A’dan Z’ye kirada yeni dönem

Konut kiralarını yüzde 25 ile sınırlayan düzenlemenin süresi 1 Temmuz’da sona eriyor. Ancak bu sürenin 1 yıl daha uzaması öngörülüyor. Okurlarım, yeni kira döneminde artışın ne olacağını, kira tespit davası açıp açamayacaklarını soruyor. Ankara Barosu avukatı Murat Tezcan, merak edilen tüm soruları yanıtladı...

1 Temmuz’a kadar konut kiralarında artış nasıl olacak?

Konutlar bakımından kira artış oranlarına getirilen yüzde 25’lik sınıra ilişkin yasal düzenleme, 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerini kapsamaktadır. Dolayısıyla yasal düzenleme 1 Temmuz 2023 tarihine kadar halen uygulanmaya devam edeceğinden, bu tarihe kadar yenilenen kira dönemlerinde yüzde 25’lik sınır uygulanmaya devam edecektir.

5 YILI DOLANA TESPİT DAVASI

Düzenleme 5 yıl üzeri sözleşmeleri kapsamıyordu. 1 Temmuz’a kadar 5 yılı dolan ev sahipleri tespit davası açabilir mi?

5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak olan kira bedelinin tespiti için dava açılabilir. Bu davada kira bedeli yüzde 25’lik sınır uygulanmaksızın belirlenecektir. Kira bedelinin belirlenmesinde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri esas alınacaktır. Beş yılın altındaki kira sözleşmeleri yönünden ise kira tespit davası açılamaz.

EV SAHİPLERİ DE MAĞDUR

Geçici düzenleme kira sorunlarının çözümüne katkı sağladı mı?

Uygulamada tahliye davalarının arttığını, bazı ev sahiplerinin evlerini kiraya vermeyip boş tutmayı tercih ettiklerini göz önüne aldığımızda geçici düzenlemenin kira sorunlarının çözümüne katkı sağlamadığını görmekteyiz. Resmi rakamlara göre yüzde 70-80’leri bulan enflasyonda kiracıların lehine, kiraya verenlerin ise aleyhine olacak şekilde düzenleme yapmak suretiyle enflasyonu dizginlemeye çalışmak ya da kiracıları korumaya çalışmak çok daha büyük sorunları beraberinde getiriyor. Geçici düzenlemenin süreklilik arz edeceği izlenimini yaratan böylesi olası yeni düzenlemelere destek olmak mümkün değildir. Sadece kiracıların zayıf taraf olarak düşünüldüğü ve buna yönelik düzenlemelerle kiracıların korunmaya çalışılması anlaşılır bir durum olsa da kiraya verenlerin birçoğunun da gelir kaynağının yalnızca kira bedellerinden oluştuğu unutulmamalıdır. Bu durumda ev sahiplerinin enflasyon karşısında eriyen kira gelirlerinden neredeyse mahrum kalmaları sonucunu doğuracak, onları mağdur edecek düzenlemeler yapmak, geçici maddeleri kalıcı maddeler haline dönüştürmek yerinde olmayacaktır.

10 YILIN ÜZERİ SÖZLEŞMELER

10 yıl ve üstü kira sözleşmelerinde ne yapabilir?

Ev sahipleri, belirli süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Ev sahipleri belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Bu durumda ev sahibinin bildirimine rağmen evi tahliye etmeyen kiracılar hakkında tahliye davası açılması mümkündür.

Murat Tezcan

ZORUNLU ARABULUCULUK ÇARE OLUR MU?

- Yedinci yargı paketi ile kira uyuşmazlıkları dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı. Bu düzenleme kira sorunlarına çözüm oluyor mu?

Uygulamada zorunlu arabuluculuğa tabi birçok uyuşmazlığın ne yazık ki anlaşamama ile sonuçlandığını görüyoruz. Tarafların uzlaşma zemininden uzak olmaları, tekliflere kapalı bir şekilde görüşmelere katılmaları halinde arabuluculuk düzenlemesinin kira sorunlarına çözüm olması mümkün görünmemektedir.

Bu alanda uzman bir hukukçusunuz, ev sahiplerini de kiracıları da mağdur etmeyecek çözüm önerileriniz neler?

Bu konuda konut arzının yükselmesi için devlet tarafından daha fazla sosyal konut projesi yapılması, yabancılara konut satışına ilişkin sınırlama getirilmesi, yabancı ülkelerde uygulanan mortgage sisteminin ülkemizde de yaygınlaştırılması, bireylere uzun vadeli, düşük ve sabit faizli kredi imkânı sunularak bireylerin ev sahibi olmalarının kolaylaştırılması gibi yöntemler konut fiyatlarını düşürecektir. Dolayısıyla buna bağlı olarak kira maliyetleri de azalacağından, dengenin sağlanması söz konusu olabilecektir. Kanuni sınırlamalarla enflasyon sınırının çok altında belirlemeler yapılmasının serbest piyasada karşılığı olmadığı gibi bu tür düzenlemeler kiracı ile kiraya veren arasındaki uzlaşıyı da bozmaktadır.

% 25 SINIRI UZATILACAK

- 14 Mayıs’taki 28. dönem milletvekilliği seçiminin resmi olmayan sonuçlarına göre Cumhur İttifakı 322 milletvekiliyle Meclis’te çoğunluğu sağladı. Seçim öncesi ve sonrasında AK Parti sözcüleri, fahiş kiralara karşı önlem alınacağını ve yeniden kira düzenlemesi yapılacağını açıklamışlardı. Buna göre, konut kiralarında artış oranı bir yıl daha yine yüzde 25’le sınırlanacak. Fahiş kira artışı yapan ev sahiplerine de hapis ve para cezası uygulanacak.

YAZARIN NOTU

- AVUKAT Tezcan’ın okurlarımın soruları üzerine değerlendirmeleri böyle. Benim de bir notum var: Beş yılın altında, 3-4 yıllık kiracıları olan, yasa gereği kira tespit davası açamayan ve artış geçici maddeyle yüzde 25 ile sınırlandığı için kira gelirleri rayiç kira bedellerinin yarısı, hatta dörtte biri olan ev sahibi okurlarım isyan ediyorlar. Kira geliri ile geçindiklerini vurgulayan bu durumdaki ev sahipleri mağdur olduklarının artık göz ardı edilmemesini, bu soruna da çare bulunmasını istiyorlar. Yeni hükümetten sadece kiracıları değil ev sahiplerini de koruyan adil ve dengeli bir düzenleme yapmasını talep ediyorlar. Fahiş kiralar altında ezilen kiracıların yanı sıra kirası çok düşük kalan ev sahipleri de olası yeni düzenlemeyi dört gözle bekliyorlar.