×
NORMALLEŞME ile birlikte ülkemizde deniz kenarlarına tam bir ‘tatil göçü’ yaşanırken, yazlık site sakini okurlarımdan, dairelerin otel odası gibi günlük hatta saatlik kiralanmasına dönük şikayet mailleri yağıyor. Okurlarım,“Günlük kiralama engellenebilir mi? Sitemize giren çıkan belli değil. Kimlik Bildirme Kanunu’na göre bu kişilerin, kimliklerinin bildirilmesi gerekmiyor mu? Güvenlik kaygısı yaşıyoruz. Yöneticiler neden engel olmuyor?”diye soruyorlar. Okurlarımın bu ve benzer sorularını İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık şöyle yanıtladı:
KAÇAK OTELCİLİK FAALİYETİNE DÖNDÜ
Günlük kiralama aslında kaçak bir şekilde otelcilik faaliyeti. Büyük bir kayıt dışı ekonomik faaliyet. Sosyal bir yara halini aldı. Saatlik kiralama yapanlar bile var. Bu konunun idari, güvenlik, vergi gibi birçok boyutu var. Ancak, okurların soruları ışığında site-apartman sakinleri ve yöneticiler açısından değerlendireceğiz.
YÖNETİCİ GÜNLÜK KİRALAMAYI ENGELLEYEBİLİR Mİ?
Site ya da apartman yönetimi dairelerin günlük, haftalık kısa süreli kiraya verilmesini engelleyemez. Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre böyle bir yetkiye sahip değiller.
Site yönetiminin yetkileri sınırlıdır. Site yönetimi, kat malikine,“Şuna kiraya verme, buna ver. Kısa süreli verme, uzun süreli ver”diye dayatamaz. Aksi düşünce mülkiyet hakkına tecavüz olur. Ancak bunun yarattığı sorunların çözümü için bazı önlemler alınabilir.
ÇÖZÜM, YÖNETİM PLANINA YASAK KOYMAK MI?
ÖNCE okurum U.K.’nın sorusu: “Gerekli prosedürler sağlandığı takdirde sonradan balkon yapılabileceğine ilişkin yazınızı okudum. Fakat ben bağlı olduğum belediye ile konuyu görüştüğümde resmi olarak hiçbir şekilde yaptıramazsınız dediler. Bu yazıyı neye dayanarak yazdınız öğrenebilir miyim?”
Okurum U.K. ve birçok okurum mimari projede olmayan balkonun sonradan yaptırılıp yaptırılamayacağını soruyorlar. Daha önceki bir yazımda da belirtiğim gibi Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri ışığında mimari projede olmasa da binaya sonradan balkon yaptırılabilir. Ancak, iki önemli koşulun yerine getirilmesi şartıyla. İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Mustafa Şeref Kısacık, sonradan hangi koşullar altında balkon yaptırabileceklerini soran U.K. ve okurlarımın sorularını ayrıntılı olarak şöyle yanıtladı: “Kat malikleri ana taşınmazın bakımından, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaktan sorumludur. (KMK 19)
O nedenle; ruhsat ve projesinde bulunmayan bir balkonun sonradan yapılması için iki koşulun bir arada gerçekleşmesi gerekir. Bu koşullardan birincisi; balkon yapılmasına belediye/imar mevzuatının izin veriyor olması gerekir. Bir başka ifadeyle, yapılacak tadilat projesinin belediye tarafından kabul edilmesi gerekir.
DİKKAT YIKTIRILIR
İkinci koşul da maliklerin tümünün onayına ihtiyaç duyulmasıdır. Mevcut mimari projede değişiklik yapılabilmesi için, hazırlanacak olan tadilat projesine tüm kat maliklerinin onay vermesi gerekir. Bu iki koşul bir arada gerçekleşmeden projede olmayan balkon yapılamaz. Eğer yapılmışsa, herhangi bir kat maliki veya Genel Kurul’dan yetki almak kaydıyla yönetici balkonun yıkılmasını, projeye uygun hale getirilmesini isteyerek dava açabilir.”
Okurum U.K., avukat Kısacık’ın açıklamaları ışığında yeniden bağlı bulunduğu belediyeye resmi olarak başvurmalıdır. Belediyeden tadilat projesine izin verilmesini istemelidir. Ancak, ilgili belediye imar mevzuatı ve projeye göre balkon yapılması uygun değilse ve maliklerin tümünün onayı alınmamışsa; balkon yaptırabilmesi mümkün olmaz.
KOMŞU GÜRÜLTÜSÜNE YÖNETİCİ MÜDAHALE EDEBİLİR Mİ?
Apartman ve site yöneticileri, WhatsApp gruplarından, aidat borçlularının isimlerini paylaşıyorlar. Site ve apartman ilan panolarına daire adı, isim ve miktar belirtilerek, aidat borç listesi asılıyor. Yöneticiler dikkat edin. Çünkü, bu şekilde aidat borçlusu ilanı suç sayılıyor.
Denizli’de site yöneticisi Nail Çapar, aidat borçlularının listesini WhatsApp’tan yayınlayıp sonra da site ilan panosuna asınca sanık oldu. Önce Çapar’ın nasıl sanık olduğunu özetlemek istiyorum:
‘KİŞİSEL VERİLERİMİ İFŞA ETTİN’
Profesyonel site yöneticiliği yapan Çapar, aidat borcunu ödemeyenlerin listesini önce sitenin WhatsApp grubundan yayınladı. Bu listede, aidat borcu olanların isimleri ve karşısında borç miktarı yer aldı. Daha sonra Çapar, listeyi sitenin ilan panosuna astı. Listede adı geçen bir site sakini ise “Kişisel verilerini ifşa ettiği” iddiasıyla yönetici Çapar’ı, Denizli Cumhuriyet Başsavcılığı’na şikâyet etti. Şikâyet dilekçesi şöyleydi:
“Oturduğum siteye ilişkin WhatsApp grubumuz vardır. Bu grupta borçluların listesi yönetici tarafından yayınlanmaktadır. Yönetici olan Nail Çapar grupta borçlu listesini yayınlayarak benim kişisel bilgilerimi ifşa etmektedir. Borç miktarı da hatalıdır. Bu şekilde bilgim ve rızam olmaksızın ismimin oturduğum dairenin numarasını içerir borç listesini grupta yayınlayan Nail Çapar isimli şahıstan şikâyetçiyim.”
SAVCILIK HAKLI BULDU
Savcılıkta ifade veren Çapar ise suç kastı olmadığını ve yönetici olarak görevini yaptığını savundu. Kişisel verileri ifşa iddiasını da reddetti. Bilim bakalım savcılık kimi haklı buldu? Şikâyetçiyi.
Sivil inisiyatif oluşturma ve güçlerini birleştirme kararı alan tesis yönetim dernekleri ve tedarikçileri, Profesyonel Tesis Yöneticileri Derneği’nin (PTYD) Ankara Üniversitesi ile işbirliği yaparak düzenlediği çalıştayda buluştular.
Abant’ta geçtiğimiz hafta sonu yapılan ve benim de katıldığım 1. Profesyonel Tesis Yöneticileri ve Tedarikçileri Çalıştayı’nda, altı tesis yönetim derneğinin başkanı, sektörün sorunlarını çözmek için birlikte çalışma kararı verdiler. Ortak yönetim kurulu yaparak yol haritası belirlediler.
Çalıştayda, gayrimenkul yönetiminin geleceğinden, tesis yönetim firmalarının sertifikalandırılması ve standardizasyonuna, vergilendirmeden, Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında sektörde yaşanan sorunlara, sitelerde atık yönetiminden, asansörlerin işletilmesine kadar birçok konu tartışıldı. İnteraktif olarak yapılan çalıştayda dernek üyelerinden daha önceden toplanan yüzlerce soru akademisyenler, dernek üyesi uzman hukukçular ve bürokratlar tarafından yanıtlandı. Sorular ve çözüm önerileri kayıt altına alındı ve raporlanacak.
YP’NİZİ TAPU MEMURUNDAN ALABİLİRSİNİZ
PTYD üyesi Murat Erdoğan’ın başkanlık ve moderatörlük yaptığı, Şebnem Schaefer’in sunuculuğunu üstlendiği çalıştayda, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanı Hasan Çelik, tapu ve kadastro ile ilgili soruları yanıtladı. Çelik, “apartmanların anayasası” niteliği taşıyan yönetim planını (YP) vatandaşların gayrimenkul satışı sırasında isterlerse tapu memurlarından alabileceklerini söyledi. Çelik, bir başka soru üzerine tapuda 3 boyutlu dönemin başlayacağını belirterek, yeni uygulamayı bakın söyle anlattı:
TAPUDA 3 BOYUTLU DÖNEM
“‘Üç boyutlu kent modelleri ve kadastro projesi’ ile satın alınması planlanan bir ev, balkonundan mutfağına santim santim üç boyutlu sanal ortamda görebilecek. Amasya ilinde bir örnek çalışma yapıyoruz. Havadan çekilen fotoğraflar ve yerden yapılan ölçümlerle imar işini üç boyutlu hale getiriyoruz. Belediyelerinin verdikleri yapı ruhsatları, tapu kadastro verileri anlamlı bir bütünlüğe dönüştürülüyor. Vatandaşlarımız artık bir tıkla satın almak istediği gayrimenkulun coğrafi bilgisi, ada parsel numarası, üzerinde ipotek, kısıtlama olup olmadığının yanısıra, mimari projesini de görebilmektedir. O daire kaçıncı katta, hangi cephede, kaç oda, mutfağı kaç metrekare bir tıkla sanal ortamda webtapu üzerinden incelenebiliyor. Malsahibinin webtapu üzerinden yetki vermesi halinde, emlakçı da görebilmektedir. Amasya’daki bu uygulama Türkiye çapında yaygınlaştırılacak. Arşivlerimizin dijitalleştirilmesi çalışmamız da devam etmektedir. Bu çalışmanın tamamlanması ile YP’larının da dijital ortamda sunumu sağlanacak.
YP’LARI DENETLENMELİ
Önce okurum F.G.’nin sorusu:
“Bizim sitede, uzun süredir, salgın nedeniyle genel kurul yapılamadı. Normal aidatı ödüyoruz. Yönetim kurulu ayrıca demirbaş gideri istiyor. Ama bu demirbaş giderinin neden toplandığını bilmiyoruz, bizlere bilgi verilmiyor. Yönetim kurulunun demirbaş gideriyle ilgili bilgi ve belgeleri maliklere ayrıntılı olarak açıklaması gerekmez mi?”
Apartman ve sitelerde toplanan aidat ve demirbaş giderlerinde mahsuplaşmanın ne olduğu ve nasıl yapılacağı ile ilgili çok sayıda soru geldi. Okurum F.G.’nin sorusu ile benzer tüm sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Üyesi avukat Beste Demirhan yanıtladı. Demirhan’ın sorularınıza verdiği yanıtlar şöyle:
- Ortak gider avansı (ödenecek aylık aidat miktarı) neye göre belirlenir?
Genel kurul ya da yönetim kurulu tarafından işletme projesi yapılır. Bu işletme projeleri genelde bir yıllık yapılır ve sitenin olası tüm giderleri ve gelirleri buraya yazılır. Sonra da her bağımsız bölüme düşen aylık avans miktarı belirlenir.
- Aidat miktarı belirlenirken büyük daire-küçük daire ayrımı yapılır mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre personel giderleri eşit, diğer giderler ise arsa payı oranında paylaştırılır. Ancak, ‘aidat paylaşımı yönetim planı’ farklı şekilde de düzenlenebilir. Tüm giderler metrekareye göre, arsa payına göre, eşit ödenecek şekilde ve benzeri şekillerde belirlenebilir.
-
Boşanma aşamasında olan, boşanan, nafaka ödeyen ve nafaka alan okurlarımdan yeni nafaka düzenlemesinin ne şekilde olduğu ve Meclis kapanmadan çıkarılıp çıkarılamayacağı konusunda çok sayıda soru geliyor. Bu soruyu yanıtlamadan önce mevcut nafaka sistemini özetlemekte yarar var. Bakın şöyle:
Yoksulluk nafakasının bir yıl süreyle verileceğine yönelik düzenleme 1988’deki değişiklikle süresiz hale getirildi. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 175. maddesinde “Boşanma yüzünden yoksulluğa düşecek taraf, kusuru daha ağır olmamak koşuluyla geçimi için diğer taraftan mali gücü oranında süresiz olarak nafaka isteyebilir. Nafaka yükümlüsünün kusuru aranmaz” düzenlemesi yer alıyor.
MAHKEME SÜRESİZ NAFAKAYI KALDIRABİLİYOR
TMK’ya göre yoksulluk nafakası, alacaklı eşin yeniden evlenmesi veya taraflardan birinin ölümü halinde kendiliğinden ortadan kalkıyor. Alacaklı eşin evlenme olmaksızın fiilen evliymiş gibi yaşaması, yoksulluğunun ortadan kalkması veya haysiyetsiz hayat sürmesi halinde ise yükümlünün talebiyle mahkeme kararıyla ortadan kaldırılabiliyor. Tarafların mali durumlarının değişmesi veya hakkaniyetin gerektirdiği hallerde de aylık nafaka ödemesinin artırılması veya azaltılmasına yine mahkemece karar verilebiliyor. Somut olaya ve dosyaya göre hâkim yoksulluk nafakasını kaldırabiliyor, azaltıp, artırabiliyor.
NAFAKA DÜZENLEMESİ 5. PAKETE KALDI
Hükümet ise boşanma sonrası her iki tarafı da mağdur etmeyecek, uygulamadaki aksaklıkları giderecek şekilde “Nafaka ödeme sisteminin adil bir hale getirilmesi” için üç yıldır çalışma yürütüyor. Taslak çalışmada, kadının yaşı da dikkate alınarak; nafakada üst sınır belirlenmesi ya da evlilik süresinin esas alınması üzerinde duruluyor. Bu çalışma TBMM’ye sunulan dördüncü pakete yetişmedi. 15 Temmuz’a kadar çalışması planan TBMM kapanmadan yeni bir nafaka düzenlemesinin getirilmesi de beklenmiyor.
MAHKEMEDEN İLGİNÇ NAFAKA KARARI
Yeni nafaka düzenlemesi beşinci yargı paketine bırakılıp yeni yasama yılına ertelenirken, mahkemeden ilginç bir örnek karar çıktı. Ankara Çubuk Asliye Hukuk Mahkemesi, aile mahkemesi sıfatıyla baktığı bir boşanma davasında, 25 yıllık ev kadını F.G.’ye, aylık değil bir defaya mahsus ve toptan 30 bin lira yoksulluk nafakası ödenmesine hükmetti. Davacı koca E.T.’nin avukatı
Kademeli normalleşmeye geçtiğimiz pandemi sürecinde site genel kurullarının nasıl toplanacağı, kararların nasıl alınacağı, apartman girişine duyuru asılması veya e-posta ile genel kurul çağrısı yapılıp yapılmayacağı, binlerce kişinin yaşadığı sitelerde salgın tedbirlerine uygun sınırlı sayıda kişiyle, toplantı yapılarak karar alınıp alınamayacağı gibi merak edilen sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık’a sordum. Özetlediğim sorularınızı avukat Kısacık tüm ayrıntılarıyla yanıtladı:
1) Sitelerde en yetkili organ hangisidir?
Sitelerde, Kat Malikleri Kurulu veya (o sitede varsa) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, en yetkili organdır. Bu iki kurulu kısaca Genel Kurul (GK) olarak tanımlayabiliriz. Siteler, GK’larda alınan kararlara göre yönetilir (KMK 27, 69). Site yönetim kurulunu, denetim kurulunu bu kurul seçer. Geçmiş dönem faaliyetlerini, yeni dönemde yapılacak işleri ve buna göre belirlenecek işletme projesini bu kurul belirler.
2) Aidatı kim nasıl belirler?
İşletme projesinin içerisinde dairelerin ve işyerlerinin ödeyeceği aylık ortak gider avansı (aidat miktarı) son ödeme günü, gününde ödenmemesi halinde alınacak gecikme tazminatı ve/veya faiz oranı vb. hususlar bu kurulca kararlaştırılır. GK’nın aldığı kararlar (yeni bir kararla kaldırılmadığı veya mahkeme kararıyla iptal ettirilmediği sürece) tüm site sakinlerini bağlar.
3) Site genel kurulları ne zaman toplanır?
Site GK’larının ne zaman toplanacağı site yönetim planında (SYP) yazar. Eğer SYP’nda herhangi bir tarih yazılmamışsa, GK’lar her yıl ocak ayında olağan toplantısını yapar. Toplu yapılarda GK’lar iki yılda bir, ikinci takvim yılının ilk ayı içerisinde (ocak ayında) toplanır. Yönetim planlarında olağan toplantıların yılda birden, toplu yapılarda iki senede birden fazla yapılması öngörülebilir. Yine aynı şekilde olağan GK’ların ocak ayı dışında başka bir tarihte yapılması da kararlaştırılmış olabilir. Örneğin yazlık siteler ocak ayında GK yaparsa çoğunluk başka şehirlerde yaşadığı için toplantıya katılamazlar. O nedenle, çoğu yazlık site GK toplantılarını okulların kapatılmasını da dikkate alarak, 15 Haziran’dan sonra yaparlar.
İÇİNDE okul, spor salonu, yüzme havuzu, karakol, AVM, otel bulunan kompleks yapıdaki siteler artık apartman mantığı ile yönetilemeyen birer tesise dönüştü. Dünyada ve Türkiye’de bu alanda hızla büyüyen ve adı öne çıkan bir sektör var. Tesis yönetimi sektörü.
Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği’nce (TRKTYD) İstanbul’da geçen hafta düzenlenen “2. Tesis Yönetim Çalıştayı ve İş Zirvesi”nde, bütün alt sektörleri de kapsayacak şekilde sektörün sıkıntıları ve geleceği ile hizmet alan konumundaki “tesis sakinlerinin” sorunları ve beklentileri tartışıldı.
Sitelerde güvenlikten, site yönetimlerinin kişisel verileri korumak için yapması gerekenlere, atık yönetiminden, ısıtma ve asansör sistemine kadar tüm konular masaya yatırıldı. Oturumlara ilgili bakanlıklardan uzman kamu görevlilerinin yanı sıra akademisyenler, iş dünyasından isimler konuşmacı olarak katıldı.
1.2 TRİLYON DOLARLIK SEKTÖR
Benim de katıldığım, moderatörlüğünü Uludağ Üniversitesi Sürekli Eğitim Merkezi Eğitmeni Muzaffer Ulaşdı’nın yaptığı “Sektöre Genel Bakış” oturumunda geçen yıl Avrupa Tesis Yönetim Ağı (EuroFM) Yönetim Kurulu üyeliğine seçilen Levent Alatlı’nın sunumu ilgi çekiciydi. Sektöre standart ve yasal düzenleme getirilmesinin önemine vurgu yapan Alatlı, 2018’de yapılan bir araştırmaya göre dünya tesis yönetim pazarının 1.2 trilyon dolar, Türkiye pazarının 6.1 milyar dolar olduğunu anlattı. Alatlı, Ankara Üniversitesi ile Norveç Teknik Ünivesitesi’nce yapılan yeni bir araştırmaya göre ise Türkiye’de bu alanda çalışan en az 1 milyon kişi olduğu dikkate alındığında, sektör büyüklüğünün 15-18 milyar dolar olarak hesaplandığını aktardı.
YÖNETİCİ TOPLANTISIZ AZLEDİLEBİLİR Mİ?
Pandemi sürecinde sitelerde genel kurulların toplanamaması, ilk toplantıda yeterli çoğunluğun sağlanamaması yüzünden yönetici değişikliklerinin yapılamaması sorunu da tartışılan konular arasındaydı. Çalıştaydaki oturumlara başkanlık yapan Maltepe Üniversitesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Başkanı Prof. Dr.