×
Birçok okurumdan fahiş düzenlenen faturalar ve ‘Mafyavari’ site yönetimine karşı ne yapılabileceği yönünde sorular geliyor. Peki bu sorun neden kaynaklanıyor? Nelere dikkat etmek gerekiyor? İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın yanıtları ve değerlendirmeleri şöyle:
SİTE YÖNETİMİ SORUNU ÇOK BOYUTLU
“Son yıllarda site yönetimleriyle ilgili sorunlar o kadar arttı ki, hukuk davalarıyla çözülemeyecek boyutlara ulaştı maalesef. Polisiye tedbirler, ceza kovuşturmaları devreye girmeye başladı. Bazı ‘Genel Kurul’lar (GK) polis nezaretinde yapılıyor. Geçenlerde polis tarafından İstanbul’daki bir siteye operasyon düzenlendiğini medyadan öğrendik. Sitelerin iyi yönetilememesi, yönetime gelenlerin gitmek bilmemesi, hatta site sakinlerine karşı baskı kurmaları, zorbalığa başvurmaları sorunun dışa yansıyan bir yüzü sadece. Bu sorunun eğitimden yasal düzenleme eksikliğine kadar birçok boyutu var. İnsan yaşamını bu kadar yakından ilgilendiren bu alan üniversitelerde ya hiç okutulmuyor veya bir-iki dersle geçiştiriliyor. Site yönetimlerine dönük eğitimler ise neredeyse hiç verilmiyor.
BU ALANDA ÇALIŞMA YAPILMALI
Türkiye Barolar Birliği (TBB) ve barolar olmak üzere, hukuk kurumları bu konuya yeterince eğilmiyor. Barolarda ve TBB’de bilimsel ve eğitimsel çalışmalar yapmak, yasa teklifleri hazırlamak, uzman hukukçu/bilirkişi yetiştirmek, genç hukukçuları bu alana yönlendirmek üzere komisyonlar kurulmalı, üniversitelerle, kamu kurumlarıyla ve ilgili sivil toplum kuruluşlarıyla ortak çalışmalar yapılmalıdır.
ÖZEL MAHKEME YOK, UZMAN HÂKİM YOK
Kat mülkiyeti alanında uzman mahkeme, hâkim yok maalesef. Bunlar olmayınca da uyuşmazlıkların çözümü imkansız hale geliyor. Kararların zamanında ve doğru verilmemesi vatandaşın adalete olan güvenini sarsıyor. Uzman bilirkişi olmaması da ayrı bir sorun. O ilde uzman bilirkişi olmadığı için çoğu zaman bilirkişi raporu alınabilmesi için uzak illerdeki bilirkişilere dosya gönderiliyor. Bu da davaların uzamasına neden oluyor.
KMK’DAKİ HANGİ DÜZENLEMELER SORUN YARATIYOR?
Geçen hafta aidatın nasıl belirleneceğine ilişkin sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtlamıştı. Bu hafta da aidat dosyasına devam ediyorum. Sorularınız ve avukat Kısacık’ın, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri ışığında verdiği yanıtlar şöyle:
Okur S.B.: Apartman yöneticisiyim. Giriş kattaki kiracı aidatı ödemiyor. Ev sahibi ise “Kiracımdan aidatı isteyin” dedi. Kim ödemekle sorumlu?
“KMK’nın 20. maddesine göre apartman ve sitelerdeki ortak gider avansından (aidat) ilk ve asıl sorumlu her zaman kat malikidir. Kiracının sorumluluğu kira borcu kadardır. Kat maliki, yöneticiye ‘Aidatı benden istemeyin, kiracımdan isteyin’ diyemez. Her ay kira bedelini nasıl alıyorsa, aidatın ödenip ödenmediğini de takip etmelidir.
İŞLETME PROJESİ OLMADAN AİDAT TOPLANABİLİR Mİ?
Okur A.A.: 122 daireli sitede oturuyorum. Yönetim kurulu toplantı yapmadan, işletme projesi hazırlamadan aidat topluyor. Bu mümkün mü?
Kat mülkiyetine tabi bir site ya da apartmanda aidat ya da para ancak kesinleşmiş işletme projesine göre toplanabilir. Bir sitenin 1 yıllık gelir ve giderlerini gösteren işletme projesi istisnalar hariç Genel Kurul’da (GK) görüşülür ve kabul edilir. Her bağımsız bölümün ödeyeceği aylık aidatın miktarı, son ödeme günü, gününde ödenmediğinde uygulanacak gecikme tazminatı/faiz oranı bu işletme projesinde gösterilir. Eğer GK’da bir işletme projesi kabul edilmemişse, işletme projesini yönetici hazırlar. İşletme projesi kat maliklerine tebliğ edilir ve 7 gün içinde itiraz olmazsa işletme projesi kesinleşir. Kesinleşmiş işletme projesi dışında aidat toplanamaz.
Okur Z.K.: Adil bir aidat paylaşımı nasıl yapılabilir?
ÖNCE okurum Ş.T.’nin sorusu: “132 dairelik bir sitede olağanüstü toplantı çağrısı sonrası ikinci toplantıya sadece 27 kişi katılmış. ‘Daire sakinlerinden, park, akan bina çatı onarımı için 1200 TL toplanmasına, aidat ödemeyen maliklerin borçlarının silinmesine’ diye karar alınmış. Ben bu toplantıya katılmamıştım. 132 dairelik sitede ikinci toplantıya en az kaç kişi katılmalıdır ki karar alınabilsin? Ödenmeyen aidat ve diğer demirbaş gibi borcu toplantıya katılan 27 kişi affedebilir mi? İtiraz için ne yapabilirim?”
Sitelerde kiralarla yarışan yüksek aidatlar tartışma yaratıyor. Ş.T. başta çok sayıda okurum site genel kurulunda (GK) aidat artışının kaç kişinin katılımıyla ve nasıl yapılacağını, ek aidat istenip istenemeyeceğini, belirlenen aidata itirazın ne şekilde yapılacağını öğrenmek istiyor. Aidatla ilgili merak edilen bu konuları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı:
İŞLETME PROJESİ NE DEMEK?
“Apartman ve sitelerin yönetiminde en yetkili organ Kat Malikleri Kurulu’dur. Eğer sitede temsilciler kurulu varsa, Kat Malikleri Kurulu’nun görev ve yetkileri Temsilciler Kurulu’na verilmiş olabilir. Her iki kurulu da kapsayacak şekilde Genel Kurul (GK) tanımını kullanacağız.
Bir sitenin 1 yıllık gelir ve giderlerini gösteren işletme projesi GK’da görüşülür ve kabul edilir. Her bağımsız bölümün ödeyeceği aylık ortak gider avansının (aidatın) miktarı, son ödeme günü, gününde ödenmediğinde uygulanacak gecikme tazminatı/faiz oranı bu işletme projesinde belirtilmelidir. Belirtilmeyen hususlarda Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri uygulanır. Eğer GK’da bir işletme projesi kabul edilmemişse, işletme projesini yönetici hazırlar.
İŞLETME PROJESİ TEBLİĞ EDİLMELİDİR
İster GK’da kabul edilsin, ister YK hazırlamış olsun, işletme projesi kat maliklerine ve bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilmelidir. GK’da kabul edilen işletme projesinin GK’a katılanlara tebliğ edilmesi ise şart değildir.
İSTANBUL, Ankara başta olmak üzere birçok büyük kentteki okurlarımdan apartman hatta sitelerdeki bazı katların kaçak yapıldığı şikayeti geliyor. Bazı okurlarım, Yapı Kayıt Belgesi alarak kaçak katta oturan maliklerin boya, yalıtım, çatı tamiratı, merdiven tadilatı gibi ortak alanlardaki tamirat-tadilat giderlerine “Tapumuz yok” diye katılmak istemediğinden yakınıyor. Kaçak kattaki okurlarım ise bu belgeyi tapuya nasıl dönüştürebileceklerini soruyorlar. Önce bu sorunları özetleyen okurum A.S.’nin örnek sorusu:
4 KATLI BİNANIN SON KATI KAÇAK
“27 yıllık 4 katlı bir binada yaşıyorum. Son katı sonradan kaçak çıkılmış ve Yapı Kayıt Belgesi alınmış. İlk 3 katın yapı kullanma izni (iskanı) alınmış ve kat mülkiyetine geçilmiş. Bulunduğumuz binanın dış cephe boyası, iç bina ortak alanların boyası, merdivenlerin mermerle kaplaması ve damın su sızdırmazlığının tamiratı yaptırılacak. Son katın maliki elinde tapu olmadığını söyleyerek bu giderlere ortak olmak istemiyor. Yasal olarak icra yoluyla bu giderleri kendilerinden tahsil edebilir miyiz? Bulunduğumuz caddede 3 kat imar izni var. 4’üncü kattaki daire sahibi yasal olarak kat mülkiyetine geçemiyor. Bu sebeple aşağıdaki daire sahiplerinden arsa payını değiştirmek ve arsada pay almak için muvafakatname istiyor. Bunu verebilir miyiz?”
YKB MÜLKİYET HAKKI VERİR Mİ?
Okurum A.S.’nin sorusu ile kaçak çıkılan katların hukuki durumuna ilişkin soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı: Bakın şöyle: “Okurumuzun sorusundan anladığımız kadarıyla, son kat için kamuoyunda ‘İmar Barışı’ diye anılan yasadan yararlanılarak, sonradan Yapı Kayıt Belgesi (YKB) alınmış. Öncelikle değerlendirilmesi gereken husus bu belgenin ne tür bir koruma sağladığı ve nasıl tapuya dönüştürüleceğidir. İmar Kanunu’na 11 Mayıs 2018’de geçici 16. madde eklendi. Bu maddeye göre 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılan ruhsatsız veya ruhsat ya da eklerine aykırı yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya yetkilendirilen kurum ve kuruluşlara (belirlenen süreye kadar) başvurulması ve istenen bedelin yatırılmasından sonra YKB verildi. YKB, sadece kamu kuruluşları açısından binaya dair bir koruma getirdi. YKB alınan yapılar artık kamu tarafından yıkılmayacak, elektrik-su bağlanmasına izin verilecek. Ancak, YKB’nin alınmış olması kazanılmış bir mülkiyet hakkı sağlamaz. Bina maliklerce veya doğal afet sonucu yıkılırsa; YKB sahibi lehine kazılmış bir hak söz konusu olmaz. Bina yıkıldıktan sonra yeniden yapılmak istendiğinde, imar mevzuatı üç kata izin veriyorsa, yeni bina yine üç katlı yapılır. YKB sahibi istese de 4. kat yapılamaz. YKB bina yıkılana kadar geçerli olur ve koruma sağlar.
ORTAK GİDERLERE KATILMAK ZORUNDA
İç-dış cephenin ve ortak alanların boyası, merdivenlerin mermerle kapatılması, çatı onarımı yapılması gibi giderlere 4. katın malikinin de katılması zorunludur. Tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı olmasa da o çatı katında bir aile yaşıyor ve bu yapılacak işler onu da ilgilendiriyor. Hatta, giriş kat-orta kat bağımsız bölüm sahiplerine göre; çatının onarılması, merdivenlerin mermerle kaplanması gibi işler çatı katındaki aileyi daha çok ilgilendiriyor. Çünkü, onların daha çok işine yarayacak.
Önce üç okurumun üç örnek sorusu:
H.S: Bizim apartmanın altındaki dükkana veteriner muayenehanesi açılıyor. Fakat gerçekte klinik olarak işletecekler. Röntgen cihazı olacak, ameliyat yapılacak. Binada radyasyon yayacak cihaz istemiyoruz. Nasıl bir yol izlemeliyiz?”
İ.Ö: Ben size 3 katlı bir apartmanın 6 dairesi adına yazıyorum. Binamızın altında yemek şirketi açılacak. Bu yemek şirketi 24 saat çalışacağını ve bizden izin almaları gerekmediğini iddia ediyor. Belediyeden net bir sey söylemiyorlar. Bize PTT ile ihtar yolladılar, ‘hak talep edemezsiniz’ diyorlar. Bu işyeri açılırken kat maliklerinden izin alınması gerekmez mi ?
F.Ö: Tapuda dükkanım işyeri olarak geçiyor. Pastane ve imalathane açmak istiyorum. Ruhsat başvurusu yaptım. Fakat apartman sakinleri dilekçe verdikleri için ruhsat alamadım. Belediye ‘imza topla gel’ dedi. Buna gerek var mı?
APARTMANDA İSTEYEN İSTEDİĞİ İŞYERİNİ AÇAR MI?
Apartman sakini okurlarım binalarının altındaki koku, gürültü yayan ve aşırı yoğunluk yaratan dükkanlardan şikâyetçi. Dükkan sahipleri de bu tarz işyerlerine karşı çıkan kat maliklerinden yana dertli. Bu konuyla ilgili tüm sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) yönünden yanıtladı. Bakın yanıtı nasıl:
“Bir apartmanda veya sitede isteyen istediği şekilde işyeri açamaz. Apartmanda hangi iş yerlerinin açılabileceği hangilerinin açılamayacağını KMK’nın 24. maddesi açıkça düzenlemektedir.
1- OTOPARK PAYLAŞIMI NASIL YAPILMALI?
Apartman, iş hanı ve site gibi toplu yaşam alanlarının en önemli sorunlarından biri otoparkların yetersizliğidir. Birçok yasal düzenlemeye rağmen ya otopark yapılmamakta ya da yetersiz kalmaktadır. İnşaat firmaları her bağımsız bölüme asgari 1 araçlık otopark yeri ayırmalıdır.Yeterli otopark yeri olsa dahi, bu defa bazı site sakinleri, 2-3 aracını park etmekte, diğerlerine yer kalmamaktadır. Yer bulamayanlarla, fazla yer işgal edenler arasında tartışma çıkmakta bu da ortak yaşamı çekilmez hale getirmektedir.
KROKİ ÇİZDİRİP, NOTERE TASDİK ETTİRİN
Çözüm aslında çok basit. Otopark yerleşim şeması önceden belirlenmemişse, bir harita mühendisine kroki çizdirilerek, her bağımsız bölüme tahsis edilen otoparkın yeri belirtilir. Bu kroki noterden tasdik ettirilir. Kat Malikleri Kurulu’nda/Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda 5’te 4 oyla kabul edilerek, Yönetim Planı’nın (YP) eki olarak tapu kaydına işlenir. Böylece, otopark tartışması tümüyle ortadan kalkar. İnşaat projesinde, vaziyet planlarında, belediye ve tapu kayıtlarında, ‘otopark yerleşim ve paylaşım şekli’nin baştan belirlenmesi ise çok daha iyidir. O binadan ev, iş yeri alanlar baştan bu durumu kabul ederek satın alacakları için hiç kimsenin itiraz hakkı olmaz. Bu tür uyuşmazlıkların çıkmaması için inşaat yapılırken resmi belgelerde ve Yapı Planı’nda bağımsız bölümlere otoparkta ayrılan yerle ilgili düzenlemeler yapılmalıdır. Böyle bir düzenleme yapılmamışsa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) ilgili maddeleri devreye girer.
2-YEŞİL ALANA KAPALI OTOPARK YAPILABİLİR Mİ?
Yeşil alan boş bir alan ise, çocuk parkı, piknik alanı, spor alanı vb. ve özel bir amaca özgülenmemişse; KMK’nun 42. maddesi uyarınca, maliklerin tamamının sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacakları kararla oraya otopark yapılabilir. Ancak, orası özel bir amaca özgülenmişse oy birliği ile karar gerekir.
3-
Önce bu soruları özetleyen okurum C.H.’nin sorusu: “Altı parsel üzerine kurulu sitemizde 22 konut var. Siteye havuz yaptırılmak isteniliyor. Yapım bedeli olarak 100.000 TL belirlenmiş. Benim bulunduğum parselin dışındaki bir parsele havuz inşa edileceğinden dolayı para vermeyeceğimi söyledim. Böyle bir havuz yaptırılabilir mi? Bu havuzun yapım bedelini ödemek zorunda mıyım?”
SİTE TOPLU YAPI MI?
Avukat Mustafa Şeref Kısacık, sitelerine sonradan havuz yaptırmak için nasıl bir yol izlemeleri gerektiğini soran birçok okurum ile C.H.’nin sorusunu bakın şöyle yanıtladı: “Okur C.H.’nin sorusu ve benzer soruları doğru yanıtlamak için önce altı parsel üzerine kurulu 22 konutlu yerleşim yerinin niteliğinin tespiti önem taşıyor. Burası hukuki anlamda bir site, toplu yapı mı? Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) mı yoksa genel hükümlere mi tabi? 1965 tarihli KMK, tek parselde kurulu yerleşim yerleri bakımından geçerli bir yasaydı. 14 Kasım 2017’deki değişiklikle KMK’ya, ‘Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler’ eklendi. Ancak birden çok parselde kurulu siteler otomatikman toplu yapı sayılmadı. Bunun için yönetim planlarının toplu yapı hükümlerine uyarlanması ve yasanın aradığı diğer koşulların gerçekleşmesi gerekir. C.H.’nin öncelikle, sitesinin toplu yapı sayılıp sayılmadığını tapu müdürlüğünden öğrenmesi gerekir. Soruyu, toplu yapı olduğunu varsayarak yanıtlayacağız.
5’TE 4 YAZILI RIZA ŞART
İSTANBUL, Ankara ve İzmir gibi büyük kentlerde son aylarda kiralar fırladı. Ev sahipleri eski kiracılarını çıkarıp, dairelerini 2-3 katı fiyata kiraya vermeyi istiyorlar. Peki, kontrat süresi dolmadan kiracı çıkarılabilir mi? Eski kiracıya ev sahibi, “Ya istediğim kirayı öde ya da çık” diyebilir mi? 2021 yılı için yapılacak kira zammı ne kadar? Önce bu soruları özetleyen okurum G.Ç.’nin e-maili:
“2018’de İstanbul’a taşındık. Ev sahibim ile 2 yıllık kira sözleşmesi yaptık. Sözlü olarak, evden beş yıl çıkmayacağım şeklinde anlaştık. Kira artışını ilk yıl 100 TL, sonrasında 150 TL olarak belirledik. 2018’de 2100 TL ile daireye girdik. Ev sahibi, bankaya açıklamalı kira yatırdığım için kira vergisi ödediğini, İstanbul Havalimanı açıldığı için de evin piyasa fiyatının yükseldiğini belirterek, geçen yıl 700 TL zam istedi. Bu artışı kabul etmedik, sözlü anlaştığımız gibi 150 TL zam yaptık. Ev sahibim, bu yıl ise 2 bin 350 TL olan kiramı piyasa fiyatı olan 4 bin TL’ye çıkartacağını, kabul etmiyorsam hemen daireyi boşaltmamı istedi. Ben kendisine TÜFE oranında zam yapacağımı belirttim. Bu kadar yüksek kira artışı isteyebilir mi?”
KİRA ARTIŞI TÜFE ORTALAMASIYLA
Okurum G.Ç. ile çok sayıda okurumun benzer kira sorularını, İstanbul Barosu avukatı Mahir Orak yanıtladı. Bakın şöyle:
“1 Ocak 2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (Torba Yasa) uyarınca, kira sözleşmelerinde yapılacak artış bir önceki yılın TÜFE ortalaması ile sınırlandırılmıştır. Torba Yasa’nın 56. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi değiştirilmiştir. Buna göre; taşınmaz kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarının en fazla bir önceki yıl TÜFE ortalaması miktarında olmasına karar verilmiştir. Bununla birlikte, ilgili sözleşmede, taraflarca daha düşük oranda bir artış yapılması öngörülmüş ise kira artışı belirlenen oran üzerinden yapılacaktır.
HÂKİM KİRAYI NASIL BELİRLER?
Borçlar Kanunu 344. maddesi; ‘Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her 5 yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, ‘önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir’ hükmünü içerir.