Nasıl bir konut kredisi sistemi

Siyasetçiler vatandaşların bu yolla uzun vadeli ucuz kredi alıp ev sahibi olacağını düşünüyor. Enflasyonun düştüğüne inanmakta zorluk çeken halkın konut kredileri yoluyla rahatlayacağı ve enflasyondaki düşüşün nimetlerinden yararlanacağı düşünülüyor.

Vatandaşlar uzun vadeli kredi alıp kira öder gibi kredi taksitlerini ödeyerek ev sahibi olacağını düşünüyor. Bankalar konut teminatı karşılığında teşvikli krediler verip kar edeceklerinin hesabını yapıyor. Bu piyasaya yurt dışından milyarlarca dolarlık fonların geleceğinin hesapları yapılıyor.

Konut kredilerinde bankalar her türlü vergi teşvikinin getirilmesini istiyor. Hatta, vade uyumsuzluğu açısından en riskli kredilerden biri olduğu halde, bankalar konut kredileri için tahsis edilmesi gereken sermaye oranının sıfır ya da çok küçük olmasını istiyor.

Konut inşaatı yapanlar bitmemiş konutlara da kredi verilebilmesini istiyor. Bu şekilde, 2001 krizinden beri başını kaldıramayan inşaat sektöründe işlerin açılacağı hesabı yapılıyor.

Siyasetçiler ve vatandaşlar konut kredilerinde aylık ödemenin mümkün olduğu kadar küçük olmasını arzu ediyorlar. Kısacası, herkes konut kredilerinden bir şeyler umuyor. Galiba, her derde deva ‘asprin’ gibi bir ilaç bulundu.

ŞARTLAR

Enflasyonun yüzde 10, reel faizlerin yüzde 10’un üzerinde olduğu bir ortamda, konut kredilerinin aylık ödemeleri oldukça fazladır. Kağıt kalemle hesap yapıldığında, bugünkü şartlarda dar gelirli vatandaşların konut kredisi alabilme olanağının fazla olmadığı anlaşılacaktır.

Bütün bu keşmekeş arasında konut kredilerinin tanımının dahi yapılması unutuluyor. Bir konutu ipotek ederek alınan uzun vadeli kredinin konut kredisi olduğu sanılıyor. Türkiye’deki bankalar şimdiye kadar konutları ipotek ederek milyarlarca YTL’lik işletme ve yatırım kredileri vermişlerdir. Şimdi bu kredilerin tümü konut kredileri mi olacak? Şimdi bankalarca pazarlanan konut kredileri gerçekten bu tanıma girecek mi?

Konut kredisi karşılığında ipotek edilecek konut, alım satıma konu olan konut olmalıdır. Banka parayı kredi alan konut alıcısına değil, doğrudan konutun satıcısına vermelidir. Yani, konutun değeri yalnızca ekspertiz raporuna göre belirlenmemeli, alıcı ile satıcı arasında belirlenen değer (piyasa değeri) de banka tarafından bilinmelidir. Kredi ile alınan konutun değeri ile emlak vergisine konu değeri arasında fark olmamalıdır. Bu çeşit farklar gelecekte hukuki açıdan ya alıcıya ya da bankaya zarar olarak geri dönebilecektir.

Konut kredisi yoluyla alınan bir konut, bitmişse, iskan iznine sahip olmalı, bitmemişse, inşaat iznine sahip olup kurallar doğrultusunda inşa edildiği garanti altına alınmalıdır. İnşaatı yapanın riskinin nasıl ele alınacağını bankalar bilir.

Konut kredileri YTL cinsinden olmalıdır. Ne bankaların ne de konut kredileri alanların kur riski almalarına izin verilmemelidir. Verildiği taktirde, bu kredilerin bir gün devlet tarafından yüklenilebileceği gerçeği kabul edilmelidir. Eğer YTL’nin değeri konut kredileri için yeterli değilse, konut kredilerinin başlaması için gerekli ortam henüz hazır değil demektir.

UZAKTAYIZ

Konut kredilerini toptancı piyasasında satın alacak kuruluşa, devlet ortaklığı olsa dahi, borçlanmaları için Hazine garantisi verilmemelidir. Aslında, devlet konut kredilerinin hiçbir aşamasında kredi kullananlarla finans piyasası arasında hiçbir rol almamalıdır. Çünkü, devletin girdiği yerde fatura hep devlete ve sonuçta vergi verenlere çıkmaktadır. Emlak Bankası’nı böyle batırmadık mı?

Bütün bunlar yapıldığında, konut kredilerinin taraflar için fazla bir çekiciliği kalmamaktadır. Türkiye’de bir gün konut kredileri mutlaka yaygınlaşacaktır. Ama, şimdilik o günlerden oldukça uzaktayız.