Kentsel Dönüşümde, İzmir Modeli: “Halk Konut”

30 Ekim 2022 tarihinde, ilimizde meydana gelen deprem sonucunda,117 vatandaşımız hayatını kaybetmiş, 3550 adet ağır hasarlı bağımsız bölüm,8380 orta hasarlı bağımsız bölüm, 66311 adet bağımsız bölüm az hasarlı olarak tespit edilmiştir.

Kamusal ölçekte, hareket plânı ne idi ?
Çevre şehircilik ve iklim bakanlığı tarafından, ağır hasarlı bağımsız bölümler için proje alanları ilan edilmiş olup, hasar gören binalar teslim edilmiştir. Yine ağır hasarlı olan bağımsız bölümler için, şehir hastanesinin yukarısında rezerv alanı olarak ilan edilen bölümde konutların yapılmasına devam edilmektedir. Depremde hasar alan orta ve az hasarlılar için vatandaşlarımız müteahhitlerle görüşmeye devam ederken diğer taraftan TOKİ’nin açmış olduğu ofise de müracaat etmektedirler.

Plânlanan ile gerçekleştirilen arasındaki fark itibariyle, neredeyiz ?
Depremin üzerinden yaklaşık 22 ay geçmiş olmasına rağmen elde edilen sonuçlar tatmin edici değildir.

Bu yetersiz sonuçların, sebepleri ana hatlarıyla nedir ? Gelişmeler...
Son 1 yıldır Türkiye’nin yaşadığı ekonomik belirsizlik ve fiyat istikrarsızlığı inşaat maliyetlerini çok yukarı çekmiş ve depremzedelerin kendi konutlarını yaptırmaları oldukça zorlaşmıştır. Son aylarda Çevre Şehircilik ve İklim Bakanlığının kentsel dönüşüm kredilerinde yapmış olduğu olumlu değişikliklerle kredi miktarı yükseltilmiş, vâdelerin uzatılması konusunda değişiklikler yapılmıştır.

Ve ortaya böyle bir girişim çıktı... Bu modeli nasıl isimlendiriyoruz ?
Tüm bu yaşadığımız süreç sonucunda, İZDEDA (İzmir Depremzedeleri Dayanışma Derneği) olarak geçtiğimiz Kasım ayında Aytekin KESKİN, Bilal ÇOBAN öncülüğünde hazırlanan proje dosyamızla Büyükşehir Belediyesi’ne müracaat ettik. Belediye öncülüğünde kamusal bir yaklaşımla vatandaşlarımızın sağlam, güvenilir ve ekonomik bütçelerle, depreme karşı yaşayabilecekleri konut imalatı konusunda yeni bir model geliştirdik. Büyükşehir’e bağlı EGEŞEHİR A.Ş. İZBETON A.Ş. ve Bayraklı Belediyesi’ne ait BAYBEL A.Ş. iş ortaklığı girişimi ve depremde hasar görmüş binalardaki kat maliklerinin kurmuş olduğu kooperatiflerle HALK KONUT olarak isimlendirilen bir model çıktı...

Kooperatif ülkemizde eski, bilinen ve denenmiş bir yöntem. Yeni olan nedir ?
Kooperatifçilik ruhunu tekrar canlandıracak ve günümüz şartlarında yeni ekonomik yaklaşımlar içeren ve Türkiye’ye rol model olacak bu tasarımın son şeklini almasına, İBB Başkanı Tunç SOYER ve Bayraklı Belediye Başkanı Serdar SANDAL‘ ın çabaları öncülük etmiştir. Anafikir, 15 Haziran 2022 tarihinde Manavkuyu’da Dilber Apartmanı’yla başlayan süreç hızla ilerlemiş ve Çiçek Hanım Apartmanı ile daha da güçlenmiştir. HALK KONUT, şu anda kurulmuş olan 11 adet kooperatif ve tescili beklenen 10 kooperatifle, vatandaşlarımızdan hak ettiği desteği görmeye devam etmektedir.

Neden ilgi gördü ?
Kooperatif ortaklarının Kentsel Dönüşüm kredisi kullanırken karşılaştıkları en büyük sorunlardan birisi olan kredi kullanım şartları, belediye şirketlerinin vermiş olduğu garantörlük sayesinde kolaylaşmaktadır. Yine emsal artışıyla kazanılan bağımsız bölümlerin, kooperatif ortaklarının mülkiyetinde kalması, inşaat bitiminde bu bağımsız bölümlerin satılmasından elde edilen gelirin, kat malikleri arasında eşit olarak dağıtılması, sosyal devlet anlayışı ve kooperatifçilik ruhuna uygundur.

Kat malikleri arasında karar mekanizması nasıl işliyor ?

Kooperatif kurma seçeneği de, 2/3 çoğunluğun kararıyla işlerlik kazanıyor.

Başarı oranı nedir ?
Türkiye’de kentsel dönüşüm başarı oranı % 001 ve kooperatifleşme metoduyla 2022 yılı itibariyle konut imalatı % 1 seviyesindedir. Oysa bu oranların, (tüm gelişmiş ülkelerde ABD, İsviçre, Finlandiya gibi ülkelerde...) kooperatifler aracılığıyla toplam konutların % 60’lar civarında olduğu bilinmektedir. Bu modelin, âfet sonrası bina yapımları ve kentsel dönüşüme tâbi alanlarda yeni bir anlayışın önünü açarak, Türkiye’ye örnek olacağını biliyoruz. Depremde en çok hasar alan bölge olan Bayraklı’dan başlayarak, sadece bina kalitesi değil, aynı zamanda mimari ve semt karakteri olarak da, yeni bir dönemin başlamasını istiyoruz. Özellikle çevre psikologlarının insan ve doğa uyumlu önerilerini değerlendiriyoruz. Bu önerilerin mimari karakterle uyumlu, orta ve uzak gelecekte şehrin, bu tür sorunları tekrar yaşamasına engel olacak çalışmalara yön vereceğini düşünüyoruz.

Satır Aralarında Neler Var ?
HALK KONUT BİLGİLENDİRME MERKEZİ, Randevulu veya randevusuz olarak, (cumartesi günleri dahil) 08.30-19.00 saatleri arasında bilgi veriyor. İzmir Büyükşehir Belediyesi web sitesinden de, HALK KONUT olarak
Bilgi sahibi olabilirler.

HALK KONUT Modeli, CHP Parti Meclisi’nde, Portekiz’de, İzmir Kent Konseyi’nde tanıtıldı. İçinde bulunduğumuz Eylül ayında Kentsel Dönüşüm Çalıştayı’nın da gündeminde olacak..

“EN ÇOK SORULAN SORULAR VE YANITLARIYLA;
HALK KONUT MODELİ...”

1) Binamızı Halk Konut modeliyle yapmak istersek ilk ne yapmalıyız?

Kendi arsamız üzerinde tüm komşularımızla birlikte kooperatif olma kararı almamız gerekir.

2) Her kooperatif Halk Konut modelinde yer alacak mıdır?

Her kooperatif için 5 aşamalı bir eleme kriteri olacaktır , bu kriterlere uyan her kooperatif Halk Konut modeli içerisinde yer alabilir .

3) Her isteyen vatandaş kooperatif ortağı olabilir mi?

Depremde hasar almış binalarda oturan öncelikle arsa sahiplerinin kurduğu kooperatifler ortak alınmasıyla başlıyor , emsal artışından kaynaklı bağımsız bölümlerin elde edilmesiyle oluşacak fazla daireler için dışarıdan ortak alınabilir .

4) Halk Konut modelinde ödeme şekilleri nasıldır ?

Kooperatif ortakları tarafından kabul edilen mimari projelerin inşaat maliyetlerinin %25’i peşin olarak kooperatif hesabına yatırılır ,kalan %75 için kentsel dönüşüm kredisi kullanmak isteyen kooperatif ortakları bankalara müracaaat ederek kredi yoluyla ödeyebilir ,kredi kullanmak istemeyen kooperatif ortakları tek bir defada nakit olarak kooperatif hesabına kalan kısmı öderler.

5) Müteahhitler için istenen garantörlük kooperatifte nasıldır?

Geçici müteahhitlik belgesi alan kooperatifler İZBETON, EGEŞEHİR PLANLAMA ,BAYBEL ortak girişiminden herhangi birisinin bankalara vereceği garantörlük teminatıyla kooperatiflerin adına garantör olacaklardır .

6) Kooperatifler 10-15 yıl içerisinde mi konutları teslim edeceklerdir?

Arsaları kendi mülkiyetinde olan kooperatif ortakları inşaat maliyetlerini karşılama sürelerine bağlı olarak en kısa sürede inşaatları tamamlayıp ortaklarına teslim edeceklerdir, bu süre ortalama 3 yıl olarak planlanmaktadır.

7) Binalar yıkılmadan önce aynı katta ve cephede oturan komşular , nasıl kat planına dahil olacaktır ?

Yapılacak mimari projede arsa büyüklükleri uygun olanlar , eski kat ve cephelerinde aynen devam edeceklerdir . Projeleri değişen kooperatif ortaklarında kat cephe değişikliği olabilir.

8) Kooperatif inşaat maliyetleri sabit midir?

Tahmin edilen inşaat maliyetleri ekonomik istikrarla ve fiyat artışlarına bağlı olarak değişebilir.

9) Emsal artışından kaynaklı bağımsız bölümlerin mülkiyeti ve satışları nasıl olacaktır ?

Emsal artışından kaynaklı bağımsız bölümlerin mülkiyeti kooperatiflerde kalacaktır,kooperatif ortakları isterlerse kaba inşaat seviyesinde veya konutların teslimatından sonra bu bağımsız bölümleri satarak kooperatif ortakları arasında eşit olarak paylaştırabilir.

10) Belediyeye bağlı hangi şirketler ne iş yapacaktır?

EGEŞEHİR PLANLAMA :Teknik şartnamelerin hazırlanması
Avam proje ve mimari projelerin hazırlanması
İnşaat maliyetlerinin hazırlanması
Bankalarla olan ilişkiler
Teknik destek
Müşavirlik
Proje koordinasyonu sağlanması

İZBETON : İnşaat imalat sürecinin başlatılması
Taşeronların planlanması
Teknik destek
Proje kontrolü
Hakedişler

BAYBEL : Bayraklı Belediyesi ile ilgili projelerin takibi
Ruhsatlandırma
Yapı kontrol izin belgeleri
Denetim
Ferdileşme süreci