×
Denizler, sahiller, ormanlar, caddeler, sokaklar, parklar, site ve apartman bahçeleri bile maske ve tek kullanımlık eldivenlerle dolu. Birinci dalga sahillere inip salgın Ankara başta büyük kentlerde patlamışken, bu şekilde sorumsuz davranmak en başta kişisel sağlığınızı tehdit ediyor.
Maske takmanın zorunlu olduğu yerler başta, o maskeyi arabasından iner inmez sokağa, parkta banka oturunca yere, balkondan site bahçesine fırlatanlara benim ve okurlarımın bir sorusu var.
Maskeyi çevrenize saçmak, takmamak kadar tehlikeli değil mi?
Bu atıkları zor bir mesai ile toplayan belediye görevlilerine virüs bulaştırma ve salgının daha fazla yayılma ihtimalini hiç mi düşünmüyorsunuz?
Polis denetleme sırasında maske takmayanlara 900 TL ceza yazdığı gibi atana da 900 TL ceza yazmadığı için mi çöp yerine çevreye atıyorsunuz?
Her gün binin üzerinde insanımız tüm uyarılara rağmen hastalığa yakalanıp 15-20 insanımız hayatını kaybederken, sağlık personeli canlarını hiçe sayıp yaz sıcağında salgınla boğuşurken, tek kelimeyle bu sorumsuzluk neden?
MASKE KİRLİLİĞİNİN CEZASI YOK MU?
Okurum T A.’nın çatı tamiriyle ilgili sorusu özetle şöyle: “Çatı katı sahibiyim. Çatıda oluşan tamir masrafı tüm apartman sakinleri tarafından mı ödenmeli? Yoksa sadece bana mı ait? Bildiğim, tüm apartmanı ilgilendiren bir gider ama diğer sakinleri tamir masrafını ödeme konusunda nasıl ikna edeceğim? Yasal prosedür nedir?” Bir başka okurum K.S. ise terasa çatının bir bölümünün çöktüğünü, kırık kiremitler yüzünden yağmur yağınca evini adeta su bastığını, komşularının apartmana da zarar veren bu ‘acil’ tamirata yanaşmadığını ve ne yapabileceğini soruyor.
MEVZUATA GÖRE ÇATI ‘ORTAK YER’
Okurlarımdan gelen benzer çok sayıda soruyu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) açık hükümleri kapsamında yanıtlamak istiyorum. KMK’nın ‘ortak yerler’ başlıklı 4/C bendine göre “çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri” kat maliklerinin ortak kullanım alanları arasında yer alıyor. Kanun, ‘ortak yerler’e ilişkin giderlerden tüm kat maliklerini sorumlu tutuyor.
YÖNETİCİYE BAŞVURUN
KMK’nın 19. maddesine göre ise kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde ‘inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya’ yaptıramazlar. Bu kapsamda okurum T.A. çatı tamiri için öncelikle komşularının rızasını almalı. Yöneticiye başvurarak, kat malikleri kurulunda çatı tamiri için toplantı yapılıp karar alınmasını ve bu karar ışığında tamiratın yapılmasını isteyin. Çünkü “ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması” zaten kanuna göre yöneticinin görevi.
KMK’nın 20. maddesine göre de çatı ortak yerlerden olduğu için tamir giderine komşularınız arsa payı oranında katılmak zorundalar. Komşularınızdan biri çatı tamir parasını ödemezse, yöneticiniz ya da siz bu parayı yargı yoluyla ve üstelik faiziyle tahsil edebilirsiniz.
ACİL ONARIM GEREKİYORSA
Gürültü kirliliği, nüfus artışı, kentleşme, sanayileşme, ulaşım olanakları ve teknolojinin gelişmesiyle birlikte her gün büyüyen bir çevre sorunu. İşyerine dönüşen apartmanlarda üst/alt kat komşunun işyeri olması daha büyük sorun yaratabiliyor. Terzinin alt katında oturan okurum E.K.’nın sorusu bu sorunu net olarak özetliyor. Önce E.K.’nın sorusu:
7/24 ÇALIŞAN TERZİ
“Apartman girişinde iki dükkân var. Biri terzi, diğeri berber. Benim sorunum terzi ile. Bu terzi 7/24, sabah 09.00 akşam 23.00 çalışıyor. Ben terzinin bir alt katında oturuyorum. Kullandığı makine çok büyük. Az ses çıkaran bir diğer makine ile koro halinde bir gürültü kirliliği yaratıyorlar.
EVİN İÇİNDE MATKAP ÇALIŞIYOR
Zannedersiniz ki evin içinde matkap çalışıyor. 153’e şikâyet ettim. Gelip uyardılar. Bir-iki gün akşam erken iş bıraktılar. Ama şimdi eski sistemde çalışmaya devam ediyorlar. Cumartesi yok, pazar yok. Her gün bu çekilmez gürültüye devam. Ne yapmalıyım?”
RAHATSIZ ETMEMEK YASAL YÜKÜMLÜLÜK
E.K.’nın sorusunu yanıtlarken öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) vurgu yapmak istiyorum. KMK’nın 18. maddesine göre apartmanda huzur bozan ve “çekilmez hal” alan gürültü yapmak yasak. “Komşuyu rahatsız etmemek” ise “genel kural” ve yasal bir yükümlülük. Modern yaşam kuralları içinde artık o apartmandaki bir anlamda “komşunuz” olan terzi de KMK’ya ve yönetim planındaki diğer kurallara harfiyen uymakla yükümlü.
Salgın nedeniyle tatile gitmekten vazgeçip para iadesi için hukuken ne yapabileceklerini soran okurlarıma iyi bir haberim var. Salgın nedeniyle tur şirketi ile imzaladığınız sözleşmeden dönebilir ve tur bedelini icra takibiyle kesintisiz alabilirsiniz. Bu yönde örnek karar Malatya İcra Dairesi’nden çıktı. Bakın şöyle:
ŞİRKET TUR PARASINI GERİ ÖDEMEDİ
Malatya’da bir vatandaş, 19 Şubat’ta satın aldığı turdan salgın nedeniyle vazgeçtiğini söyledi ve ödediği 12 bin 410 liranın iadesini istedi. Ancak şirket kabul etmedi. Bunun üzerine vatandaş önce 18 Haziran’da Malatya 3. Noteri’nden ihtarname çekti. İhtarnameye rağmen para ödenmeyince avukatı kanalıyla icra takibine geçti.
FAİZİYLE GERİ ALDI
Malatya İcra Dairesi, “Salgın var. Kendimin ve ailemin sağlığını tehlikeye atmak istemiyorum. Tatil param iade edilsin” diyen vatandaşı haklı buldu. Daire, faizi ve masraflarıyla birlikte şirketin 14 bin 473 TL’yi geri ödemesine karar verdi. Tur parası 13 Temmuz’da haciz yoluyla ödendi. Karar, salgın nedeniyle tatilden vazgeçen tüm tüketiciler yönünden lehe örnek niteliği taşıyor.
AVUKATLA KONUŞTUMİŞTE O SORULARA YANITLAR
Salgın gerekçesiyle müvekkili adına icra takibiyle tur parasını kesintisiz geri alan ve bu yolu açan avukat Fırat Bilici ile konuştum. Okurlarımın sorularına yanıt olacak şekilde şu değerlendirmeleri yaptı:
ÖNÜMÜZDEKİ YIL TATİL TEKLİF EDİLİYOR
KİRA ARTIŞI ASKIYA ALINABİLİR Mİ?
Pandemi döneminde konut kira artışına ilişkin hükmün askıya alınması ve kira ödenmemesi mümkün mü?
Hayır mümkün olmaz kanımızca. Salgın sürecinde kiranın ödenmemesi, yıl veya dönem sonunda kirada artış yapılamayacağı konusunda mevzuatımızda bir hüküm bulunmuyor. Salgın nedeniyle kira borcu da silinmemektedir. Pandemi sadece tahliye ve fesih sebebi olmayacaktır. Kira dönemi bu salgın sürecinde sona ermiş ve yasal olarak zam yapılma zamanı gelmişse kiracı artışı kabul etmeyebilir ve “uyarlama davası” açabilir. Bunun için şu yol izlenebilir. Kiracı salgın nedeniyle zor duruma düştüyse önce anlaşma yoluna (dostane yol) gidilir.
Anlaşma sağlanmazsa, ev sahibine yani kiralayana “ihtar” çekilmeli daha sonra “uyarlama davası” açılmalıdır.
Kira sözleşmesini askıya almak isteyen, Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre salgının mücbir sebep olduğu gerekçesiyle kira uyarlama davası açabilir. Kirayı hiç ödemeyecek durumda iseler, tazminatsız fesih yoluna başvurulabilir. Böyle bir durumda tazminat ödemeden kiraladıkları evi boşaltabilirler.
Uyarlama davalarında sadece indirim mi söz konusu olur. Sözleşmelerin askıya alınması mümkün mü?
Uyarlama davalarında hem sözleşmelerin askıya alınması hem de uyarlama talep edilebilir. Uyarlama davasını her iki tarafta açabilmekte olup borcun ötelenmesi, bölünmesi, bedelin düşürülmesi gibi nedenlerle açılabilir. Sözleşmenin askıya alınması ile birlikte uyarlamanın talep edilebileceğini belirtmek isteriz. Somut olaya ilişkin olarak uyarlama talep edilebilmesi için gerekli koşulların oluşup oluşmadığı iyice araştırılıp tespit edilmesi gerekir.
SİTEDE 1+1 dairede oturmalarına rağmen yönetim planı hükümleri yüzünden 4+1’lerle aynı aidatı ödemekten yakınan ve ne yapabileceklerini soran çok sayıda okurum var. Bu sorularınızı Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı ve avukat Ali Güvenç Kiraz’a ilettim. Kiraz, ev alırken de kiralarken de yönetim planlarının mutlaka okunup incelenmesi uyarısında bulunarak şu yanıtı verdi:
YÖNETİM PLANINI İYİ OKUYUN
“Site ve benzeri yerlerden daire satın alacak veya kiralayacak olan vatandaşlarımız gayrimenkulün yönetim planını mutlaka detaylı okusunlar. Çünkü yönetim planları apartmanların anayasalarıdır. Özellikle tapu memuru size ‘Okudum’ diye imza attırıyor. Yönetim planlarını okumalıyız, okumak zorundayız. Siz 1+1 daire aldınız. Aynı sitede 3+1 ve 4+1 daireler var. Yönetim planınında bazen ‘aynı aidat’ öngörülür, bazen de ‘arsa payına göre’ der. ‘Tüm daireler için aynı aidat ödeneceği’ yönetim planında yazılıysa ödemek zorunda kalırsınız. Dava açsanız da sonuç alamazsınız. Bu durumda çözüm ancak yönetim planının değiştirilmesiyle mümkündür. Bunun için genel kurulda tüm kat maliklerinin yüzde 80’inin onay vermesi lazımdır. Bunu sağlamanız ise çok güçtür. Çünkü kimse daha yüksek aidat ödemek istemez.
KÖPEK BESLEYENLER DİKKAT
Yönetim planlarında aidat dışında hayvan beslemek gibi konular da düzenlenir. Örneğin köpeğiniz var. Yeni bir eve kiracı olarak taşındınız. Yönetim planını incelemediniz. Yönetim planında ‘Hayvan beslenemez’ yazıyorsa, besleyemezsiniz. Rahatsız olduğunu söyleyen komşularınızdan birinin ihtarı üzerine kira akdiniz feshedilir, köpeğinizle birlikte daireden tahliye edilirsiniz.”
ASANSÖR HUKUKU
Okurum E.A.’nın ilginç sorusu şöyle: “11 yıllık evliyim ve bir çocuğumuz var. Eşim yabancı ve yıllardır alkol problemi var. Önceki eşimden de bir çocuk sahibiyim ve nafaka ödemekteyim. Yurtdışında alkol tedavisi gördü ve son iki senedir içmiyordu ancak yeniden içmeye başladı. Herhangi bir malı mülkü yok. Alkole başlamasını kendisini güvensiz hissetmesine bağlıyor. Ama ben biliyorum ki alkol onun için hastalık.
EVLİLİĞİMİ KURTARMAK İÇİN
Evliliğimi kurtarma adına geri dönülemez bir mülk paylaşımı yapacağım ama alkol yüzünden boşanma gerçekleşir ise de daha fazla yükümlülük altına girmek istemiyorum. Yardımınızı isteyeceğim konu şu:
EVİ GERİ ALACAĞIM
Yaklaşık değeri 1 milyon 800 bin TL’lik bir evi onun üzerine yapmayı düşünüyorum. Tek şartım alkol kullanmaması. Alkol kullandığı takdirde, vermiş olduğum evi geri alacağım. Sadece alkole bağlı boşanma olursa, kendisinin boşanmaya bağlı haklarından vazgeçtiğini kabul etmesini de isteyeceğim. Bu şekilde bir noter huzurunda imzalanacak karşılıklı taahhütname kapsamında anlaşma geçerli olur mu? Geçerli ise alkol içip içmediğini fotoğraf ya da video ile ispat etmek benim için yeterli midir?”
AVUKAT: MÜMKÜN DEĞİL
E.A.’nın sorusunu aile hukuku alanında uzman olan emekli Yargıtay üyesi Ankara Barosu avukatlarından Mustafa Ateş şöyle yanıtladı: “Bu şekilde bir anlaşma yapmanız mümkün değil. Böyle bir sözleşme hiçbir şekilde geçerli olmaz. Yapsanız da hukuken geçerli olmaz. Bu sebeple noterde yapılmasının da sonuca bir etkisi yoktur. Örneğin kadına evi verdik. Ama dedik ki, ‘Alkole bağlı boşanmaya sebep olursan boşanmaya bağlı maddi ve manevi tazminat ile yoksulluk nafakası isteyemezsin.’
TAZMİNAT İSTEYEMEZ
KREDİ faizlerindeki rekor düşüş ve cazip ödeme koşulları, vatandaşları ev almaya ya da evini değiştirmeye yöneltti. İnşaat projelerine de eski evlere de talep arttı. Birçok okurum, yeni başlamış inşaat projelerinden ya da eski ev alırken nerelere dikkat edilmesi gerektiğini soruyor.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı avukat Ali Güvenç Kiraz’a okurlarımın bu konudaki sorularını yönelttim. Uyarıları şöyle:
BİTMİŞ VE İSKÂNI ALINMIŞ EV SATIN ALIN
“Ev almak isteyen vatandaşlarımıza en önemli uyarım; bitmiş, iskânı alınmış taşınmazı tercih etmeleridir. Çünkü iskânı alınmış taşınmazın niteliği belirlenmiştir. Kaçağı, imara aykırılığı olmayan taşınmaz demektir.
SÖZLEŞMEYİ NOTERDE YAPIN
Vatandaşlar daha ekonomik olacağı düşüncesi ile inşaat halindeyken, tamamlanmamış ev de satın alıyor. Tüketici Kanunu’na göre bu ön ödemeli konut satışıdır. Bu evleri satın alırken ise mutlaka sözleşmenizi noterden yapın. Adi yazılı sözleşme yapmayın. Tapuya şerh ettirin. Çok basit bir harcı ödemekten kaçınarak zorda kalmayın.
TAPUYA BAKIN