Gayrimenkul yatırımının yeni gözdesi Gürcistan
Hafta sonu Gürcistan’daydım, başkent Tiflis ve Batum vardı radarımda. O da ne! Sağım solum Türk. Öyle ki gittiğimiz bazı kafe ve otellerin sahipleri de öyle. Öğrendim ki turizm gelirlerindeki artış ve Birleşmiş Milletler Avrupa Komisyonu’nun 1.2 milyon kişinin yaşadığı başkent Tiflis’e ulaşım, barınma, alt yapı dahil birçok alanda Avrupa’nın örnek şehri yapmak için bütçe ayırması, Türk yatırımcının dikkatini de buraya çekmiş. Özellikle emlak piyasası... “Uçmuş” durumda. Gayrimenkul yatırımının yeni gözdesi Gürcistan’da hangi koşullarda ev sahibi olunuyor, Tiflis yaşamak için nasıl bir yer, ülkenin demografik yapısı ne? Gayrimenkul ve yatırım danışmanı Oğuz Kaan Karaer ile konuştum.
DÜNYANIN EN KOLAY İŞ YAPILAN 7. ÜLKESİ
Birinci Dünya Savaşı sonrası bağımsızlığını ilan eden Gürcistan 1921’de Sovyet Sosyalist Cumhuriyetler Birliğine dahil oldu, 1991’de bağımsızlığını ilan edene kadar da birlikte kaldı. Gürcistan için bir başka önemli dönüm noktası ise 2008’di. 7 Ağustos’ta Rusya ile girilen Güney Osetya Savaşı’nın 16. yıl dönümüydü. 5 gün süren savaşta binden fazla kişi hayatını kaybetmişti. Benim içinse Gürcistan, büyük bir beklentim olmadan gittiğim ancak umduğumdan fazlasını bulduğum bir yer oldu. Bunca yıl, iki adım öteyi nasıl olmuş da keşfetmeye yeltenmemişim. Hele de Tiflis... Komünizm dönemi mimarisi ile yeniyi birleştirmesi, parkları, tarihi, yemekleri ile sürprizli bir Kafkas şehri.
DOĞU AVRUPA’NIN EN GÜVENLİ ŞEHRİ
T.C. kimliği ile gidilebilmesi, vize şartı olmaması sebebiyle Gürcistan’a son yıllarda Türklerin ilgisi de hayli yoğun. Turist akınına uğruyor. Sözü Gürcistan’da 10 yıldır hizmet veren, Maqro İnşaat Genel Müdür Yardımcısı Oğuz Kaan Karaer’e bırakıyorum: “Yanı sıra hava ve kara yolundaki gelişmişlik- ki Türk mühendis ve yatırımcıların buna katkısı çok büyük- sınır geçişi ve bürokrasideki kolaylık, düşük suç oranı ve Doğu Avrupa ülkeleri arasında en güvenli şehirlerden biri olması, AB Uyum Yasaları çerçevesinde çevre, eğitim ve sağlık politikalarının gelişmesi ile Türk vatandaşları için cazip bir turizm merkezi ve yatırım durağı da.”
250 MİLYON DOLARLIK EMLAK PİYASASI
Türkiye’den inşaat şirketlerinin yatırım yapmasının önü nasıl açıldı peki? Karaer, Gürcistan’ın Osetya Savaşı sonrası 2009’da Bağımsız Devletler Topluluğu’ndan ayrıldığını belirterek, “Ülke yeniden inşa sürecine girdi ve bu Türk inşaat şirketleri için büyük bir pazarın kapısı da aralandı. Ülkedeki en büyük hastane, karayolu, havalimanı yapım işini Türk şirketleri aldı. Yanı sıra yenilikçi gayrimenkul projelerine de başlandı. Çünkü hala Ruslardan kalma, eski toplu konutlarda yaşıyor ve dünyanın dört bir yanından gelen beyaz yakalının ‘lüks’ konut ihtiyacını karşılayamıyorlardı. Zira gelenler sosyal tesisleri, havuzu, spor salonu da olan siteler arıyordu. Bu noktada bilgi, birikim ve tecrübemizle devreye girdik ve konut sektörü de bir anda büyüdü. Sadece bir ayda, Tiflis’te satılan konutlarla emlak piyasasının ulaştığı ortalama değer şu an 250 milyon dolar” diyor.
TÜRK AKINI VAR
Gürcistan’ın turizmden son altı ayda elde ettiği gelir, 1.9 milyar dolar. Karaer diyor ki: “Ülkeye en fazla turist 623 bin kişiyle Türkiye’den geldi. Ki bu rakam geçen yıla göre yüzde 7.1 artmış durumda. Rusya, ikinci. Gelirlerinin diğer önemli kısmı ise gayrimenkul yatırımları ile çelik, makine, bakır- altın madenciliği ve şarapçılıktan geliyor. Ek olarak AB’den gelen yüklü fonlar var. Mevzuatları sıkı ancak bürokrasi bölgedeki diğer ülkelere kıyasla daha kolay. Yatırıma açıklar. Her türlü vergi kolaylığı var. Öyle ki şu an Dünya Bankası’nın ‘iş yapma kolaylığı endeksinde’ 7. sıradalar. Aynı listede Türkiye 33. sırada.”
TÜRKİYE’DE SIKINTI İHTİYAÇ SAHİBİNE KONUT ÜRETİLMEMESİ
Hemen burnumuzun dibindeki bir ülke, Gürcistan böylesine atak yaparken, Türkiye’de hele de büyük kentlerde konut alabilmek Türk yatırımcı için neredeyse hayal. Neden? Karaer’e göre en büyük sıkıntı ihtiyaç sahibine göre konut üretilmemesi... Şöyle özetliyor: “Ekonomik sıkıntıların yanı sıra tasarruf tedbirleri ile deprem ve iklim değişikliği gibi nedenler de piyasayı etkiledi. İstanbul’da metrekare ev fiyatları ABD ve birçok Avrupa ülkesini çoktan geçti. Fiyatlama dengesi kayboldu. Dolayısıyla biraz birikmişi olan da ‘komşu’ya kaçıyor.”
“Bir örnek vereyim. Tiflis’te ortalama yaşam maliyeti, aylık 2500- 3000 lari, bu da 30-35 bin lira, 850- 1000 dolar eder. Lüks konutun kira piyasası ise yüzde 5-10. Beyaz yakalıdan yüksek talep var, ki konutta her şey dahil, anahtar teslim proje yapan bir tek biz varız. İçi yapılı olmayan, lüks projelerin metrekaresi 1000 dolardan başlıyor. Piyasanın yüzde 27’sini ise 50, yüzde 70’ini de 80 metrekareye kadar olan konutlar oluşturuyor. Yani küçük ev makbul.”
BAĞCILAR’DA BU FİYATA YOK
“Havuzlu, otoparklı, lüks sitede 50 metrekare, 1+1 evin fiyatı 50 bin dolar civarı, yaklaşık 1.6 milyon Türk lirası yani. Kira getirisi ise 500-600 dolar, 15-20 bin lira. Türkiye’de ise böyle bir kira getirisi için en az 5-6 milyonluk ev alman lazım. Ancak Bağcılar, Esenler gibi ilçeler de bile bu fiyata ev yok! Yani Gürcistan’da amortisman süresi Türkiye’ye göre çok kısa. Geçtiğimiz sene tamamladığımız Green Diamond projemizin son etabının satışları aynı hızla bitmişti. Kapalı site projeleri ile bugüne kadar iki binden fazla kişiyi konut sahibi yaptık. Çok yakında Tiflis ve Batum’da 7 bin konutluk iki projemiz daha başlayacak ve şimdiden yoğun bir talep var.”
