olduğunun ayrıca ve açıkça belirtilmesi daha doğru olacaktır.

ACİL VE ZORUNLU BİR DURUM VARSA...

İster demirbaş ve yatırım niteliğinde gider olsun, ister olağan yönetim gideri olsun, kat malikleri kurulu toplantısında (toplu yapı temsilciler kurulu toplantısında) bu giderlerin belirlenmesi esastır. Ancak, içerisinde bulunduğumuz salgın dönemi gibi durumlarda genel kurul yapılamıyorsa ya da genel kurulda kabul edilen aidat yeterli olmadıysa veya işletme projesini yapma görevi yöneticiye verilmiş ise yönetici de işletme projesi yapabilir. Yetmeyen kısım için ek ortak gider avansı toplayabilir. Acil ve zorunlu bir iş için yatırım ve demirbaş gideri toplamak gerekiyorsa yönetici bunun için de işletme projesi yapabilir. Ortak gider avansı isteyebilir. Bu giderleri maliklere bildirebilir. Örneğin; jeneratör bozuldu ve acilen yaptırılması gerekiyorsa, bütçede de para yoksa bunun için ödeme yapılmasını yönetici yazabilir. Ancak acil ve zorunlu bir durum yoksa, genel kurul kararı olmadan yönetici kendiliğinden yatırım ve demirbaş niteliğinde iş yapılmasına karar veremez, bunun için para isteyemez.

KİMLER DAVA AÇABİLİR?

- Genel kurulda alınan bir kararı beğenmeyen malikler veya kiracılar bu kararın iptali için dava açabilirler mi?

Malikler her koşulda açabilir. Kiracılar ise kendilerini ilgilendiren konularda dava açabilirler.

- Dava açmak için özel bir koşul aranıyor mu?

Malik genel kurul toplantısına katılmışsa, iptalini istediği madde hakkında mutlaka aykırı oy kullanmış olmalı. Aksi halde iptal davası açamaz. Ancak, KMK ve YP’ye açıkça aykırı (yok hükmünde) olan kararlar için aykırı oy kullanılmasa dahi, süre koşulu olmaksızın her zaman dava açılabilir. Ancak genel kurula katılmayan malikler, aykırı oy kullanma şartı olmaksızın, genel kurul tarihinden itibaren 6 ay içerisinde iptal davası açabilirler.

- Ne kadar sürede ve kime karşı açılmalıdır?

İlgili malikin kendisi ya da vekili toplantıya katılmışsa toplantı tarihinden itibaren bir ay içerisinde iptal davası açılır. Toplantıya katılmamışsa, alınan kararların kendisine tebliğ edilmesinden itibaren, bir ay içerisinde davanın açılması gerekir. Ancak dava açma süresi genel kurul tarihinden itibaren altı ayı geçemez. Altı ay geçtikten sonra iptal davası açılamaz. Fakat yukarıda da belirtildiği gibi yok hükmünde olan kararlar için her zaman dava açılabilir. Süre koşulu yoktur. Genel kurul iptal davaları, olumlu oy veren maliklere karşı açılabileceği gibi, site yönetimine karşı da açılabilir.